湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂洪山张民商初字第00141号
原告：武汉工商学院。住所地：武汉市洪山区黄家湖西路*号。
法定代表人：彭秀春，该学院董事长。
委托代理人：潘俊、何瑾，湖北今天律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：朱金玉，女，1987年2月24日出生，汉族，湖北省谷城县人，住湖北省谷城县。
原告武汉工商学院诉被告朱金玉合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理，依法由
审判员顾青担任
审判长，与
人民陪审员顾强、
人民陪审员叶向东组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告武汉工商学院到庭参加诉讼，被告朱金玉经本院以公告传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月7日，原告与被告签订《物业管理合同》，合同约定被告承包原告所属的九栋美食城食堂，经营范围仅限于原告所规定的美食城项目，承包期限一年四个月，自2014年3月15日至2015年7月15日止。物业管理费360000元／年，水费2.72元／吨，电费0.75元／度，被告未经原告同意擅自将场地转租或转让第三人、超过60天不缴纳物业管理费及相关费用构成违约，原告有权单方解除物业管理合同，所收的保证金不予退还，被告未按合同约定支付物业管理费的每日向原告支付迟延物业管理费的3%作为违约金。合同签订后，被告如约将九栋美食城交付原告使用，但被告不仅将项目分包给他人，且拒不支付应缴的物业管理费以及水电费。现原告诉至本院，要求1、请求确认原、被告于2014年3月7日签订的《物业管理合同》已于2015年4月20日解除；2、判令被告返还原告不锈钢工作台2张；3、判令被告向原告支付物业管理费90000元、水电费94366.72元；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金3450元（要求以被告未付的物业管理费为基数按照银行同期贷款利率四倍计算至判决确定付款之日止）；5、确认原告无需返还被告缴纳的合同履约保证金50000元；6、本案诉讼费由被告承担。原告武汉工商学院为证明其诉讼主张，在举证期限内和庭审过程中向法庭提交如下证据材料：证据一、被告身份信息、原告工商信息变更决定书，证明原、被告诉讼主体资格适格；证据二、物业管理合同、水电费明细表、通知2份、照片5张、经营人情况说明14份，证明合同约定双方权利义务关系，被告未经原告同意擅自将场地转租或转让第三人、超过60天不缴纳物业管理费及相关费用构成违约，原告有权解除物业管理合同，所收的保证金不予退还，被告应向原告支付管理费90000元、水电费94366.72元以及违约金；证据三、收据、入账通知书、电费报表，证明被告欠付的水电费数额属实；证据四、后勤管理部情况说明一份，证明被告应返还原告不锈钢工作台两张；证据五、情况说明一份、电子回单两份，证明因九栋美食城未安装刷卡机，被告以银行转账方式缴纳物业管理费。被告朱金玉经传票传唤无正当理由拒不到庭，也未在答辩期内和庭审过程中提交书面答辩状和质证意见。本院对原告武汉工商学院提交的证据材料进行了审核，对证据一、二、三、五的真实性予以确认，证据四属于原告单方制作，也无其他证据相印证，本院不予采纳。
经审理查明，2014年3月7日，原告武汉工商学院内设的后勤管理部与被告朱金玉签订《物业管理合同》，约定被告承包该学院内九栋美食城食堂，经营面积约300平方米，被告向原告支付物业管理费，承包期限一年四个月，自2014年3月15日至2015年7月15日止。合同还约定，签订合同时被告应缴纳履约保证金5万元，若无安全责任事故，未损坏原告提供的设施、设备，无其他违约合同约定的行为，合同履约保证金原额（不计息）在协议终止时退还给被告。关于物业管理费，合同约定2014年3月15日至2014年7月15日按12万元在签订合同时一次性收取，2014年8月1日至2015年7月15日按36万元一年收取，由被告于10月、12月以及次年3月、5月各上交一次，每次缴纳9万元，物业管理费原则上用刷卡金抵扣，刷卡金不足抵扣的，由财务出具欠款数额，被告接到财务欠款通知后10日内用现金或支票补足。合同还约定被告应按时缴纳水电费，其中水费2.72元／吨，电费0.75元／度；被告在合同期内，不得转包。合同还对违约责任进行了约定，其中第六条第3款约定被告有未经原告后勤管理部同意擅自将场地转租、转让给第三人或超过60天不缴纳物业管理费及相关费用的等行为的，原告有权单方终止合同，履约保证金不予退还；第七条约定，被告未按约支付物业管理费的，应每日向原告支付延迟物业管理费金额3%的违约金。合同签订后，原告依约将九栋美食城食堂交给被告经营，被告又将该食堂分包给陈才雄等人经营，并向经营者收取了数额不等的物业管理费、押金以及进场费。因该食堂未安装刷卡机，合同履行过程中，被告于2014年6月23日以转账方式缴纳了2014年4月-5月的水电费15687.8元，分别于2014年7月22日、2014年12月20日以转账方式缴纳了两个季度的物业管理费180000元。后因被告欠缴物业管理费和水电费，原告后勤管理部于2015年4月14日向被告承包的九栋美食城发出了催收水费费的通知，要求其于当天下午5点前将欠付的2014年6月至2015年3月的水电费共94366.72元以及滞纳金汇入被告后勤管理部账户；2014年4月16日发出租赁房屋返还通知，因拖欠物业管理费，要求其于2015年4月19日前退场，将租赁的门面返还原告，并将该通知张贴在九栋美食城门口。此后，被告仍未向原告缴纳拖欠的水电费和物业管理费，原告将九栋美食城食堂收回另行组织经营。另查明，九栋美食城食堂2014年6月至2015年3月用水量1271吨，用电量120800度。
本院认为，原告武汉工商学院与被告朱金玉于2014年3月7日签订的《物业管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的有关规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履合同义务。根据双方合同权利义务内容，该合同名为《物业管理合同》，实为原告将九栋美食城食堂租赁给被告经营，被告按期缴纳租金及相关费用的租赁合同。合同签订后，原告武汉工商学院依约将九栋美食城食堂交给被告经营，但被告朱金玉未按合同约定缴纳水电费和物业管理费（性质为租金），已构成违约，应当承担相应的违约责任，故本院对原告武汉工商学院要求被告朱金玉支付欠付的物业管理费、水电费的诉讼请求依法予据实予以支持。根据双方合同约定，被告欠缴的物业管理费为90000元；按双方合同约定的水、电费计价标准和水电实际用量，被告累计欠缴水费3457.12元（1271吨×2.72元／吨=3457.12元）、电费90600元（120800度×0.75元／度=90600元），水电费合计94057.12元。关于确认双方于2014年3月7日签订的《物业管理合同》已于2015年4月20日解除以及50000元履约保证金不予退还的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，双方合同约定被告有未经原告后勤管理部同意擅自将场地转租、转让给第三人或超过60天不缴纳物业管理费及相关费用的等行为的，原告有权单方终止合同，履约保证金不予退还，本案中被告未经原告同意将承包的九栋美食城食堂转租给陈才雄等人经营，且迟延缴纳物业管理费和水电费，其中欠缴水电费已经长达10个月，经原告催告后仍未缴纳，达到了合同约定的行使解除权的条件，原告可以依法行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告于2015年4月16日通知被告退场并返还租赁物，据此，双方的《物业管理合同》已于2015年4月16日解除。根据双方合同约定被告缴纳的50000元履约保证金的性质为其履行涉案合同义务的保证，但被告未按约履行合同义务，原告主张缴纳的50000元履约保证金不予退还有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张延迟支付物业管理费的违约金，因原告已经以被告逾期支付物业管理费及相关费用行使了合同解除权，并要求被告承担50000元履约保证金不予退还的违约责任，履约保证金的数额大于逾期付款的利息损失，故本院对原告该项诉讼请求依法不予支持。关于要求被告返还不锈钢工作台2张的诉讼请求，因原告未提交相应的证据证明被告返还租赁物时缺失了上述物品，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、确认原告武汉工商学院与被告朱金玉于2014年3月7日签订的《物业管理合同》已于2015年4月16日解除；
二、被告朱金玉于本判决生效之日起十日内向原告武汉工商学院支付物业管理费90000元；
三、被告朱金玉于本判决生效之日起十日内向原告武汉工商学院支付水电费94057.12元；
四、原告武汉工商学院已经向被告朱金玉收取的履约保证金50000元不予返还；
五、驳回原告武汉工商学院其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2434元，由被告朱金玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 顾 青
人民陪审员 叶向东
人民陪审员 顾 强
二〇一六年九月十一日
书 记 员 杜思远 更多数据：搜索“”来源：