贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初1801号原告刘平清，女，1980年12月28日出生，水族，贵州省雷山县人，无固定职业，住贵州省凯里市。被告贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号。法定代表人杨昌鑫，该公司总经理。委托代理人（特别授权）廖强、梁光玉，贵州天合律师事务所律师。
原告刘平清诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法由
审判员黄原慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘平清，被告贵州大地联创房地产开发有限公司的委托代理人廖强、梁光玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘平清诉称：原、被告于2012年12月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告将凯里市大地春城XXX第9栋26层2605号商品房出卖给原告，建筑面积136.33平方米，单价4147元／平方米，房屋总价款为565361元。2、原告于2012年12月4日向被告一次性支付全款565361元给被告。3、被告应根据国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，交付给原告使用；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。4、被告应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款价的百分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定于当天向被告支付了房屋全部价款。2013年3月13日，原告到被告的营销中心接房时被告知，该商品房经实际测绘产权登记房屋建筑面积为137.39平方米，比合同面积136.33平方米增加了1.06平方米，房屋最终交易总价为569757元。被告向原告收取面积1.06平方米补差款4396元。同时要求原告交纳契税、维修基金等相关费用。原告在接房时，被告未提供有资质测绘单位出具的《商品房面积实测技术报告书》，只将钥匙和没有交付日期的《商品房使用说明书》、《商品住宅保证书》交给原告，对被告经实际测绘产权登记房屋建筑面积为137.39平方米的数据，因至今没有得到产权登记，原告不予认可，被告应退回多收的房款4396元。原告于2013年3月13日接房，2013年6月13日满90个工作日。在此期间，原告多次询问被告房产证的办理情况，被告采取不理的态度，始终没有履行自己的承诺。大地春城的全体业主于2014年11月14日书面要求被告答复存在的问题，被告在大地春城小区张贴了2014年12月17日回复州建设局关于业主提出的问题、2014年12月22日被告的房纪字（2014）04号会议纪要、2014年12月25日回复业主的问题。从被告与原告交接房屋满90日至今已逾期办证近2年11个月。根据合同约定，被告应按已付房款总价的1%支付违约金。原、被告签订的合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务。被告未按约定的时间办理产权证，已构成违约，应承担违约责任。为此，请求判决：1、被告立即办理原告的房屋产权登记，并承担逾期办证违约金5653.61元。2、退还多收的房屋面积1.06平方米4396元房款。3、本案诉讼费由被告承担。
被告大地联创公司辩称：1、本案已经超过诉讼时效。虽然原告提交了《关于大地春城部分业主维权相关事宜的回复》等一系列材料意图证明本案未超过诉讼时效，但该《关于大地春城部分业主维权相关事宜的回复》等一系列材料上没有一份材料有原告的签字，因此原告提交的证据不能达到其证明目的，原告提起的诉讼已经超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。2、关于原告刘平清主张退回多收的房屋面积1.06平方米4396元房款问题，被告认为，该房款不应该退还。原告所购买的房屋现场实际测绘的面积比原《商品房买卖合同》约定的面积要多，所以要求原告根据实际测绘增加的面积补交房款。根据“谁主张谁举证”的原则，原告要求被告退还其补交的房款，就应该提供证据予以证明其不应该补交该房款。如果不能提交任何证据来证明其不应该补交房款，那么被告就无需退还其补交的房款。结合采纳的证据及原、被告陈述，本院确认如下案件事实：2012年12月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买凯里市大地春城XXX第9栋26层2605号房屋，房屋建筑面积136.33平方米，房价总额565361元，付款方式为一次性付款；被告应于2013年2月28日前向原告交付该商品房。被告应当在商品房办理交房后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定将购房款支付给被告。2013年3月13日，原告到被告处办理交接房手续，并向被告支付办证费用、房屋契税、房屋维修基金及增加面积的购房款4396元等相关费用。涉案房屋实际总价款为569757元。因被告逾期未按约定将涉案房屋产权证书办理完毕并交付原告，原告及大地春城业主推选出代表多次与被告就逾期交房及办证等事项进行交涉，大地春城业主代表于2014年12月22日与被告就关于大地春城业主维权事宜即办理房屋产权证、违约赔付等事项进行商谈并作出房纪字（2014）04号会议纪要，同月25日以书面回复的形式予以答复。嗣后，因被告仍未履行其合同义务，原告遂以被告逾期办证应支付违约金为由诉至本院。庭审中，原告刘平清自愿放弃要求被告退还购房款4396元的诉请。案经本院调解未果。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。被告在交付房屋后90个工作日内未能按照合同约定期限为涉案房屋办理权属登记，已构成违约，被告应继续履行为原告办理房屋产权登记的合同义务并承担逾期办证的违约责任，支付原告逾期办证违约金，违约金按已付房屋总价款的1%计算，被告已付购房款总额为569757元，逾期办证违约金应为569757元×1%=5697.57元。现原告只主张被告支付逾期办证违约金5653.61元，未超过合同约定和法律规定，本院予以支持。对于被告辩称本案已超过诉讼时效的问题，
本院认为，原告违约金请求权是基于被告违约行为而产生，被告至今未为原告办理房屋产权证即已构成违约，且大地春城业主代表于2014年12月22日与被告就关于大地春城业主维权事宜即办理房屋产权证、违约赔付等事项进行商谈并作出房纪字（2014）04号会议纪要，同月25日以书面回复的形式予以答复，该会议纪要及回复即可证明原告就其权利进行过主张，不存在超过诉讼时效。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，
判决如下：
一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起20个工作日内为原告刘平清办理房地产权属证书。
二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告刘平清逾期办证违约金5653.61元。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担，此款原告刘平清已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 黄原慧
二〇一六年九月七日
书记员 胡 锐 百度搜索“”