江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0722民初494号原告黄春雷，男，1972年4月27日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。原告罗燕，女，1982年9月4日生，汉族，江西省信丰县人，住址同上。委托诉讼代理人吴晓勇，系江西海融（信丰）律师事务所律师。被告中丹置业（赣州）有限公司，地址:信丰县工业园新城市花园售楼处。法定代表人马成良，系该公司董事长。委托诉讼代理人陈学财，系北京市中银（赣州）律师事务所律师。第三人信丰县农村信用合作联社，地址:信丰县嘉定镇阳明北路226号，组织机构代码：16036425X。法定代表人廖建伟，系该社理事长。委托诉讼代理人张荣远，系该行员工。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年3月16日受理后，依法于2016年5月30日适用简易程序，公开开庭进行了审理。之后本院依法追加了信丰县农村信用合作联社为本案第三人参加诉讼，于2016年8月16日适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告及其委托诉讼代理人吴晓勇、被告中丹置业（赣州）有限公司委托诉讼代理人陈学财到庭参加诉讼，第二次开庭，本案原告及各方当事人的诉讼代理人均到庭参加诉讼。第一次庭审过程中，被告中丹置业（赣州）有限公司向本院撤回了对原告的反诉，本院依法予以准许。本案现已审理完结。
原告向本院提出的诉讼请求：1、依法解除原、被告签定的《赣州市商品房买卖合同》；2、退还原告购房款964565元，支付违约金48233元；3、赔偿两原告已交付的办证印花税39618.93元；4、赔偿两原告按揭贷款利息27339.83元（自2015年9月1日暂计至2016年9月30日）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年7月17日签定了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“新城市花园16#楼160122号”店铺一间，总价款为964565元。合同签订后，2015年7月21日原告按约向被告支付了首付款484665元。2015年7月31日原告向第三人按揭贷款48万元。2015年8月1日，第三人将原告发放的贷款转付给了被告。2015年9月原告开始按月还贷。根据原、被告签定的房屋买卖合同约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人。但被告并未如期按约向原告交付房屋。根据双方合同约定，原告有权解除合同，要求被告退还全部购房款并承担违约损失和支付违约金。2016年2月1日，原告向被告发出了书面《解除合同通知书》，要求与被告解除购房合同并由被告在约定期限内退还原告购房款并承担违约损失和支付违约金。原告多次要求被告赔偿，遭到拒绝。原告向法庭提供了以下证据：原告身份资料、企业登记信息、赣州市商品房买卖合同、付款收据、借款凭证、房贷还款明细表、税收完税证明、房产登记税、解除合同通知函。
被告辩称，原告与答辩人因履行商品房交房事宜，已通过信丰县建设工程质量监督站转交“陈述”，明确表明要继续履行合同，由答辩人返修，让答辩人交给原告一间安全的房屋，原告在未撤销“陈述”的情况下不具有合同解除权，当答辩人在履行原告要求的返修义务中又要求解除合同，属出尔反尔的恶意毁约行为，故原告要求解除合同之诉求不能成立，恳请法院驳回。理由如下，原告所购房屋于2015年12月20日已全面竣工，已经竣工验收合格可以交房投入使用，正在办理合同约定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》时，原告随同其他七名业主联名通过建设局工程质量监督站转给答辩人“陈述”，因漏水问题明确表达要监督站监督答辩人返修，答辩人立即组织人员进行修复，因临近春节，劳动力不足，期间阴雨断断续续，直到2016年4月6日才完成，蓄水观察三天，经答辩人组织建设、监理单位查验，未发现漏水。2016年4月20日才取得备案表。因此是因为原告向有关部门的“陈述”影响了备案的进程，而且所述的漏水问题属一般瑕疵，并未达到解除合同的条件，原告在未撤销“陈述”的情况下不能行使合同解除权，否则就是一种不诚信的毁约行为。另合同约定逾期交付给原告造成的损失按已付房款每日万分之三支付违约金，累计不超过1000元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提供了以下证据：2015年12月20日竣工验收证明书、2015年12月20日，袁从瑞、郭金彪等八户购房业主联名向建设局出具的“新城市花园商铺质量问题陈述”、2015年12月21日信丰县建设工程质量监督站向中丹置业（赣州）有限公司出具的“建设工程质量整改通知书”、2016年4月10日对“建设工程质量整改通知书回复单”、2016年4月20日“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”、交房通知书及送达查询单。第三人辩称，原、被告间的房屋买卖合同纠纷与第三人不具关联性，第三人与原告之间的借贷合同关系是另外的法律关系，独立于原、被告之间房屋买卖合同法律关系。原告应当继续履行与第三人的合同。第三人未举证。本院
经审理认定双方无争议的事实为：1、两原告为夫妻关系，2015年7月17日，两原告共同与被告中丹置业（赣州）有限公司签定了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“新城市花园16#楼160122号”店铺一间，建筑面积48.48㎡，使用面积46.8㎡，总价964665元。首付购房款484665元，余48万元，2015年7月31日原告向第三人按揭贷款48万元，2015年8月1日，第三人将原告发放的贷款转付给了被告。双方在合同中就“房屋交付期限及条件”作出约定：出卖人应于2015年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”及符合双方约定条件（除遇不可抗力因素影响工期，且在30日内告之买受人；规划原因或其他政策原因；非出卖人自身造成的其他原因影响工期的，可以延期）的房屋交付给买受人。出卖人逾期交房的违约责任约定为：除双方（上述）约定条件下迟延交房以外，出卖人延期交房不超过30日的，自迟延交房次日起每日向买受人支付购房款万分之三的违约金。逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，出卖人应在30天内退还全部购房款并向买受人支付已付房款5%的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按约定交付日期之次日起，每迟延一日向买受人支付万分之三的违约金，但该违约金累计不超过1000元。2、2015年12月20日，被告所开发的新城市花园14、16、18、21栋及附属市政工程，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位联合对上述工程进行了竣工验收，共同盖单确认竣工验收并出具竣工验收证明书。同日，袁建生、肖元等七户购房业主，联名向信丰县建设局领导及质检办领导呈交书面《新城市花园商铺质量问题陈述》。该陈述（意见）认为：开发商按合同约定应于2015年12月31日向购房业主交房。但在交房前，我们发现商铺存在严重质量问题，主要表现在楼面漏水，我们曾向开发商反映过此问题，但他们只作出“高压灌胶”临时措施处理，效果不好，目前仍漏水。为此，请领导严格督查，让开发商交给我们一间质量可靠居住安全的房子，避免以后出现更大的社会问题。3、2015年12月21日，信丰县建筑工程质量监督站对被告发出了《建设工程质量整改通知书》，被告对所建工程漏水问题重新进行了防水处理。2016年4月10日，工程裂缝漏水问题得到完全处理，施工部门、监理机构、建设单位向信丰县建筑工程质量监督站递交了《建设工程质量整改通知书回复单》。2016年4月20日，信丰县建设局对被告的上述建设工程核发了《建设工程竣工验收备案表》。4、2016年5月16日，被告向原告发出了《交房通知书》。原告于2016年5月17日收到该通知。但原告于2016年2月1日已向被告发出了《解除合同通知函》，并于2016年3月19日向本院提起诉讼，要求解除合同。5、原告首付购房款484665元，余款48万元，2015年7月31日原告向第三人按揭贷款48万元，2015年8月1日，第三人将原告发放的贷款转付给了被告。（其中2015年8月3日，原告黄春雷向信丰县地税局交纳契税、印花税计39068.93元，向信丰房管局缴纳办证费550元，目前原告在正常供贷。有争议的事实认定如下：1、关于原告是否参与了联名向信丰县建设局领导及质检办领导呈交书面《新城市花园商铺质量问题陈述》，被告向我院提供的书面陈述意见上虽然注明了“22号16#“，该店铺属于原告的，但原告并未在意见书上签名，被告也未向本院提供相关证据证实原告实际参与了联名，因此本院认定，其未参加本次的联名，该陈述对原告不产生约束力。2、关于原告是否能以被告逾期交房有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，对此
本院认为，原、被告之间所签定的《赣州市商品房买卖合同》依法成立，合法有效，应予保护。原告按合同约定向被告支付了购房款，被告依法依约都应按双方约定条件向原告按时交付房屋。虽然被告没有按时向原告交付房屋构成违约，但该违约事出有因，根据法庭查明的事实，这是因为案外人袁建生等七户业主不满被告工程质量有问题（漏水）而在未交付房屋之前，先行向建设质检监督部门反映情况，导致质检部门责令被告整改而迟延获得《工程竣工验收备案表》所致（正常情况下建设工程竣工验收后，建设行政主管部门应在十五日内予以备案），这属于被告意志外的原因，被告无主观违约之恶意，且违约性质轻微，后果不严重。众所周知，建筑裂缝防漏是世界性建筑难题，××无法避免，正因为如此，我国建筑法规允许作为特殊产品的商品房存在一般性质量瑕疵，设置房屋质量保修条款。房屋“漏水”属于房屋保修范畴。原告据此选择解除合同，不利于稳定商品房买卖的正常秩序，结合本案，被告已将漏水问题得到彻底解决，也取得“工程竣工验收备案表”，已完全具备向原告交付条件。在被告未构成重大实质性违约，不影响原告合同目的实现的情况下，合同相对稳定性应得到维护。原告要求解除合同欠妥，不利于社会交易秩序的稳定。因此，原告关于要求解除与被告签定的房屋购买合同的请求不予支持。3、被告是否要承担因工程质量存在瑕疵所导致延期交付房屋的违约责任，按照双方合同约定，被告应在2015年12月31日前，经取得当地建设行政主管部门出具《工程竣工验收备案表》就达到交付条件，被告因工程质量问题导致延迟交付是不争的事实，因此被告应向原告承担违约责任。至于承担责任的比例问题，依照双方签订的合同约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按约定交付日期之次日起，每迟延一日向买受人支付万分之三的违约金，但该违约金累计不超过1000元。本案中本院依法对原告要求解除合同的请求不予支持，在该种情形下，参照上述条款按照1000元标准支付违约金明显过低，本院依法作适当的调整，结合双方在合同的约定，依法酌定被告按已付房款向原告承担每日万分之三的违约金。综上，本院除对原告要求被告支付违约金的请求部分支持，其他诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十三条之规定，
判决如下：
一、被告中丹置业（赣州）有限公司应向原告黄春雷、罗燕支付迟延交房违约金31823元（按每日万分之三以已付房款964566元为本金从2016年元月1日起至2016年4月20止计算），此款于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取7260元（原告已垫付），由被告中丹置业（赣州）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。
审 判 长 曾君红
代理
审判员 龚嘉奎
代理
审判员 梁小玲
二〇一六年九月七日
书 记 员 邱明生 来源：百度搜索“”