江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0727民初586号
原告：龙南县福盈门物业管理有限责任公司，住所地龙南县龙鑫花园E栋402号。
法定代表人：钟卫星，系该公司经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：廖龙生，男，1971年8月16日生，汉族，住龙南县。系该公司法律顾问。
被告：郭瑾，女，1982年6月2日生，汉族，住龙南县。
原告龙南县福盈门物业管理有限责任公司（以下简称福盈门物业公司）与被告郭瑾物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福盈门物业公司的委托代理人廖龙生到庭参加诉讼，被告郭瑾经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告福盈门物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告从速付清所拖欠的物管费计人民币4283元给原告（从2014年1月1日至2016年4月止），并按物管服务协议从2014年1月1日起按日2‰支付滞纳金直至物业费付清为止；2.本案诉讼费由被告承担。开庭审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告从速付清所拖欠的物管费计人民币4283元给原告（从2014年1月1日至2016年4月14日止），并按物管服务协议从2014年1月1日起按日2‰支付滞纳金1748元直至物业费付清为止。事实和理由：原告是经依法登记的物业管理企业。被告于2013年3月27日与原告签订了《物业管理服务合同》，协议约定由原告按每平方米0.7元收取被告物管费，被告的住宅面积（含车库）共124.74平方米，被告每月应向原告缴交物管费计人民币87.318元，合同还约定如被告延期缴交物管费，应按所欠物管费日2‰支付滞纳金给原告。被告从2014年1月起至今未交物管费给原告，经原告管理人员多次公告、电话催取、上门催取，被告仍然置之不理，未交分文物管费给原告，严重影响到物业公司正常运转。原告为支持其主张，向法庭提供了下列证据材料：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、法人身份证明复印件及被告身份证复印件，证明原、被告身份情况及诉讼主体适格；2、《龙南县斯迈尔置业有限公司前期物业服务合同》、《**住宅小区物业管理服务合同》复印件，证明原、被告之间物业服务合同的事实，及双方其他权利义务；3、《龙南县物价局关于**东区物业管理服务收费标准试行的批复》（龙价字[2008]64号）、《龙南县物价局关于同意继续执行**东区商住楼小区物业管理服务收费标准的批复》（龙价字[2013]43）复印件，证明原告收费标准合法；4、照片一张、《龙泽居缴交费用通知书》一份，证明原告向被告催收物业费的事实；5、《**小区业主费用统计》，证明被告截止2016年4月14日拖欠物业费及滞纳金共计4283元的事实；6、郭瑾《房屋所有权证》（龙南县房权证龙私字第××号）复印件；7、《**电梯相关费用分摊表》、《**电梯房电梯每年用电分摊表》、防雷安全检测费发票复印件。被告郭瑾未答辩，亦未提交证据材料。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告郭瑾为坐落于龙南县**东区8B802号房的业主，该房屋建筑面积为124.74平方米。2007年9月16日，龙南县斯迈尔置业有限公司与原告福盈门物业公司签订了《前期物业服务合同》。龙南县斯迈尔置业有限公司将**住宅小区的物业管理服务委托福盈门物业公司完成。合同签订后，原告福盈门物业公司为**住宅小区提供物业服务。2013年3月27日，原告与龙南县**业主委员会签订一份《**住宅小区物业管理服务合同》，约定福盈门物业公司作为**住宅小区（分为东区商住楼、西区独栋别墅）的物业管理服务单位，为该小区业主提供物业管理服务。该协议第五条约定物业管理服务期限为三年，自2013年4月15日起至2016年4月14日止。第十一条第二款约定了物业管理服务费收费标准：电梯房住宅按产权面积每月每平方米0.70元计算，不包含电梯运行产生的费用，电梯运行产生的费用由受益人按产权面积每月公摊。第六款约定乙方（福盈门物业公司，下同）以开发商通知业主交房之日起开始计算物业服务费用，业主办理相关手续时应缴一年的物业服务费给乙方，来年的物业服务费在来年的1月份缴交。第十二条约定电梯房按套房预缴1000元/套房，用于电梯年检费、检测费、维保费、运行电费、材料耗损及工时费、二次供水电费等，由业主按面积公摊。第十三条第二款第七项约定电梯运行费由使用人按房屋产权面积×（耗费+人工费）÷总使用面积，按月计时公摊。第二十七条约定业主未按约定的时间缴交物业管理服务费及其他专项费用的，乙方有权要求业主补交，并从逾期之日，按应缴物业服务费及专项费用金额的每日千分之二追加违约金。2008年12月8日，龙南县物价局龙价字[2008]64号《关于**东区物业管理服务收费标准试行的批复》（以下简称《批复1》），核定了**东区物业管理服务费的收费标准。2013年12月9日，龙南县物价局龙价字[2013]43号《关于同意继续执行**东区商住楼小区物业管理服务收费标准的批复》（以下简称《批复2》），同意继续执行《批复1》所核定的**东区商住楼物业管理服务收费标准。福盈门物业公司依据上述《**住宅小区物业管理服务合同》、《批复1》、《批复2》向**住宅小区业主收取物业管理服务费等其他费用。原告于2016年3月26日向被告发函催告其缴纳物业管理费用，并限被告收到该催告函之日起五日内将上述费用缴纳给原告。另查明，被告郭瑾在**小区居住期间预交1000元电梯专项费。
本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。
原告与被告所居住的龙南县**业主委员会签订了《**住宅小区物业管理服务合同》，该协议的签订是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应确认合法有效。原告、龙南县**业主委员会以及全体业主均应按上述协议约定的内容履行。原告按约定提供了物业服务，被告应按约定交纳物业管理费用，物业服务费：被告自2014年1月1日至2014年12月31日欠缴物业服务费为1047.82（0.70元／平方米／月×124.74平方米×12个月），自2015年1月1日至2015年12月31日欠缴物业服务费为1047.82（（0.70元／平方米／月×124.74平方米×12个月），自2016年1月1日至2016年4月14日欠缴物业服务费为302.70元（0.70元／平方米／月×124.74平方米×3个月14天）；电梯专项费：使用人按房屋产权面积×（耗费+人工费）÷总使用面积，耗费和人工费包括电梯年检费、电梯限速装置检测、电梯维修费及电梯机油等耗材费用，被告自2013年12月1日至2016年4月14日应交纳电梯专项费为585.03元（124.74平方米×1.89元/平方米+124.74平方米×1.81元/平方米+124.74平方米×0.99元/平方米，其中2013年12月1日到2014年11月30日每平方费用为1.89元，2014年12月1日到2015年11月30日每平方费用为1.81元，2015年12月1日到2016年4月14日每平方费用为0.99元，每平方米费用为当年的总费用除以总面积）；电梯电费：519.1元（总用电金额÷总装修或入住面积×124.74平方米）;防雷安全检测费：26元（8100÷310户）。物业服务费、电梯专项费、电梯电费、防雷安全检测费四项合计3528.47元，扣除被告郭瑾在龙泽居小区居住期间预交的1000元电梯专项费，其尚欠物业管理费共计2528.47元。关于逾期滞纳金。《**住宅小区物业管理服务合同》约定物业服务费的交纳时间为每年1月份，业主未按约定的时间缴交物业服务费的，应从逾期之日，按应缴物业服务费的每日千分之二追加违约金，但经本院向原告询问，在合同履行期间，业主实际上是在年底即12月31日前缴纳当年的物业费，故被告需从逾期之日即2015年1月1日及2016年1月1日起以实际所欠物业服务费金额作为本金向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金，原告主张从2014年1月1日起计收被告逾期支付物业服务费的滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持；另原告对被告所在小区的物业管理服务于2016年4月14日终止，故对于被告2016年1月1日至2016年4月14日所欠的物业服务费，原告可自2016年4月15日起按每日千分之二追加违约金。综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条列》第七条第（五）项、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条，之规定，
判决如下：
一、被告郭瑾于本判决生效之日起十日内，向原告龙南县福盈门物业管理有限责任公司支付其拖欠的物业管理费2528.47元及逾期付款违约金（违约金分别以1047.82元为本金自2015年1月1日起、1047.82元为本金自2016年1月1日起、302.70元为本金自2016年4月15日起按每日千分之二计算至清偿之日止）；
二、驳回原告龙南县福盈门物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书发生法律效力后规定的履行期最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，由被告郭瑾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 曾飞鹏
审 判 员 曾 莹
代理
审判员 刘 欢
二〇一六年九月七日
书 记 员 王小霞