辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终1309号
上诉人（原审被告）：李旭升，男，1959年9月21日出生，汉族，无业，住锦州市。
委托诉讼代理人：赵勇，辽宁永字律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：中国农业发展银行锦州市分行，住所地锦州市。
负责人：冯长龙，该行行长。
委托诉讼代理人：王莉，辽宁同泽律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：锦州市虹侨房地产开发经营公司，住所地锦州市。
法定代表人：陈雨，该公司经理。
委托诉讼代理人：穆海成，辽宁永字律师事务所律师。
上诉人中国农业发展银行锦州市分行、李旭升因与被上诉人锦州市虹侨房地产开发经营公司确认合同效力纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院(2015)太松民初字第00630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年07月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国农业发展银行锦州市分行的委托诉讼代理人王莉，上诉人李旭升及其委托诉讼代理人赵勇，被上诉人锦州市虹侨房地产开发经营公司的委托诉讼代理人穆海成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李旭升上诉请求：要求撤销原审法院判决，依法改判驳回原审原告的诉讼请求。主要事实和理由:原审法院判决认定李旭升与原审被告签订的《商品房买卖合同》无效的判决是错误的。原审法院认定中国农业发展银行锦州市分行和锦州市虹桥房地产开发经营公司对坐落于河畔家园小区26-1号楼房均无权处分是不负责任的。其实本案事实非常清楚，中国农业发展银行锦州市分行与锦州市虹桥房地产开发经营公司于2002年6月24日签订的是《职工集资房协议书》，即实质是单位代职工签订的购房协议，房款来自于职工个人并由单位将房款转交给开发经营公司的，因此锦州市虹桥房地产开发经营公司是实际售房人，职工个人(包括部分被上诉人单位之外购买房屋人)是实际买房人。上诉人向锦州市虹桥房地产开发经营公司购买的房屋，产权是清楚的，因此不存在产权不清合同无效问题。中国农业发展银行锦州市分行辩称，驳回李旭升的上诉请求，关于房款交付的流向问题，事实上是中国农业发展银行锦州市分行与锦州市虹侨房地产开发经营公司签订了协议，属于职工集资建房的性质，钱款是由中国农业发展银行锦州市分行统一交给锦州市虹侨房地产开发经营公司，合同中有明确约定，应当由锦州市虹侨房地产开发经营公司向中国农业发展银行锦州市分行交付65套，只交付了55套，其中五套大户型中国农业发展银行锦州市分行同意由锦州市虹侨房地产开发经营公司另售，另外五套锦州市虹侨房地产开发经营公司擅自销售，而诉争的房屋已在2003年由锦州市虹侨房地产开发经营公司向中国农业发展银行锦州市分行实际交付，并由中国农业发展银行锦州市分行使用至李旭升强行占用。无论从协议履行和房屋使用状态，均为中国农业发展银行锦州市分行的房产。因此李旭升的诉请不应得到支持。基于前述陈述，锦州市虹侨房地产开发经营公司已无处分权，且原审法院也认定了锦州市虹侨房地产开发经营公司无处分权，因此其与李旭升签订的合同无事实和法律依据，理应无效。锦州市虹侨房地产开发经营公司辩称，同意李旭升的意见。中国农业发展银行锦州市分行上诉请求：1、请求二审法院撤销辽宁省锦州市太和区人民法院(2015)太松民初字第00630号判决书第二项判决内容，查明事实后依法确认坐落于松山新区河畔家园小区26-1号楼房归中国农业发展银行锦州市分行所有，判令李旭升将侵占的房屋返还中国农业发展银行锦州市分行；2、请求二位被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由:
一、原审法院在肯定上述合同效力且否定锦州市虹侨房地产开发经营公司与李旭升之间所谓的买卖合同效力的情况下，却认定诉争房屋权属不明，没有事实依据及存在法律适用错误。首先，中国农业发展银行锦州市分行与锦州市虹侨房地产开发经营公司签署的《购建办公楼协议》、《职工集资房协议》合法、有效，锦州市虹侨房地产开发经营公司对中国农业发展银行锦州市分行负有交付义务，中国农业发展银行锦州市分行有权据以协议约定，取得房屋所有权，且案涉房屋早在2003年即由锦州市虹侨房地产开发经营公司实际交付给中国农业发展银行锦州市分行，并由中国农业发展银行锦州市分行作为员工宿舍实际使用十余年。至于项目工程是否进行最终验收决算，仅是双方债权债务关系，既不影响合同效力，更不能成为权属认定的依据。其次，如依原审观点，案涉工程款中国农业发展银行锦州市分行亦已全部实际支付，案涉房屋更应为中国农业发展银行锦州市分行所有。
二、原审判决均否认中国农业发展银行锦州市分行与锦州市虹侨房地产开发经营公司的物权，但却未确认非法实际占用人对于房屋占有的法律后果，及房屋占用的处置，亦遗漏中国农业发展银行锦州市分行原审诉请。李旭升非法侵占中国农业发展银行锦州市分行所有的房产，原审法院既己认定其买卖合同无效，即用益物权基础不存在，却又放任其非法侵占行为持续，而对于中国农业发展银行锦州市分行的合法请求不予作出具体的裁判及法律性指引，是对违法行为的纵容和不作为，将对社会产生极其不利的影响。李旭升对中国农业发展银行锦州市分行的上诉辩称和自己的上诉意见一致。锦州市虹侨房地产开发经营公司对中国农业发展银行锦州市分行的上诉辩称，1、涉案房屋于2003年实际交付使用是错误的，事实是中国农业发展银行锦州市分行要用卖房款购买此房屋，但因上级不批准用卖房款购买，所以便通知锦州市虹侨房地产开发经营公司买不成了，所以诉争房屋是一直借用，一审时有中国农业发展银行锦州市分行的办公室主任的书面证实材料；2、一审时认定交付的是房款而非工程款，对此点中国农业发展银行锦州市分行没有提出上诉，实际全部支付是错误的，原审认定中国农业发展银行锦州市分行卖给本单位职工54户，事实说明中国农业发展银行锦州市分行仅购了54户，假设全部支付的说法成立，应当交付1050万元左右，原审认定自行出售11户。中国农业发展银行锦州市分行向一审法院起诉请求：请求法院确认二被告签订的商品房买卖合同无效、确认坐落于松山新区河畔家园小区26-1号楼房归原告所有、判令被告李旭升将侵占的楼房返还给原告。一审法院认定事实：2002年6月24日，原告农发行锦州分行（甲方）与被告虹桥公司（乙方）签订购建办公楼协议书，双方明确约定：
一、甲方拟购建办公楼一栋委托乙方承建。办公楼位于凌南东里5号，南临开封路，西临交通银行住宅楼，东临自然小道，市建委院落以南。建筑用地2600平方米。
二、办公楼建筑面积约2500平方米，价格2400元/平方米，约人民币600万元。
四、本协议双方签字、盖章生效之日起，甲方先付给乙方前期费用300万元（含土地费180万元）。主体工程完工后再付工程款200万元，余款在乙方工程全部完工，经市质检部门验收合格后，按实际建筑面积以锦州市房地产测绘中心报告书为依据向乙方支付剩余款项并办理相关手续。2002年6月24日，原告农发行锦州分行（甲方）与被告虹桥公司（乙方）又签订职工集资房协议书，双方明确约定：
一、乙方在凌南东里5号为甲方建住宅楼3栋，共65户。具体位置在开封路以北，交通银行住宅楼以东，市建委院落以南，东侧自然小道以西；
二、该集资住宅楼为框架结构，建筑面积约7800左右平方米，不含地下室面积，顶楼有带晒台的阁楼。住宅楼基价1130元/平方米左右，地下室600元/平方米（每户职工按每平方米1130元交费）。2003年底，被告虹桥公司将职工住宅楼建成。被告虹桥公司与原告农发行锦州分行约定的65户职工集资房，由原告农发行锦州分行卖给本单位职工54户，被告虹桥公司出卖给案外人11户房屋，其中包括诉争房屋1户。诉争房屋系2013年6月，被告李旭升与被告虹桥公司签订商品房买卖合同，约定购买河畔家园小区26-1号房屋132.11㎡，房款为127070元、维修费为2668.46元、地下室1#36、9.6平方米为22176元。双方将该合同签订日期提前至2004年1月8日。原告从2002年10月8日开始共计给付被告虹桥公司16840084元，其中包括办公楼房款8340084元，住宅楼房款8500000元。现双方未对该职工集资房决算。一审法院认为，原告农发行锦州分行与被告虹桥公司签订的职工集资房协议书中明确约定“被告虹桥公司（乙方）在凌南东里5号为原告农发行锦州分行（甲方）建住宅楼3栋，共65户”，因原告农发行锦州分行与被告虹桥公司对该项集资房委托建设项目未进行最终验收决算，故诉争的坐落于河畔家园小区26-1号房屋所有权不明，因此原告农发行锦州分行与被告虹桥公司均无权处分该房，因此被告虹桥公司的出卖行为属于无权处分行为，故二被告签订的商品房买卖合同应属于无效合同。因诉争的房屋权属不清，对于原告农发行锦州分行的其他诉讼请求，本院不予调整。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，
判决如下：
一、确认被告李旭升与被告锦州市虹侨房地产开发经营公司签订的《商品房买卖合同》无效。
二、驳回原告中国农业发展银行锦州市分行其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告李旭升负担50元；由被告锦州市虹侨房地产开发经营公司负担50元；由原告中国农业发展银行锦州市分行负担200元。二审中，当事人没有提交新证据。本院
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，中国农业发展银行锦州市分行与锦州市虹侨房地产开发经营公司签订的《职工集资房协议》约定的65户，已经有54户的中国农业发展银行锦州市分行的职工与锦州市虹侨房地产开发经营公司分别签订《商品房买卖合同》及交纳相应购房款，该54户均已交纳了入户费，并已入住。上述事实有《商品房买卖合同》、购房款收据等证明，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点是确认李旭升与锦州市虹侨房地产开发经营公司签订的《商品房买卖合同》是否有效及诉争房屋是否归中国农业发展银行锦州市分行所有。中国农业发展银行锦州市分行在一审法院主张诉争房屋系65户职工集资房中的一户，房屋产权归其所有。首先，根据中国农业发展银行锦州市分行提供的现有证据，不能证明诉争房屋所占土地使用权属归其所有；其次，中国农业发展银行锦州市分行只有54户交纳了购房款及签订《商品房买卖合同》，针对诉争房屋，没有证据证明其与锦州市虹侨房地产开发经营公司签订《商品房买卖合同》及交纳集资购房款；再次，中国农业发展银行锦州市分行没有证据证明对诉争房屋交纳了入户费及办理入住，不能确认其主张的已经交付的事实。故中国农业发展银行锦州市分行主张确认坐落于松山新区河畔家园小区26-1号楼房归其所有并返还的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于中国农业发展银行锦州市分行认为，李旭升与锦州市虹侨房地产开发经营公司签订的《商品房买卖合同》是恶意串通侵犯其合法权益，属无效合同一节。现中国农业发展银行锦州市分行没有证据证明李旭升与锦州市虹侨房地产开发经营公司存在恶意串通的事实，且李旭升与锦州市虹侨房地产开发经营公司签订的《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，则一审法院判决确认李旭升与锦州市虹侨房地产开发经营公司签订的《商品房买卖合同》无效错误，本院予以纠正，故中国农业发展银行锦州市分行主张李旭升与锦州市虹侨房地产开发经营公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，无法律依据，应予驳回。李旭升上诉请求驳回中国农业发展银行锦州市分行一审诉求的理由成立，本院予以支持。综上所述，中国农业发展银行锦州市分行的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，
判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院(2015)太松民初字第00630号民事判决；
二、驳回原审原告中国农业发展银行锦州市分行的一审诉讼请求。一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，合计600元，由上诉人中国农业发展银行锦州市分行负担。本判决为终审判决。
审判长 吕会杰
审判员 邸新立
审判员 王 波
二〇一六年九月七日
书记员 潘 瑜 来自