江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0211民初1656号原告无锡市金佳物业管理有限公司，住所地无锡市五星家园326号。法定代表人董乃林，该公司总经理。委托代理人陈妍娟、张茜茹，该公司员工。被告杨锡昌。
原告无锡市金佳物业管理有限公司（以下简称金佳物业）与被告杨锡昌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金佳物业的委托代理人陈妍娟、张茜茹，被告杨锡昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金佳物业诉称：其系无锡市蠡湖壹号小区的物业服务企业，从2013年8月1日入驻该小区，杨锡昌系蠡湖壹号翠苑116单元502室业主。杨锡昌从2010年1月8日入住该小区并支付物业管理费，但从2013年8月1日起无正当理由拒交物业管理费。其多次催讨，均未有果。现诉至法院，要求杨锡昌立即支付所欠2013年8月1日到2016年2月29日的物业管理费7661元。
被告杨锡昌辩称：1、对基本物业服务费的收费标准无异议，但是金佳物业并未按照合同约定提供物业服务，对公共能耗费持有异议，因物价局规定公共能耗费应当按实收取；2、金佳物业应从蠡湖壹号管理处拿到相关管理文件，取得物业管理资格时开始收取物业费；3、金佳物业自2013年6月进驻小区后，违反交通管理法规，拆除交通设施，要求非机动车走人行道，曾使其摔倒，侵犯其健康安全权益，2013年11月15日，金佳物业曾经答应将小区道闸截掉一段，但并未如此去做；4、金佳物业的管理不当，2013年10月15日，其骑行电动自行车从车栏杆处进入小区被门卫阻拦，其就从车栏杆处钻过去。门卫过来抢夺其电动车钥匙，将其手划伤，此问题一直未能解决；5、金佳物业对其所在楼道采取拆电的行为，带走了楼道的灯罩，使电线裸露在外，楼道长期无人打扫、也无人维修电线；6、金佳物业实行缩水管理，大量减少安保人员和管理人员，导致大量外人侵入。消防设施减少，楼道内的消防栓由每层四个变成每层两个，大厅的监控缺失、水池不喷水、垃圾桶缺失、道路未及时清扫。综上，原告需纠正其违法管理行为，对工作人员进行教育培训，向其书面道歉并张贴在小区内，修理楼道内的灯、补齐灭火器、每天打扫楼道，其才会缴纳相关物业费用。针对杨锡昌的辩称，金佳物业反驳称：1、公共能耗费是开发商前期根据项目实际损耗制定的费用并且在合同中进行了约定，金佳物业每半年会公示公共能耗费的收支情况，且金佳物业也是代收代缴；2、金佳物业于2013年8月1日与开发商签订《前期物业服务合同》，即取得物业管理资格；3、小区原来的车辆进出是单车道，存在安全问题，金佳物业将原来的车道进行改造，将机动车和非机动车的进出口分开，是基于安全考虑，并非违法拆除；4、对杨锡昌手被划伤一事并不清楚；5、楼道的灯已经修好，楼道卫生会每天进行清扫；6、消防栓的摆放是根据消防规定进行了调整，垃圾桶已经在原来的片区补上，并根据实际情况摆放，大厅的监控已经放到了监控室，有专人看，道路按时清扫，大的喷水池每周都会喷水，小的水池根据实际情况关闭，但也安排人员定期清理，不存在缩水管理的情况。
经审理查明：2013年8月1日，开发商无锡恒远地产有限公司（以下简称恒远地产）选聘依法登记的物业服务企业金佳物业对蠡湖壹号进行前期物业管理服务。双方签订《前期物业服务合同》，约定“金佳物业提供前期物业管理服务内容为物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装修装饰管理服务，物业档案资料管理。由业主按其拥有的物业面积向金佳物业公司交纳物业费。高层住宅公共服务费每月每平方米1.95元，电梯使用费每月每平方米0.4元，公共水电费按每月每平方米0.3元收取，房屋交付使用后根据实际的使用量进行公摊，由金佳物业代为收取代为支付。业主应于入住通知书约定的房屋交付时间起交纳物业服务费用，物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季结束前履行缴纳义务。该合同期限自2013年8月1日起至小区业主委员会成立并与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。开发商与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含该合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受该合同内容的承诺”等内容。2013年9月30日，无锡市物价局作出锡价服[2013]137号批复，明确金佳物业取得蠡湖壹号住宅区前期物业服务资格。金佳物业对蠡湖壹号高层住宅物业产权人（××）收取每月每平方米建筑面积1.95元的物业公共服务费。用于住宅区内的电梯使用费、公共水电费施行合理分摊，按实收取。《前期物业服务合同》签订后，金佳物业即为蠡湖壹号提供物业管理服务至今。金佳物业代收代缴公共能耗费，定期向业主公布电梯使用费、公共水电费的收支情况。至2016年2月29日，蠡湖壹号未成立业主委员会。另查明：蠡湖壹号大门进出口处原为单车道，门口处设有一根车栏杆，车栏杆旁边留有空路可供行人和非机动车出入。金佳物业入驻蠡湖壹号后，对大门进出口处进行改造，将原来的单车道改为双车道，设置两根车栏杆，供机动车通行，行人和非机动车需从大门两侧的小门出入。再查明：2008年6月14日，杨锡昌与恒远地产签订《商品房买卖合同》，约定：杨锡昌向恒远地产购买无锡蠡湖壹号翠苑116单元502室高层住宅。该房屋建筑面积为93.26平方米。2010年1月8日，杨锡昌入住该小区。杨锡昌未交纳自2013年8月1日至2016年2月29日止的物业公共服务费5637.6元（93.26㎡×1.95元/月/㎡×31个月）、公共水电费867.3元（93.26㎡×0.3元/月/㎡×31个月）、电梯使用费1156.4元（93.26㎡×0.4元/月/㎡×31个月），合计7661元。金佳物业遂诉至本院，诉请如前。上述事实，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、无锡市物价局锡价服[2013]137号批复、住户情况登记表、房票、蠡湖壹号翠苑收支明细表及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，恒远地产与金佳物业签订的《前期物业服务合同》合法有效，对金佳物业和杨锡昌均具有法律约束力。本案中，金佳物业公司应当依照合同约定的内容对物业做出与收费标准相适应的管理、维护和服务，在履行义务后有权依照约定向杨锡昌收取物业服务费；杨锡昌作为业主应当按照合同约定的期限、金额交纳物业服务费。杨锡昌以金佳物业的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业服务费，本院不予采纳。评判如下：
一、金佳物业提供的物业管理服务包括公共秩序维护和安全防范等事项的协助管理，金佳物业公司改建小区进出车道，将机动车和非机动车分开进出，是依约履行合同义务、行使管理职责的行为。
二、杨锡昌反映的安保人员和管理人员减少，其楼道无人打扫，楼道电灯无人维修，垃圾桶未及时更换等，金佳物业已采取措施予以补正，亦无证据表明金佳物业提供上述物业服务存在重大瑕疵。
三、关于消防设施的分配及摆放，金佳物业依据合同约定负责对物业共用设施设备的管理，其对消防设施的重新分配未违反相关规定，不构成违约行为。
四、关于电梯使用费、公共水电费，在《前期物业服务合同》中对收取标准有明确的约定，且金佳物业也实际进行了代缴，并且定期公示，杨锡昌未能举证证明金佳物业实际支出的公共能耗费相对于合同约定的标准存在明显不合理之处，故对于杨锡昌的该项抗辩，本院不予支持。
五、关于杨锡昌以其曾与金佳物业的安保人员发生争执被划伤为由，因此拒绝支付物业服务费的抗辩，因杨锡昌未有充足证据证明金佳物业的工作人员对其施加了侵权行为，故对其抗辩意见，本院不予支持。杨锡昌为保障其合法权益，可另行依法主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，
判决如下：被告杨锡昌于本判决生效之日起立即支付原告无锡市金佳物业管理有限公司物业费7661元。如果被告杨锡昌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨锡昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 盛 婷
人民陪审员 崔晓平
人民陪审员 肖锦芳
二〇一六年九月七日
书 记 员 徐 璐本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金 关注微信公众号“”