重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初4622号
原告：ＸＸ，男，1975年2月17日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
原告：项智蓉，女，1974年7月30日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。以上二原告共同
委托诉讼代理人：李志林，重庆长晟律师事务所律师。以上二原告共同
委托诉讼代理人：刘晓瑜，重庆长晟律师事务所律师。被告文元华，男，1963年7月5日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：胡勇波，重庆市长寿区渡舟法律服务所法律工作者。
第三人：张荣胜，男，1966年9月1日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：李绍明（特别授权），重庆元同律师事务所律师。
原告ＸＸ、项智蓉与被告文元华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日受理后，依法追加张荣胜为本案无独立请求权第三人参加诉讼。并适用简易程序于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ、项智蓉的委托诉讼代理人刘晓瑜，被告文元华及委托诉讼代理人胡勇波，第三人张荣胜及委托诉讼代理人李绍明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ、项智蓉向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告文元华于2014年11月22日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告文元华将位于重庆市长寿区的房屋返还二原告；3、判令被告文元华自2016年6月6日起按1135.49元/日的标准支付二原告房屋租金至合同解除之日，并自合同解除次日起按1135.49元/日的标准支付二原告逾期腾房占有使用费至返还之日止；4、判令被告文元华支付二原告违约金422400元。事实和理由：二原告与被告文元华于2014年11月22日签订《房屋租赁合同》，约定由二原告将位于重庆市长寿区房屋出租给被告文元华，房屋面积220㎡。合同约定租期五年，自2014年12月6日至2019年12月5日止，第一年租金为422400元，第二年与第一年租金相同，从第三年起每年租金在上一年的基础上逐年递增8%，直至合同到期。按照合同约定被告文元华应于2016年5月25日前支付2016年6月6日至2016年12月5日期间的租金，但被告文元华至今未支付，已构成违约。被告文元华与第三人张荣胜的合伙关系与二原告无关，《房屋租赁合同》的相对方是被告文元华。为维护二原告的合法权益，特向贵院起诉。
被告文元华辩称，2013年12月我和第三人张荣胜合伙经营药房，并于2015年6月双方补签了合作协议。《房屋租赁合同》由我出面承租，是为我和第三人张荣胜合伙经营荣强药房而租赁，缴纳房租事宜由第三人张荣胜负责。2015年10月30日，我和第三人张荣胜解除合伙关系，双方约定案涉房屋由第三人张荣胜使用，由张荣胜继续履行《房屋租赁合同》，我已退出《房屋租赁合同》，不应承担责任。第三人张荣胜未按照《房屋租赁合同》的约定向二原告支付租金，应由承担违约责任。且《房屋租赁合同》第十条第三款约定超过30日未缴租金二原告才享有合同解除权。我们应于2016年5月27日缴纳租金，但二原告2016年6月17日就向法院起诉，尚未超过30日，二原告不享有合同解除权，故二原告违约在先，请求人民法院依法驳回二原告的诉讼请求。假如法院认定我违约，我要求调整违约金。第三人张荣胜述称，我和被告文元华于2015年6月18日才建立合伙关系。我以被告文元华的名义向二原告支付房租，我不是《房屋租赁合同》的当事人，不应当承担任何责任，请求人民法院判令我不承担责任。且《房屋租赁合同》第十条第三款约定超过30日未缴租金二原告才享有合同解除权。我们应于2016年5月27日支付租金，但二原告2016年6月17日就向法院起诉，尚未超过30日，二原告不享有合同解除权，故二原告违约在先，请求人民法院依法驳回二原告的诉讼请求。假如法院认定我违约，我要求调整违约金。本院
经审理认定事实如下：2014年11月22日，原告ＸＸ、项智蓉（甲方）与被告文元华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将其所有的位于重庆市长寿区房屋出租给被告文元华。租赁期2014年12月6日至2019年12月5日。房屋租金第一年422400元，第二年与第一年租金相同，从第三年起每年租金在上一年的基础上逐年递增8%，直至合同到期。此租金为甲方每年净收金额，乙方同意任何税费不影响此项甲方收益。房屋租金支付方式为“先交费后使用”，一次性缴纳每期（6个月）的租金。在合同签订当日乙方应向甲方支付首期租金211200元。以后每期的租金在上期租金到期10日前缴纳，即提前十日向甲方支付下一次6个月租金。第八条约定，若乙方存在拖欠房租等相关费用超过10日，甲方有权解除合同。第十条约定，任何一方具有违约行为的，支付与当年租金数额相等的违约金，造成损失的，违约方向守约方予以赔偿。乙方逾期支付房屋租金和相关费用，每逾期一日，应向甲方支付当期交租金的5%作为违约金；累计超过30日，甲方有权终止合同，乙方所缴纳的保证金不予退还，并赔偿甲方一切损失。第三人张荣胜分别于2014年11月23日、2015年5月30日向二原告支付了保证金50000元和首期租金211200元、第二期租金211200元。2015年6月18日，被告文元华、第三人张荣胜签订《合作协议》，约定双方合作在长寿区开设多家荣强药房。2015年10月30日，被告文元华、第三人张荣胜签订《解除合同善后处理协议》，双方协商一致解除二人的合作关系，双方通过抓阄确定由第三人张荣胜经营长寿区凤城街道荣强药房，自负盈亏与被告文元华无关。长寿区凤城街道荣强药房营业场所即本案案涉房屋。2015年11月26日，第三人张荣胜向二原告缴纳了第三期租金211200元。2016年5月19日，第三人张荣胜通过短信方式向原告ＸＸ发出告知书，要求退还案涉房屋。2016年6月2日，被告文元华与二原告协商解除《房屋租赁合同》，双方未协商一致。2016年5月27日和6月4日，原告ＸＸ通过手机短信方式向被告文元华催收2016年6月6日至2016年12月5日期间的租金。2016年后被告文元华及第三人张荣胜未再向二原告支付租金。另，本院于2016年6月22日将本案起诉状副本等法律文书送达被告文元华。
本院认为，关于《房屋租赁合同》的合同相对方及第三人张荣胜是否承担责任的问题。
被告文元华辩称其与二原告签订《房屋租赁合同》时第三人张荣胜也在场，故二原告应当清楚系其与第三人张荣胜承租案涉房屋，《房屋租赁合同》的当事人系其与第三人张荣胜，其与张荣胜解除合伙关系后已退出《房屋租赁合同》，故合同相对方变更为二原告与第三人张荣胜。第三人张荣胜述称被告文元华与二原告签订《房屋租赁合同》时二人还未合伙，被告文元华承租房屋在先，其向二原告支付租金系受被告文元华委托，故其不是《房屋租赁合同》的当事人。二原告当庭陈述与被告文元华签订《房屋租赁合同》时第三人张荣胜未在场，其不清楚被告文元华与第三人张荣胜之间的关系，其向被告文元华催收房租，至于是谁向其支付房租其不清楚，《房屋租赁合同》的相对方系被告文元华，且不同意被告文元华退出《房屋租赁合同》。现被告文元华未提供充分证据证明在签订《房屋租赁合同》时其曾告知二原告其与第三人张荣胜之间的合伙关系，且被告文元华与第三人张荣胜解除合伙关系后二原告仍向被告文元华催收租金，表明二原告不同意被告文元华退出《房屋租赁合同》，故《房屋租赁合同》相对方未发生变更，被告文元华仍系《房屋租赁合同》的当事人。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人才能基于合同关系向另一方当事人提出请求或诉讼。第三人张荣胜不是《房屋租赁合同》的当事人，其代被告文元华支付租金的行为是被告文元华与第三人张荣胜之间的关系，不能约束二原告，故第三人张荣胜不是合同相对方，无需承担相应的合同义务。相应的合同权利义务只在原告ＸＸ、项智蓉与被告文元华之间产生。
原告ＸＸ、项智蓉与被告文元华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，2016年6月2日，被告文元华曾与二原告协商解除《房屋租赁合同》，但双方未达成一致意见，故《房屋租赁合同》未协商解除，尚在履行期间。按照《房屋租赁合同》的约定，被告文元华应于2016年5月26日前支付2016年6月6日至2016年12月5日期间的租金211200元。合同第八条约定，若乙方存在拖欠房租等相关费用超过10日，甲方有权解除合同。合同第十条约定，如被告文元华逾期支付租金超过30天，原告ＸＸ、项智蓉有权解除合同。被告文元华至今未支付租金，不论依据合同第八条还是第十条，原告ＸＸ、项智蓉都享有对《房屋租赁合同》约定的解除权。本院受理本案后，于2016年6月22日将原告ＸＸ、项智蓉的起诉状副本等法律文书送达被告文元华，此时原告ＸＸ、项智蓉解除房屋租赁合同的意思表示到达被告文元华，故原告ＸＸ、项智蓉与被告文元华之间签订的《房屋租赁合同》于2016年6月22日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告ＸＸ、项智蓉与被告文元华之间签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月22日解除，现原告ＸＸ、项智蓉要求被告文元华返还位于重庆市长寿区凤城街道向阳路32号房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于被告文元华应支付的租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，按照合同约定，被告文元华每年应支付原告ＸＸ、项智蓉租金422400元，原告ＸＸ、项智蓉主张以1135.49元（422400元÷12个月÷31天）为日租金标准，符合合同约定，故被告文元华应支付原告ＸＸ、项智蓉2016年6月6日至同月22日期间的房屋租金19303.33元（1135.49元×17天）。关于被告文元华应支付的房屋占有使用费的问题。本案中，原告ＸＸ、项智蓉与被告文元华之间签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月22日解除，被告文元华即负有返还房屋的义务，而被告文元华至今未返还房屋。故被告文元华应向原告ＸＸ、项智蓉支付房屋占有使用费。现原告ＸＸ、项智蓉自愿要求要求被告文元华以1135.49元/日的标准，支付自2016年6月23日至返还房屋之日的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题。被告文元华未按合同约定按时支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》第十条的约定，被告文元华应支付二原告422400元的违约金。现被告文元华抗辩该标准过高，要求本院调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为5年，如合同正常履行，二原告应享受5年的租金收益。现因被告文元华逾期支付租金的违约行为，导致《房屋租赁合同》解除，二原告另行出租产生空置损失，被告文元华应赔偿二原告该期间的空置损失，本院酌情主张2个月的租金损失，双方约定的违约金高于该损失，故
本院认为违约金以2个月租金为宜，即被告文元华应赔偿二原告违约金70400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，
判决如下：
一、原告ＸＸ、项智蓉与被告文元华于2014年11月22日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月22日解除；
二、限被告文元华于本判决生效后10日内返还二原告位于重庆市长寿区房屋；
三、限被告文元华于本判决生效后10日内支付原告ＸＸ、项智蓉2016年6月6日至2016年6月22日期间的房屋租金19303.33元；
四、限被告文元华于本判决生效后10日内支付原告ＸＸ、项智蓉房屋占有使用费（以1135.49元/日为标准，自2016年6月23日起计算至返还之日止）；
五、限被告文元华于本判决生效后10日内支付原告ＸＸ、项智蓉违约金70400元。
六、驳回原告ＸＸ、项智蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7636元，减半收取3818元，由被告文元华负担（被告文元华于本判决生效后10日内迳付原告ＸＸ、项智蓉）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 周玉玲
二〇一六年九月七日
书记员 罗梦妮 来自：