广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初11049号原告中原地产代理(深圳)有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦三楼，组织机构代码785254915。法定代理人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人周青林，女，汉族，1991年9月2日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。被告李铭，男，汉族，1978年8月3日出生，身份证住址武汉市武昌区。
原告中原地产代理(深圳)有限公司与被告李铭居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周青林、被告李铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月22日，在我方居间下，被告作为卖方，同买方卢剑芸签订了关于深圳市宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处海滨广场6栋701房的《二手房买卖合同》(合同编号：213718)及《资金托管协议》(编号：0192483)等附属文件，且被告和买方均向我方出具了《佣金支付承诺书》，根据相关约定，原告向买卖双方收取的本次佣金总额是48300元，如因买／卖方过错或违约致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，违约方仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金数额的违约金。签约后，我方积极协助买卖双方办理各项交易手续，买方按约定于2015年12月4日办理了资金监管，并在2015年12月14日取得贷款承诺函，但被告却因其与案外人的纠纷导致涉案房产被查封，合同无法继续履行，经过原告多次协调以及买方多次要求，被告仍无法解决房产查封问题，其行为已构成根本性违约。无奈之下，买方将被告诉至法院，要求解除合同并追究被告的违约责任。该案经一审深圳市宝安区人民法院做出(2016)粤0306民初3580号民事判决书且该判决书已生效，该份判决书中确认了被告根本性违约的事实，并判定被告向买方承担违约责任。我方无过错的履行了居间方应尽的通知、协助义务，本可以收取全部佣金人民币48300元，买方也按合同履行没有任何过错，但因被告的根本性违约行为导致交易无法继续履行，合同目的不能实现，我方也没有收到任何佣金。依据被告与我方签署的《佣金支付承诺书》约定，因被告过错或违约致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，被告仍须支付相当于双方总佣金金额(即人民币48300元)的违约金。为此，我方特诉至法院，请求判令：l、被告支付违约金人民币48300元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：
一、无法继续完成房屋买卖合同的原因是出售房产后被起诉查封房产，我已完成该离婚诉讼三次开庭，但还没结束；
二、我也想正常完成房屋交易，期间我都是按照合同正常履行职责，我没有任何主观违约行为，我多次与买家协商延期合同，买家也同意，后来买家不想再等下去，提出解除资金监管，我配合买家于2016年3月2日和3月3日两次去到招商银行申请解除，后来买家起诉解除房屋买卖合同；
三、2015年11月22日我与买家签订海滨城广场一期6栋701房产买卖合同，之后15天左右，我被他人起诉，当时我并不知道房产被查封，是在2015年12月23日准备与原告去办理房产过户时才得知房产于2015年12月14日已被查封，从签订合同到房产被查封，短短十几天时间被起诉，说明我不是因为房价上涨恶意违约，而是因为家庭纠纷导致，我也是受害人；
四、因为该房产是被我妻子吴清秀查封，是导致该房产违约的根本原因，并且我和吴清秀正在打离婚官司，双方财产和债务已经在离婚官司中固定，对于本案吴清秀必须承担所有责任。
经审理查明，2015年11月22日，在原告居间下，被告与案外人卢剑芸签订了《二手房买卖合同》（Ｎo213718），约定被告将位于深圳市宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处海滨城广场6栋701号房产（以下简称涉案房产）转让给案外人卢剑芸，转让成交价为人民币为322万元。同日，原告与被告及案外人卢剑芸三方签订《资金托管协议》。当日，被告签署《佣金支付承诺书（卖方）》，称基于原告在促成本人与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。另案外人卢剑芸与原告签署了《佣金支付承诺书（买方）》，称基于原告在促成本人与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，自愿于就涉案房产签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金48300元。2015年12月14日，因被告及其配偶离婚纠纷，被告配偶申请财产保全，涉案房产被本院依法查封，查封案号为（2015）深宝法家初字第1636号。因涉案房产被查封，被告与案外人卢剑芸无法办理涉案房产的转移过户登记手续，案外人卢剑芸向本院提起诉讼，请求法院判决解除《二手房买卖合同》，被告返还定金15万元，被告支付违约金64.2万元，案号为（2016）粤0306民初3580号。本院于2016年3月28日作出（2016）粤0306民初3580号民事判决书。该判决书查明，2015年11月22日，案外人卢剑芸支付定金50000元；2015年11月23日，案外人卢剑芸支付定金100000元。被告实际收取定金145000元，余额5000元作为交房保证金尚在原告处托管。2015年12月14日，案外人卢剑芸、被告及招商银行股份有限公司深圳分行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定案外人卢剑芸及被告委托该银行监管二手房交易首期款820000元。案外人卢剑芸向该银行监管账户如数存入监管资金。2015年12月14日，招商银行股份有限公司深圳分行向案外人卢剑芸出具《贷款承诺书》，承诺向案外人卢剑芸发放贷款2250000元。该承诺书有效期3个月。该判决书认为，鉴于涉案房产被另案查封致使本案合同无法继续履行，合同约定的注销抵押登记等卖方义务无法按期履行，被告构成根本违约，案外人卢剑芸有权依照合同约定解除双方签订的《二手房买卖合同》，由被告向案外人卢剑芸返还定金14.5万元、支付违约金48.3万元。上述判决书已发生法律效力。以上事实有当事人陈述及二手房买卖合同、房产证、资金托管协议、佣金支付承诺书、民事判决书等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《佣金支付承诺书（卖方）》系双方真实意思表示，双方形成居间合同法律关系。双方在《佣金支付承诺书（卖方）》中约定，“如因被告过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。”由于被告的房产被查封，涉案房产的《二手房买卖合同》被解除，被告向买方支付违约金48.3万元并退还买方定金。被告房产被查封是导致合同解除的原因，符合双方在《佣金支付承诺书（卖方）》中约定的“如因被告过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》”的情形，被告的行为构成违约。被告接受了原告提供的积极居间服务，原告在居间合同中已提供查询涉案房产状况、促成买卖双方签订《二手房买卖合同》、提供资金托管、协助买方办理首期款资金监管和申请银行按揭贷款等服务，只是由于涉案房产被查封导致无法按照合同约定签订《深圳市二手房买卖合同》和办理房屋过户，导致原告可期待利益（买方支付的佣金）的损失，原告请求被告按约定支付相当于佣金金额的违约金48300元，符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，因此，本院对原告主张的要求被告支付违约金48300元的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，
判决如下：被告李铭于本判决生效之日起三日内支付原告中原地产代理(深圳)有限公司支付违约金人民币48300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币504元，由被告负担，受理费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理
审判员 苑广玲
二〇一六年九月七日
书 记 员 赵 洋
书 记 员 白宇鹏附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：