鄂尔多斯市东胜区人民法院执 行 裁 定 书（2016）内0602执异220号案外人：呼凤英，女，1936年9月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：郝建军（系案外人呼凤英的儿子）。
申请执行人：张书业，男，1973年2月14日出生，蒙古族，。
被执行人：白龙，男，1981年1月14日出生，汉族。在本院执行申请执行人张书业与被执行人白龙民间借贷纠纷一案中，案外人呼凤英于2016年8月22日对执行位于鄂尔多斯市东胜区X号房屋（产权证号：X号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人呼凤英称，申请执行人张书业与被执行人白龙民间借贷纠纷一案，鄂尔多斯市东胜区人民法院于2013年8月21日作出了（2013）东法民初字第4872号调解书，后鄂尔多斯市东胜区人民法院根据申请执行人张书业的申请查封了位于鄂尔多斯市东胜区X号房屋（产权证号：X），并于2015年8月12日续查封上述房屋。但该房屋于2008年9月4日已由被执行人白龙出售给案外人呼凤英，双方约定房价5100元每平方米，该房屋面积为142平方米，房价合计724200元，被执行人白龙给案外人呼凤英让4200元，最终以72万元整达成交易。对被执行人白龙已支付的该房屋两共基金等17763元，由案外人呼凤英支付给被执行人白龙，被执行人白龙同样给案外人呼凤英让了763元，最终案外人呼凤英支付被执行人白龙17000元。该房屋的银行按揭贷款18万元由案外人呼凤英偿还，按照双方达成的合意，案外人呼凤英支付了其余的款项，被执行人白龙的妻子崔俊芳向案外人呼凤英出具了收据。在合同签订后被执行人白龙向案外人呼凤英交付了房屋，案外人呼凤英装修入住至今。由于案外人呼凤英年事已高，委托其儿子郝建军办理房屋买卖及装修的部分事宜，且案外人呼凤英按照约定一直向银行偿还贷款，部分是委托其儿子郝建军办理，故该房屋的所有权应该归案外人呼凤英所有。只是由于房屋现不具备过户条件，未进行过户，但根据法律规定该房屋的所有权已经归案外人呼凤英所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，人民法院对涉案房屋进行查封之前，案外人呼凤英与被执行人白龙已经签订了房屋买卖合同，并且案外人呼凤英实际占有使用了涉案房屋；其次，案外人呼凤英已经给付相应购房款，按揭贷款也由案外人呼凤英偿还，实际上案外人呼凤英已经不欠被执行人购房款，应当视为全部付清；最后，是由于按揭贷款而不能办理过户手续，案外人呼凤英并没有过错。综上所述，申请执行人张书业申请查封案外人呼凤英的房屋，损害了案外人呼凤英的权益，故提出执行异议，请求解除对位于鄂尔多斯市东胜区X号房屋（产权证号：X）的查封，停止对该房屋的执行。为证明其主张，案外人呼凤英向本院提交购房合同一份、支付房款收据三份、银行交易明细一份、还房贷银行凭证六十八份、房屋装修单据六份、水电暖物业等缴费票据二十四份。
本院查明，本院在审理申请执行人张书业诉被执行人白龙民间借贷纠纷一案中，据申请执行人张书业的申请于2013年8月14日作出(2013)东法民初字第4872号民事裁定，查封被执行人白龙所有的位于鄂尔多斯市东胜区X号的房屋（产权证号：X号）一套及位于鄂尔多斯市东胜区X号的房屋（产权证号：X号）一套。该案经本院主持调解，双方当事人达成如下调解协议：
一、被执行人白龙偿还申请执行人张书业借款本金150万元；
二、履行时间及方式：于2013年9月2日前一次性付清；案件受理费9150元、保全费5000元，由被执行人负担。本院据此于2013年8月21日作出(2013)东法民初字第4872号民事调解书。该调解书确定的履行期限届满后，被执行人白龙未按期履行上述调解书所确定的义务，申请执行人张书业向本院申请强制执行。案件执行过程中，本院于2015年8月11日作出（2013）东法执字第3174号执行裁定，继续查封被执行人白龙所有的位于鄂尔多斯市东胜区X号的房屋（产权证号：X号）一套及位于鄂尔多斯市东胜区X号的房屋（产权证号：X号）一套。另查明，本案异议房屋即位于鄂尔多斯市东胜区X号的房屋（产权证号：X号）登记的所有权人为被执行人白龙。该房屋设定有银行抵押贷款。2008年9月4日，案外人呼凤英与被执行人白龙签订的《购房合同》中约定由乙方（即案外人呼凤英）负责偿还银行贷款。异议房屋的银行贷款至今尚未还清。就未办理过户登记的原因，案外人呼凤英称“因为异议房屋有银行贷款没还完无法过户”。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。根据该条规定，买受人提出的异议须同时具备上述四个条件。本案中，异议房屋设定有银行抵押贷款，案外人呼凤英在知道该房屋有银行抵押贷款的情形下与被执行人白龙签订《购房合同》从而致使异议房屋在被本院查封前因存在抵押权而未能过户，也就是说本案异议房屋未办理过户登记是因案外人呼凤英对他人权利障碍的忽略造成的，且异议房屋的银行贷款至今尚未还清，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故本院对案外人呼凤英提出的异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，
裁定如下：驳回案外人呼凤英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 贺晓东
代理
审判员 边远霞
代理
审判员 马 畅
二〇一六年九月七日
书 记 员 杨 娜 来源：百度“”