湖南省通道侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1230民初116号
原告：姚娇艳，女，侗族，1973年10月5日出生，湖南省通道侗族自治县人。
委托诉讼代理人：石未波，湖南指南律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：通道鑫达房地产开发有限公司，住所地通道侗族自治县双江镇城东路。
法定代表人：罗向发，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：高景行，湖南指南律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告姚娇艳与被告通道鑫达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石未波，被告通道鑫达房地产开发有限公司法定代表人罗向发及委托诉讼代理人高景行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚娇艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿逾期交房违约金4965元给原告；2.判令被告退回违规收取的水电开户费2000元并赔偿利息给原告；3.判令被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告。事实与理由：2012年10月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于通道县城东新区吉祥路嘉鑫苑第11栋1单元8**号商品房出售给原告，该商品房建筑面积106.75平方米，单价为每平方米1898.39元，总价202653.00元。原告按照约定已经将该商品房的全部价款支付给了被告，但被告未能在合同约定的2013年2月28日前交付商品房给原告使用。被告于2012年10月16日违规向原告收取了2000元水电开户费。被告曾于2013年9月电话通知原告收房，由于当时该商品房还未验收合格，被告也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此，原告依据《商品房买卖合同》第十一条之规定，拒绝收房。在不具备交房条件的情况下，原告为尽早入住该商品房，从2013年11月开始装修该商品房。被告逾期交房时间计算至2013年11月1日，共计245天，依据《商品房买卖合同》第九条之规定，被告应当按日向原告赔偿交付房价款万分之一的违约金4965元。
被告通道鑫达房地产开发有限公司口头辩称，在签订合同时，双方约定的交房时间为2013年2月28日，但是依合同约定的第三条的但书部分，被告在第一期开发过程中由于县政府拆迁不到位，造成土地延期九个月才交付，依照合同约定，可以顺延九个月交付房屋，被告不存在逾期交付房屋的事实。对水电开户费的问题，是双方依据补充合同所实行的，而且被告明确告知原告，购房款中并未包含水电开户费，核算工程成本的时候也并未将水电开户费计入工程成本，这一做法也是与县城当时开发的情况是一致的，所以水电开户费是依双方约定所实施的。原告依法提交了下列证据：《中华人民共和国居民身份证》复印件1份，已与原件核对无异，拟证明原告姓名、性别、民族、出生日期、住址等基本身份情况；工商公示信息复印件1份，已与原件核对无异，拟证明被告名称、注册号、法定代表人、住所等情况。《通道侗族自治县商品房买卖合同（2012）通房商交字第（626）号》复印件1份，已与原件核对无异，拟证明原告与被告签订合同的时间、商品房的面积、单价、总价、双方的权利义务、违约责任等情况；《湖南省通道侗族自治县地方税务局预收款专用凭据》复印件3份，已与原件核对无异，拟证明原告已按照合同约定支付了房款的事实；《收据》复印件1份，已与原件核对无异，拟证明原告交纳2000元水电开户费给被告的事实；被告依法提交了下列证据：《通道侗族自治县商品房买卖合同（2012）通房商交字第（626）号》复印件1份，已与原件核对无异，拟证明原告与被告于2012年10月16日签订合同，合同约定被告应当在2013年9月交付，交付时提供商品房验收合格的证明，拆迁不到位被告可以据实予以延期，双方共同委托通道侗族自治县德馨物业管理有限公司进行管理以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不是交接房屋时必须的文件，依补充协议约定原告支付水、电开户费2000元等事实；《通道县建筑工程项目竣工验收申请表》复印件1份，已与原件核对无异，拟证明原告所购买的房屋已于2013年9月6日通过竣工验收，2013年9月交房已达到合同约定交付条件；《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》复印件各一份，拟证明《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不是交接时的必须文件，被告并未违约。《关于嘉鑫苑小区一期6-10栋房屋用地因拆迁不到位延期交付土地给通道鑫达房地产开发有限公司的证明》复印件1份，拟证明被告延期交房是因为土地拆迁不到位而延期的事实；通道侗族自治县房产管理局出具的《竣工综合验收备案表》复印件1份，拟证明原告所购买的房屋已于2013年9月6日通过竣工验收，2013年9月交房已达到合同约定交付条件。本院庭审中组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提供的5组证据认证如下：证据的形式、来源合法，内容真实，能够证明原告拟证明的举证事实，且该事实与本案相关联，本院对以上5组书证的证明效力予以认定。本院对被告通道鑫达房地产开发有限公司5组证据认证如下：被告当庭所举的第1组证据，证据的形式、来源合法，内容真实，但并不能证实《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不是交接房屋时必须文件的事实，对于该证据拟证明的其他证明目的本院予以采信；被告当庭所举的第2、5组证据,2组证据相互佐证，能够证明原告所入住的房屋已于2013年9月6日经验收合格，本院对第2、4组证据予以采信；被告当庭所举的第3组证据，该组证据的合法性、真实性本院予以采信，但对其欲证明的目的不予采信，理由为该组证据不能体现是否属于交接房屋时必须的文件；被告当庭所举的第4组证据，该组证据在证据形式上存在欠缺，本院对其欲证明被告所开发的嘉鑫苑小区土地因政府拆迁不到位致使土地延期至2012年5月份才交付的内容予以采信，对其欲证明属于约定延期交房免责情形的关联性不予采信，理由为政府拆迁延期交地的时间是在原告、被告签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》之前。本院根据确认的证据及庭审调查核实的情况，查明以下案件事实：2012年10月16日，原告与被告签订了（2012）通房商交字第（626）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，原告购买被告嘉鑫苑11幢1单元8**号房（建筑面积106.75平方米），每平米1898.39元，购房款共计202653.00元，原告已按约定交付了全部购房款。（2012）通房商交字第（626）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第八条载明，出卖人（被告）应当在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……（3）政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的；第九条载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人（原告）有权解除合同，买受人（原告）解除合同的，出卖人（被告）应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条载明，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件三：合同补充协议第4点载明，住房由出卖人代办土地使用证、房屋产权证（办证一切费用和税金由买受人承担）。每套房需交水、电开户费2000.00元，工本费另行收取。买受人在建行办理按揭所产生的费用由买受人承担。另查明，2011年5月19日，被告通过竞拍获得原职业总校土地，定名为嘉鑫苑小区，土地面积约为47亩。由于政府拆迁不到位，造成该土地延期9个月直至2012年4月才全部交付给被告。原告购买的商品房已于2013年9月6日通过建筑工程项目竣工验收合格。还查明，被告于2013年9月份电话通知原告进行交接房屋，原告与被告并未签署房屋交接单，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，至今未将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给原告。原告已于2013年11月1日开始装修该套商品房。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于被告应否支付延期交房违约金。2012年10月16日，原告与被告签订（2012）通房商交字第（626）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，双方均应按约全面履行各自的义务，原告在合同签订后，已依约付清了全部房款，但被告未于合同中约定的时间（即2013年2月28日前）向原告交付房屋。
被告辩称政府拆迁原因导致建设土地受领延迟，从而致使施工延迟而不应承担责任的主张，属于原、被告签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》中“政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的”的免责事由，被告可据实予以延期交房，但原告与被告在签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》时，被告所开发的嘉鑫苑虽存在延期交地的事实，但是该宗土地延期交付却是在原告与被告签订合同之前所发生的，该宗土地已于2012年4月份全部交付使用，原告与被告签订合同的时间为2012年10月16日，被告对交房时间应当预见。因此被告该辩解，本院不予支持。被告未于合同约定的时间即2013年2月28日交付房屋，应当承担相应的违约责任，原告请求被告支付违约金，本院予以支持。关于违约金的支付。2013年9月被告电话通知原告收房时该房屋已向相关部门提出了建筑工程项目竣工验收申请表，并经相关部门进行验收合格，是符合约定的经验收合格的商品房，但被告在向原告交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据原、被告约定，可以拒绝交接涉案房屋，另被告未提供相关证据证明原、被告之间具体交接房屋的时间。原告于2013年11月1日开始装修该套商品房，应视为对房屋的转移占有，视为房屋已交付使用，故违约金应从2013年2月28日第2日起至2013年11月1日止（共计245天），被告按日向原告支付已交全部房款（即202653.00元）的万分之一计算，故被告通道鑫达房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约金202653.00×0.0001×245=4965元。关于原告请求被告向其返还水、电开户费2000.00元以及相关利息的问题。原、被告在双方签订的（2012）通房商交字第（626）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》附件三，合同补充协议里对水、电开户费的交纳进行了约定，明确约定由原告承担水、电开户费2000.00元，该协议并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，对双方当事人具有法律约束力。故，本院对该项诉讼请求不予支持。关于被告应否向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
原告与被告签订（2012）通房商交字第（626）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》中第十一条载明所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故，原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，
判决如下：被告通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告姚娇艳逾期交房违约金4965元；被告通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚娇艳交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；驳回原告姚娇艳的其他诉讼请求。如被告通道鑫达房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50.00元，由被告通道鑫达房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 潘勇
审 判 员 杨蓉
人民陪审员 杨泉
二〇一六年九月七日
书 记 员 方艺附件：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应该承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 来自