湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终3886号
上诉人（原审被告）：武汉康景实业投资有限公司，住所地：武汉市江汉区新华路396号武汉民生银行大厦33层1室。
法定代表人：卢荣，董事长。诉讼代理人：陶雅莉，该公司职员。
被
上诉人（原审原告）：孙帆。
上诉人武汉康景实业投资有限公司（以下简称康景公司）因与被上诉人孙帆商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第02317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2015年10月，孙帆诉至一审法院，请求判决康景公司返还孙帆购房款等款项1723205元；2、康景公司赔偿孙帆资金利息损失（自付款日起至款项返还日止，按银行同期贷款利率计付）。一审法院
经审理查明：坐落于武汉市江汉区精武路“越秀国际金融汇”商品房项目，系康景公司开发建设。该项目于2015年7月31日取得商品房预售许可证［证号为武房开预售（2015）388号，许可范围为1、4号楼住宅和商业用房］。2015年7月18日，孙帆为购买上述越秀国际金融汇1-2702号房屋，向北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称北京焦点公司）缴付2万团购服务费，享受97折团购服务权利。同年8月2日，孙帆与商品房项目代销公司人员协商后，针对上述1-2702号商品房订购事宜，与康景公司签订《商品房订购书》一份，该合同约定：甲乙（康景公司、孙帆）经友好协商，达成如下条款，共同遵守执行。乙方自愿订购越秀国际金融汇1-2702号，建筑面积为155.42平方米，商品房原价4528962元；乙方签订本《订购书》时付清定金5万元作为签订《武汉市商品房买卖合同》的担保，定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为商品房的第一期房款；乙方应于2015年8月7日前或甲方另行书面通知的日期持本《订购书》、乙方有效身份证明以及房管部门要求的其他资料前往销售中心，按甲方提供的已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》及其补充协议。合同第3条约定：若乙方未能按本《订购书》约定签署《商品房买卖合同》及其补充协议，则视为乙方根本性违约，甲方有权解除《订购书》，没收乙方支付的定金，并将商品房重新出售第三方而无需向乙方发出通知。当日，孙帆支付康景公司定金5万元。2015年8月6日，双方签订《签约确认单》一份，确认单中除载明商品房房号、建筑面积、折扣后优惠总价4113205元外，还载明孙帆于2015年8月6日已付款总房价的40％1653205元（含5万元定金），商贷金额为246万元。同日，双方签订《商品房买卖合同》（无合同编号）一份，用于孙帆办理商业贷款。双方未签订正式的《武汉市商品房买卖合同》。2015年8月8日，孙帆与项目代销公司人员协商后，针对越秀国际金融汇1-2801号商品房订购事宜，与康景公司签订《商品房订购书》，该合同系填充式格式合同，合同中除商品房房号、建筑面积、房价款、买卖合同签署时间与1-2702号商品房的《商品房订购书》约定不同外，其他涉及定金和违约责任等条款均约定相同。合同签订后，孙帆支付康景公司定金5万元。康景公司委托两家代销公司共同销售“越秀国际金融汇”商品房项目，因两家公司销控表未做到同步，导致孙帆在缴纳1-2801号商品房定金后，该商品房仍被另一家代理公司进行推荐销售，销售总价低于孙帆购房款。孙帆知晓上述情况后，以康景公司存在价格欺诈、一房两卖等事由，于2015年8月12日向康景公司发出通知，要求康景公司退还房款等费用。康景公司未予答复。2015年8月21日，项目代销公司人员通过短信通知孙帆，通知可以签订1-2702号商品房的正式合同。孙帆短信回复已于8月12日提出退房申请。2015年9月1日，康景公司向孙帆寄送《挞定通知》一份，通知称孙帆未在2015年9月6日前签署1-2801号商品房的《商品房买卖合同》并缴纳房款和相关费用，康景公司已根据订购书约定没收合同定金。一审法院认为，孙帆为购买越秀国际金融汇1-2702号商品房，向北京焦点公司缴付了2万元团购服务费，康景公司不是该款收取人，孙帆向康景公司提出该款返还请求，没有合同和法律依据，不予支持。孙帆与康景公司针对1-2702号商品房签订的《商品房订购书》，其内容系双方自愿协商后的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方当事人应依照合同约定享有权利和履行义务。订购书签订后，双方仅签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，对该合同是否为正式合同，双方之间买卖合同是否成立，双方存在较大争议。首先，双方约定该合同是专门用于孙帆办理商业贷款，该合同未采用有编号的标准合同文本，双方此后也未签订正式的六份合同并到房管部门进行合同备案；其次，孙帆支付了首期房款，该房款属于总房款的小部分房款，不能认定孙帆已履行合同的主要义务；再者，从项目代销公司人员通知孙帆签订正式合同的短信内容看，双方尚未签订正式买卖合同。可见，双方针对1-2702号商品房尚未签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，孙帆主张买卖合同未成立理由充分，其要求康景公司返还1603205元购房款，并支付此款收取日起至返还之日止利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。由于1-2702号商品房的买卖合同未成立，所涉5万元定金不应认定已转为购房款，孙帆以康景公司存在价格欺诈、一房两卖等为由要求返还定金的诉讼请求，没有足够的事实和法律依据，不予支持。关于孙帆主张返还1-2801号商品房的定金问题。双方针对1-2801号商品房签订的《商品房订购书》合法有效。如上所述，孙帆主张康景公司存在价格欺诈、一房两卖等康景公司，已付定金应予返还的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：
一、武汉康景实业投资有限公司返还孙帆购房款1603205元；
二、武汉康景实业投资有限公司支付孙帆购房款利息（以1603205元为基数，自2015年8月7日起至欠款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回孙帆的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费10064元、保全费5000元、其他诉讼费用40元，合计15104元，由孙帆负担1214元，武汉康景实业投资有限公司负担13890元（此款孙帆已预付一审法院，武汉康景实业投资有限公司应随同上述判决款项一并支付孙帆）。判后，康景公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法驳回孙帆的全部诉讼请求。2、孙帆承担一二审全部的保全、诉讼费用。事实及理由：1、康景公司对一审判决中“1-2702的《商品房买卖合同》未成立”的认定有异议，不能据此判决退还1603205元房款。2、一审判决适用法律错误。一审法院在认定1-2702合同未成立的基础上，要求上诉人返还1603205元房款，同时还需支付此款收取之日起至返还之日止贷款利息。首先1-2702的《商品房买卖合同》已成立，其次退一步即使不成立也没有任何法律依据支付贷款利息。被上诉人孙帆答辩请求驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，孙帆因其订购的越秀国际金融汇1-2801号被康景公司又向其他人标价出售，且销售总价低于自己购买的价格，遂认为康景公司存在一房两卖和销售欺诈等问题，故向市长信箱投诉反映。武汉市住房保障和房屋管理局就孙帆反映的上述问题约谈了康景公司负责人，康景公司表示由于该项目是由两家公司联合代理，两家公司销控表未做到同步，导致孙帆已订房屋还在被另外一家代理公司进行推销销售。孙帆同时还反映康景公司于2016年7月18日未取得预售许可证就开始对外收取认筹金及开发企业未使用资金监管专用pos机进行收款，收取的预售资金未进入资金监管账户等问题。武汉市住房保障和房屋管理局调查处理情况：（一）、未获得预售许可证提前认筹问题。该局约谈康景公司相关负责人，并责令康景公司将违规收取的款项立即退还给购房人。康景公司表示将立即对提前认筹行为进行整改，并通知购房人到其项目办理退筹手续。（二）、预售资金未进入资金监管账户问题。孙帆所反映的情况属实，孙帆所购的房屋的首付款确未存入资金监管账户。鉴于上述调查事实，康景公司涉嫌违反《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》相关规定，武汉市住房保障和房屋管理局已于2016年12月10日对康景公司下达了整改通知书，责令其进行整改。后孙帆与康景公司未能就退房达成一致。
本院认为，2015年8月2日，孙帆与康景公司签订《商品房订购书》，自愿订购越秀国际金融汇1-2702号房并交付定金5万元，显示其购房诚意。订购书签订之后，双方于同年8月6日签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，此后，因康景公司在销售过程中存在提前认筹、未将孙帆支付的首付款存入资金监管账户等违规行为，导致孙帆丧失了对康景公司履约信任，双方缺乏继续签约的合意。关于双方合同关系是否成立的问题，通常情况下，商品房买卖关系成立后，买卖双方应各执有合同原件，即买受人至少持有一份合同原件。本案中，双方仅签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，合同签订后，孙帆并未持有合同原件，且该合同无合同编号并明确为孙帆办理商业贷款之用。双方之后也未签订正式的六份合同并到房管部门进行合同备案；另外，从项目代销公司人员通知孙帆签订正式合同的短信内容亦可以证实双方尚未签订正式商品房买卖合同。一审据此认定双方买卖合同未成立具有事实依据。孙帆放弃购房并无过错，康景公司应向孙帆返还购房款支付利息。综上，康景公司上诉理由及请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9255元，由武汉康景实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一六年九月七日
书记员 刘贝莉 来源：百度搜索“”