天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0102民初4181号
原告：陈玉华，女，1947年9月11日生，汉族，大中华橡胶厂退休工人，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：郭宗华，天津耀达律师事务所律师。
被告：吴津锌，男，1972年6月12日生，汉族，无职业，住天津市河东区。
原告陈玉华与被告吴津锌确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告陈玉华及其委托代理人郭宗华、被告吴津锌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈玉华向本院提出诉讼请求：1、确认被告与吴志康之间关于天津市河东区二号桥电传1号院7号楼3-503-504的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：案外人吴志康为被告之父，原告与吴志康于1997年11月结婚，1999年12月吴志康购买了涉案房屋，并办理了房屋权属证书，故该房屋属于原告与吴志康在婚姻关系存续期间所得共有财产。后在原告不知情情况下，该房屋转让予被告，侵犯了原告作为共同共有人的合法权益，因此应当认定合同无效，请求法院依法判决。
被告吴津锌辩称，不同意原告诉求。涉诉房屋是被告在合理合法情况下取得并支付相应价款。原告称其不知情，但其提交的证据证明被告父亲是在2004年搬到其他房屋居住，原告陈述其未跟随其搬去居住是因为被告父亲说其两个儿子忤逆不孝，房子没有原告名下的，如果她搬过去以后会居无定所，所以让原告不搬过去，原告此陈述可以证明，原告对于房屋转让行为是知情的。经本院审理，根据双方提交证据，及本院调取的证据，经质证认证，本院对事实认定如下：1.被告吴津锌为吴志康之子，原告陈玉华与吴志康1997年11月10日结婚，婚后未生育子女。吴志康于2015年5月30日死亡。2.涉诉房屋坐落天津市河东区二号桥电传1号院7号楼3-503-504号原为天津市电气传动设计研究所房屋，吴志康分别于1993年9月13日及2000年3月17日与天津市电气传动设计研究所签订公有住房买卖协议及补充协议，购买涉诉房屋产权。2003年4月4日，吴志康与被告吴津锌签订房产买卖契纸及买卖房产合同，约定涉诉房屋有被告吴津锌购买，该房屋价值经天津市置信房地产评估有限公司评估为7.9万元，后双方办理涉诉房屋过户手续，涉诉房屋产权人现登记为被告吴津锌。涉诉房屋现由原告居住。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，被告与吴志康签订的房屋买卖合同符合合同成立要件，且在房屋管理部门备案，则无论吴志康对涉诉房屋是否具有全部处分权利，双方签订的合同均应有效。原告主张该解释中“当事人”应指买卖合同双方而非第三人，本案不适用该规定。
本院认为，从法律用语的一致性来看，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第三条第一款中“当事人”和“出卖人”使用不同表述，而第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该规定中“出卖人”、“买受人”均未用“当事人”用语表述，可见“出卖人”、“买受人”与“当事人”三者含义并不相同，从法律用语的一致性来看，解释中的“当事人”并非特指于签订合同双方，原告主张缺乏依据；从前后文逻辑性来看，解释第二款规定了出卖人未取得所有权或处分权的情况下应承担违约责任及买受人有权解除合同，而无论是承担违约责任还是解除合同，前提均为合同有效，据此亦可得知出卖人是否享有出卖物所有权或处分权对合同效力并无影响；从法律概念的区别来看，出卖他人之物的合同为负担行为（也称债权行为），而该出卖之标的物所有权转移应为处分行为（可分为物权行为和准物权行为），而《中华人民共和国合同法》第五十一条规定中的“处分”指的就是处分行为，规定中后半段实际上是“该处分行为有效。”之所以做出这样的规定，是因为无权处分的表现形式是多样的，而《合同法》关注的是以合同形式处分他人财产的行为，规定中的“合同”实际上为“法律处分行为”的一种。在出卖他人之物的情形，处分合同的效力并非未定，而是有效的，效力未定的应是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果。该意见亦为最高人民法院出台《买卖合同司法解释》的本意。《中华人民共和国婚姻法》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”该规定中的“追回房屋”用语明显区分了债权行为（签订买卖合同）和处分行为（房屋产权过户），亦从侧面印证了《买卖合同司法解释》第三条第一款规定的合理性。具体到本案中，被告与吴志康签订的房屋买卖合同应认定为有效，而吴津锌是否能依照合同取得房屋所有权则应当考虑原告是否为权利人、相关权利人是否追认、被告是否善意等因素另行处理。综上，本院对原告确认合同无效的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告与吴志康签订的合同属于恶意串通损害原告利益，应当按照《合同法》第五十二条规定确认合同无效，但原告未提交证据证明被告与吴志康存在恶意串通行为，本院对原告该主张不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，
判决如下：驳回原告陈玉华的诉讼请求。案件受理费40元（已减半），由原告陈玉华负担。
如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代办人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理
审判员 赵龙飞
二〇一六年九月七日
书 记 员 王 娟 关注公众号“”