广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0312民初922号原告桂林某房地产开发有限公司。法定代表人曾某某，该公司董事长。委托代理人韦某、陆某（实���），广西信宏律师事务所律师。被告李某某。被告雷某，系被告李某某之妻。
原告桂林某房地产开发有限公司（以下简称原告桂林某公司）诉被告李某某、雷某商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日受理后，依法组成由
审判员粟开坤担任
审判长，与
人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年7月21日公开开庭审理了本案。
书记员黄维明担任记录。原告桂林某公司的委托代理人韦某和陆某、被告李某某到庭参加诉讼，被告雷某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林某公司诉称，2014年12月25日，二被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，约定由二被告购买原告开发的B6栋4层02号房产，购房总价款为518790元，付款方式为公积金贷款，其中首付款为合同约定款项的约61％，买受���（二被告）逾期付款的，逾期超过15日的，应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，二被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。2015年3月3日，原、被告双方签订《变更付款方式的补充协议》，协议约定：因公积金中心不予批准或不能足额批准买受人的贷款金额，双方协商将付款方式变更为分期付款，其中二被告应于2015年2月25日付房款45000元，2015年5月25日付余款155000元，逾期付款的，原告有权按《商品房买卖合同》第七条约定追究其逾期付款违约责任。截至2016年4月20日，二被告尚欠原告购房款20万元，违约金14001元，原告认为，经原告催收，二被告依旧拒绝支付购房款的行为严重损害原告利益，已经构成违约，对此，原告特提出如上诉请，请求：1、判令二被告立即向原告支付购房余款20万元；2、判令二被告立即向原告支付违��金14001元（从2015年2月26日起，计至2016年4月20日，应计至实际给付之日止）；3、判令本案诉讼费用由二被告承担。原告桂林某公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、编号FH-4943《商品房买卖合同》1份，证明原、被告双方成立商品房买卖合同关系，以及双方权利义务的具体约定；2、①《变更付款方式的补充协议》1份、②被告的付款凭证1张，证明①原、被告就变更付款方式达成协议，付款方式由公积金贷款变更为分期付款，以及每期款项应支付的时间、金额，②被告实际付款的时间及金额；3、①关于催收业主逾期付款函1份、②EMS快递邮寄回执单1份、③EMS邮件投妥电脑打印单1份；①律师函1份、②EMS快递邮寄回执单1份、③EMS邮件投妥电脑打印单1份，证明因被告逾期支付购房房款，原告向被告催要购房款的事实以及被告确已收悉相关催款文件及被���违约的事实。
被告李某某辩称，1、余款20万元当时被告方全权委托原告办理公积金贷款，委托书原告一方已经签字了，但是原告在公积金贷款申请不能的时候，原告也没有找被告方进行商量余额还款的事情，原告也没有与被告方商量付款方式。原告拿出的《变更付款方式的补充协议》，对被告方来说，在接到诉状后才知道有该补充协议。被告方在买房之后，积极找到原告来进行协商，之后被告方给原告写了一个退房申请，现在原告也没有答复。对于律师函，被告方也没有收到。因此，现在要求跟原告退房。至于违约金，被告方不认可。被告李某某为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、桂林某备案登记表，证明被告方买该房屋时房价过高，该楼盘在2014年11月开盘，价格在3900元／㎡，被告方买该房屋时是12月份，价格在4100元／㎡，整个单元只��一户单价与被告方价格一样，对价格来说，对被告方不公平；2、申请书，证明被告方积极与原告进行协商，希望减免部分购房款；3、回复单，证明原告回复被告方在单价在4211.12元／㎡，之前法院取证说确实房价过高；4、退房申请书，证明被告方向原告申请退房，被告方确实没有能力付清尾款。被告雷某未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。经过开庭举证及质证，原告桂林某公司对被告李某某提供的证据1有异议，认为该份证据是复印件，对其的真实性不予确认，同时与本案没有关系，是双方的经营行为，与本案没有关联；证据2-3的真实性予以认可，但与被告方的欠款行为没有关系，原告已对被告方进行了答复，同时也没有被告方所说的价格过高的问题；证据4关于要求退房的申请，原告没有签收，对申请书陈述的内容，原告不予认可，而且该��申请书是否提交给原告，原告不知道。被告方所主张的房价过高，没有法律上的支持。最后在总体上，原告质证一下：被告方提交的证据1-4，没有否定双方之间的商品房买卖合同依法有效成立的事实和否认对方尚欠房款的事实。被告李某某对原告桂林某公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；证据2中的《变更付款方式的补充协议》有异议，不予认可，被告方之前不知道该份协议的存在，同时该份协议被告方没有接到，也没有在上面签字，上面的签字是原告的人员伪造的，对付款凭证无异议；证据3关于催收业主逾期付款函无异议，被告方收到了，对律师函有异议，被告方没有收到律师函。本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：原告提交的证据1-3，因被告李某某对证据2中的《变更付款方式的补充协议》提出了异议，且经本院���核，该协议中的签名确非被告方所写，本院对该协议不予确认；其他证据，被告李某某无异议，本院予以确认，并作为本案定案依据。对于被告李某某提交的证据1，因与本案无关联性，本院不予确认；证据2-3申请书以及回复单，原告确认已收到，本院予以确认，但是该证据与本案无关联性，不作为本案定案的依据；对于证据4退房申请书，因没有原告的人员签收以及认可，本院对此无法确认，且被告方没有在本案中就此提起反诉，因此，本院对该证据不予确认。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告雷某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告李某某、雷某系夫妻关系。2014年12月25日，原告桂林某公司（××）与被告李某某、雷某（××）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定由原告将该公司开发的位于临桂西城北路“山水·凤凰城”第B6幢＊层＊号房出卖给二被告，该商品房的用途为住宅，建筑面积125.12平方米，其中套内建筑面积102.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.11平方米；按套内建筑面积计价，该商品房单价为5085.68元／平方米，总价款为518790元。该合同第六条付款方式及期限（详见附件五补充协议）：买受人采用公积金方式付款，2014年12月25日付首付款为合同约定款项的约61％人民币318790元，其余款项人民币20万元于2015年2月20日之前买受人自行办理完毕公积金贷款手续。因办理公积金贷款手续而支付的所有费用，由买受人承担；除由于出卖人直接原因外，无论其他任何原因，买受人未能如期办理完毕或获得本协议所需的公积金贷款的，自违约日起付款方式自动变更为一次性付款，买受人应于2015年2月25日之前将余款全部付清，买受人逾期付款时，出卖人有权按第七条的约定处理。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过15日后，出卖人有权单方书面通知到达买方即可解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10％向出卖人支付赔偿费用作为弥补出卖人的利润损失。出卖人有权处置该房屋，扣除违约金、相关赔偿费用及处置所需的税费后，余款不计息退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人办理银行按揭或公积金贷款，应履行以下约定，否则视为逾期付款，按本合同第七条第1款约定承担逾期付款的违约责任，且出卖人还可按买受人累计逾期天数相应顺延交房和办理产权证。①、买受人应于签订本合同之日起七日内，备齐符合银行按揭贷款要求的全部资料，按出卖人通知（含电话方式）至银行（或公积金管理机构）办理贷款手续，及至房产管理部门办理抵押登记手续。贷款额度、利率、期限以银行（或公积金管理机构��审批为准；按合同附件五约定时间内将贷款款项一次性付给出卖人。②、上述期限内，买受人未获得或不能足额获得贷款的，买受人应在接到出卖人通知之日起5个日历日内按《商品房买卖合同》约定的总房款将差额房款一次性全部付清给出卖人。买受人未能付清的，出卖人有权解除合同，按本合同第七条第1款第⑵项处理。③、买受人未按本合同附件五的约定支付其他费用的，按本条约定承担逾期付款违约责任。该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年12日30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房竣工验收合格。该合同及附件一、二、三、四、五还对面积确认及面积差异处理、出卖人逾期交房的违约责任、交接、房屋登记等作了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，二被告于当日按合同约定向原告支付了购房款318790元，原告亦于2014年12月29日到房管部门为二被告办理了所购商品房的购销合同备案登记。2015年6月15日，二被告向原告递交书面申请，认为其所购房屋单价过高要求原告减免部分购房款，原告收到后予以了回复但未同意减免二被告的部分购房款。之后，原告书面向二被告催收购房款，但二被告未按合同约定的付款方式及期限将剩余房价款20万元支付给原告。2016年5月24日，原告诉至本院，请求：1、判令二被告立即向原告支付购房余款20万元；2、判令二被告立即向原告支付违约金14001元（从2015年2月26日起，暂计至2016年4月20日，应计至实际给付之日止）；3、判令本案诉讼费用由二被告承担。本案诉讼中，原告向法庭提交一份日期为2015年3月3日该公司与二被告签订的《变更付款方式的补充协议》，���以证明原、被告双方就变更付款方式达成协议，付款方式由银行按揭变更为分期付款，以及每期款项应支付的时间、金额，被告实际付款的时间及金额。该《变更付款方式的补充协议》载明的内容为因公积金中心不予批准或不能足额批准买受人的贷款金额原因，经双方协商，将付款方式变更为分期付款，其中2014年12月25日付房款318790元，2015年2月25日付房款45000元，2015年5月25日付余款155000元；买受人逾期付款，出卖人有权按《商品房买卖合同》第七条约定追究买受人逾期付款违约责任；原《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限中附件五补充协议其余条款不变，按原协议执行。但被告李某某对该《变更付款方式的补充协议》提出了异议不予认可，认为二被告没有在该补充协议上面签字，签字是原告的人员伪造的。同时查明，对于《商品房买卖合同》中约定的剩余��价款20万元，二被告直至本案庭审辩论终结时，尚未支付给原告。
本院认为，原告桂林某公司与被告李某某、雷某于2014年12月25日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。至于原告在本案诉讼中向法庭提交的日期为2015年3月3日该公司与二被告签订的《变更付款方式的补充协议》，因被告李某某对该补充协议提出了异议不予认可，认为二被告没有在该补充协议上面签字，签字是原告的人员伪造的。而经本院审核，该补充协议中的签名确非二被告所写，且原告亦无法证明该补充协议的具体形成情况，故该补充协议不符合证据规则，对二被告不产生法律效力，本院不予确认。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行本案所涉《商品房买卖合同》过程中，二被告未按《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限向原告支付剩余房价款20万元，且在经原告向其书面催收后仍未支付，故二被告的行为已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任。因此，原告诉请要求二被告支付拖欠的购房余款20万元，符合本案事实及合同约定和法律规定，本院予以支持。关于逾期付款违约金如何计算的问题。由于二被告未按《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限向原告支付剩余房价款20万元，并构成违约，二被告则应按《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任“逾期超过15日后，出卖人有权单方书面通知到达买方即可解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10％向出卖人支付赔偿费用作为弥补出卖人的利润损失。出卖人有权处置该房屋，扣除违约金、相关赔偿费用及处置所需的税费后，余款不计息退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”的约定向原告支付逾期付款违约金。同时，经本院审核，二被告按合同约定应于2015年2月25日前将购房款20万元全部付清给原告，但二被告未予以支付，二被告按合同约定则应当从2015年2月26日起以购房款20万元为基数，按日万分之二计算逾期付款违约金并支付给原告。至于被告李某某辩称其现在要求与原告退房，逾期付款违约金其不认可，其抗辩理由则与合同约定不符，且缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采信。而被告雷某在本案中拒不���庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告李某某、雷某共同支付购房款20万元给原告桂林某房地产开发有限公司；
二、被告李某某、雷某共同支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以购房款20万元为基数，从2015年2月26日起按日万分之二计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）给原告桂林某房地产开发有限公司。本案案件受理费4510��，由被告李某某、雷某共同负担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4510元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 粟开坤
人民陪审员 周道奕
人民陪审员 赵生付
二〇一六年九月七日
书 记 员 黄维明int 搜索“”