湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终2152号
上诉人（原审被告）：宜昌市天纵房地产开发有限责任公司。
法定代表人：汪鹏翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨傲，湖北诚业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王嫄雪，湖北诚业律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：王琳。
被
上诉人（原审原告）：赵宗山。
原审
被告：陈海良。
上诉人宜昌市天纵房地产开发有限责任公司（以下简称天纵公司）因与被上诉人王琳、赵宗山，原审被告陈海良房屋买卖合同一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2015）鄂伍家岗民初字第01611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天纵公司的上诉请求：上诉请求：撤销一审判决，依法改判天纵公司与王琳、赵宗山之间不存在定金合同或者依法裁定将本案发回重审。主要事实和理由：一审认为天纵公司虽然提供了一段录音拟证明双方对房价于合同之外存在口头约定，但因王琳、赵宗山在录音中并未确认该事实，从而认为天纵公司提供的证据不足以证明案涉20000元是房款的一部分。事实上，在该录音大约17分30秒处赵宗山陈述“按照陈敏那个原价、原合同，在这个基础上加20000元”，清楚承认了在合同之外还需加2000元的口头约定。另外，按照房地产行业惯例，预售商品房相较于现房而言价格便宜。王琳、赵宗山购买本案所涉房屋时，已属于现房销售，而之前卖给陈敏时属预售商品房，且王琳、赵宗山购买该房屋时该地房地产价格已较第一次销售给陈敏时有明显涨幅，但由于房管局规定，针对同一房屋网签后第二次销售的价格不能高于第一次网签价格，才导致房屋买卖合同中销售给王琳、赵宗山的现房单价（5245.76元／平方米）低于之前预售给陈敏时的（5299.84元／平方米），天纵公司为了保证自己因房价上涨而应得的部分利润，才在合同之外收取了之前跟王琳、赵宗山约定好的20000元，并开具收条。假定该20000元真的是定金，而非合同外双方约定的购房款，为何王琳、赵宗山在之后向天纵公司交付购房尾款时不主张抵扣，向天纵公司交纳代办房产证的各项费用时也不主张抵扣。其实王琳、赵宗山心中也清楚该20000元是合同外双方协商一致达成的实际房屋价款的一部分，王琳、赵宗山现在起诉要求返还这两万块，是对之前双方约定的反悔，存在主观恶意。双方之间签订的房屋买卖合同中的价格不是双方真实意思表示，且不合情理和市场规律，在合同之外增加20000元才是双方协商一致的实际房屋价款，该20000元的性质属���合同外约定的房屋价款的一部分，而非一审法院根据收条中的字词不考虑实际情况就断定的定金性质，属于基本事实认定不清。王琳、赵宗山辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。王琳、赵宗山向一审法院起诉请求：1、退还20000元定金；2、支付银行定期利息1200元（按照工商银行存款利率，从2014年1月4日计算至2016年1月3日）。一审法院认定事实：天纵公司曾与案外人陈敏签订过《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定将天纵公司开发的位于宜昌市伍临路5号东景家园1号楼3单元4层030402号房（产籍号为03-0107-XXXX-XXXXX，建筑面积为93.09平方米）以每平方米5299.84元的价格预售给陈敏。后因陈敏未按约支付购房款天纵公司诉至宜昌��伍家岗区人民法院，法院作出（2013）鄂伍家岗民初字第892号《民事调解书》，解除了双方签订的上述合同。2014年1月4日，赵宗山为购买上述房屋向陈海良现金交付了购房定金20000元，陈海良出具了收条一份。2014年1月6日，赵宗山、王琳与天纵公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，约定将东景家园1号楼3单元4层030402号房重新出售给王琳、赵宗山，每平方米为5245.76元，总价为488328元，付款方式为一次性付款。还约定：“出卖人应当于2012年11月30日前将商品房交付买受人使用。出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用，代收代办费用除外。代收代办费用是指房屋维修基金及办理《土地使用证》、《房屋产权证》时应由买房人承担的费用。”2014年1月16日，王琳、赵宗山一次性全额向天纵公司支付了488328元的购房款。2015年10月10日，双方��次签订《宜昌市商品房买卖合同》；2015年10月12日，天纵公司向王琳、赵宗山开具了全额房款的发票。后王琳、赵宗山又向天纵公司交纳了10000余元的办证等费用，现已办理完该房屋的产权证书。一审法院另认定：陈海良系天纵公司员工，任工程部经理，天纵公司认可其代表公司出具了本案20000元的收条。一审法院认为：本案天纵公司认可其员工陈海良代表公司收取了赵宗山交付的“购房定金”20000元，定金作为债权的担保，当债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。根据双方在《宜昌市商品房买卖合同》中的约定，本案涉案的房屋总价为488328元，现王琳、赵宗山已经交齐了全款，且额外交纳了10000余元的办证等费用，房屋产权证书也已办理下来，则王琳、赵宗山的全部债务履行完毕，对于王琳、赵宗山主张返还定金的诉请，应当予以支持。天纵公司认为此20000元并非定金，而是购房款的一部分，但其提交的证据并不足以证明该证明目的，故应按收条上所书认定该20000元为“定金”性质。双方在《宜昌市商品房买卖合同》中还约定：“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用，代收代办费用除外。代收代办费用是指房屋维修基金及办理《土地使用证》、《房屋产权证》时应由买房人承担的费用。”天纵公司虽举证一段通话录音拟证明双方对于房价有除合同之外的口头约定，但审查其内容，王琳、赵宗山在录音中并未认可这一事实。根据合同的相对性，本案房价应以双方的书面约定为准，且王琳、赵宗山已经全面履行支付房款的义务，则天纵公司无权再收取高于书面约定的���款，对于已经收取的20000元定金，亦应当予以返还。因王琳、赵宗山于2014年1月16日全额交付了购房款，则天纵公司应当于该日向其返还定金，王琳、赵宗山主张自2014年1月4日计算至2016年1月3日的资金存款利息，对于2014年1月16日至2016年1月3日期间以20000元为基数，按照中国银行同期存款利率计算的利息，予以支持。因陈海良所书收条系履行公司职务的行为，该行为产生的法律后果应由天纵公司承担，则陈海良在本案中不承担责任，故对于王琳、赵宗山对陈海良的诉请，不应支持。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及最高��民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、天纵公司自判决生效之日起5日内返还王琳、赵宗山交付的定金20000元；并以20000元为基数，支付自2014年1月16日至2016年1月3日期间按照中国人民银行同期存款利率计算的利息（最高不超过1200元）。
二、驳回王琳、赵宗山的其他诉讼请求。如果天纵公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费330元，减半收取165元，由天纵公司负担。双方当事人在二审中未提交新的证据。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。��务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。本案中，天纵公司员工陈海良代表该公司收取了赵宗山交付的购房定金2万元。根据商品房买卖合同约定，除代收代办费用外，出卖人不再向买房人收取该商品房价款外的费用。现王琳、赵宗山已按照商品房买卖合同的约定交付了全部房款，且另外交纳了办证等相关费用。天纵公司主张该2万元为房款的一部分，但其提供的证据不足以反驳前述事实，依法由其承担举证不能的后果。因此，一审对王琳、赵宗山要求天纵公司返还定金的诉请予以支持并无不当。综上所述，天纵公司的上诉请求不能成立，应予驳回。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由宜昌市天纵房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张 灿
审判员 刘 俊
审判员 聂丽华
二〇一六年九月七日
书记员 袁昌芹 来源：百度“”