贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔04民终694号上诉人（原审原告）黄红梅，贵州省安顺市人，住安顺市。委托代理人李华，贵州蕴诚律师事务所。被上诉人（原审被告）贵州昊远隆基房地产开发有限公司，地址：黄果树镇黄果树新城中心商业区A1幢，组织机构代码：69274187—X。法定代表人曹洪涛，该公司总经理。
上诉人黄红梅因与被上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服镇宁布依族苗族自治县人民法院（2016）黔0423民初426号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。黄红梅起诉称：2010年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买“黄果树瀑韵天城A区”A2幢负1层1号房屋。原告于2010年12月11日向被告支付了购房款人民币448128元，2013年7月28日办理房屋产权证时，原告按照房屋实测面积向被告补交房款人民币3840元，总房款为人民币451968元。2013年7月被告向原告交房后，原告发现被告擅自将已备案的《商品房买卖合同》中第三条的层高从原来的3.3米更改为3米，且房屋内安装有楼层的排水明管，严重影响了房屋的使用。
原告知晓该情况后，当即表示不同意被告的欺诈行为，并多次与被告方交涉房屋退房赔偿问题，但均遭到被告方各种理由的搪塞。原告为维护其合法权益，诉至法院请求判决：1、解除原、被告于2010年12月24日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款人民币451968元，并按人民银行同期贷款利率的四倍从2010年12月11日起向原告支付利息；3、被告赔偿原告已交纳的物业费、印花税、产权代办费、契税、维修金、登记及预告登记费、装修押金等费用共计人民币21430元。原告黄红梅向一审法院提交如下证据支持其主张：《商品房买卖合同》、《票据》、《房屋照片》、《新闻网页截图》、《短信截图》、《录音光碟》、《入住办理流程图》、《住建部公告》《预售备案登记表》。贵州昊远隆基房地产开发有限公司辩称：原告向被告购买的房屋层高由3.3米改为3米是因为房屋地基受限导致，被告已将此情况告知了原告，原告明确表示同意后，被告才在《商品房买卖合同》中就层高进行了修改，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司向一审法院提交如下证据支持其主张：《房权证》、《业主联络单》、《交房通知书》、《收楼核对表》、《交楼签收单》。一审查明：2010年12月24日，原告黄红梅与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告黄红梅向被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司购买‘黄果树瀑韵天城A区’第A2幢负1层1号房屋，房屋建筑面积为58.35平方米，每平方米单价7680元，房屋用途为商业服务，层高为3.3米，以实际建筑面积计算房款；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，被告应当在有关部门批准同意之日起十日内书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，原告在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视为接受变更”。合同签订后，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司将原、被告签订的《商品房买卖合同》中房屋层高从原来的3.3米变更为3米，并将改后的合同报住建部门备案，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司将备案后的合同交付给原告黄红梅。原告黄红梅于2013年7月28日按房屋实际面积向被告昊远隆基房地产开发有限公司交清全部房款人民币451968元。2013年7月28日被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司将房屋交付给原告黄红梅。原告黄红梅收房并交纳了相关费用后，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司于2014年10月8日帮助原告黄红梅在房管部门办理了房屋产权证。上述事实，商品房买卖合同、房屋照片、购房款发票、房屋交用通知单、房屋产权证及原、被告的法庭陈述为证，经庭审审查，予以认定。一审认为：原、被告双方于2010年12月24日签订的《商品房买卖合同》客观，真实，属合法有效合同。被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司因客观原因将房屋层高由3.3米更改为3米，并将更改的合同报相关部门备案后送达给原告黄红梅，原告黄红梅收到更改层高的合同后，在合同约定的15天退房期限内未作出退房的书面答复，视为原告黄红梅接受变更房屋层高的合同内容。原告黄红梅按照房屋实际面积交付了全部房款，并交纳了办理房屋产权证的相关费用。被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司按照合同约定将房屋交付给原告黄红梅使用，并帮助原告黄红梅办理了房屋产权证。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已实际履行完毕，合同的权利义务得以实现。原告黄红梅主张解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条第（一）项之规定，
判决如下：驳回原告黄红梅的诉讼请求。案件受理费14196元，减半收取7098元，由原告黄红梅负担。宣判后，原审原告黄红梅不服，向本院提出上诉称：请求撤销贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2016）黔0423民初426号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。理由如下：（一）一审判决事实认定错误。1.贵州昊远隆基房地产开发有限公司将本案合同层高由3.3米更改为3米系其私自更改，并没有在相关部门备案。2.本案并不存在“在合同约定15天退房期限内未作出退房的书面答复，视为原告黄红梅接受变更房屋层高的合同内容”的问题。3.本案一审中并未组织对本案涉及房屋进行现场勘查。根据《商店建筑设计规范》中对商店层高的规定，被上诉人交付的房屋根本无法作为商铺使用。（二）一审判决适用法律错误。1.商品房买卖不能以房屋交付、办理产权证为依据认定履行完毕。2.根据《合同法》第94条第4项及最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第13条第1款的规定，被上诉人的相关行为已经与双方的合同目的（商铺买卖）严重背离，无法实现。因此有权解除合同。3.在发现本案合同被被上诉人私自更改之前，上诉人并没有现场验房，其在发现房屋存在严重层高、空间缩水之后，一直要求被上诉人解决问题，且通知被上诉人停止办理产权。首先上诉人的工作一直很忙，到2013年7月28日向被上诉人补交房屋面积差价、将合同交给被上诉人办理完税手续之前，对房屋的具体情况并不知情。其次按照“入住办理流程图”显示，上诉人验房后须填写《验房登记表》，但一审中被告并未出示，足证原告验房后是对房屋状况不予认可。最后，被上诉人之所以能够为上诉人办理房屋的产权证，是因为在上诉人发现房屋问题之前，已经在所有登记手续上签字、且交清所有房款、税款。综上所述，本案一审判决认定事实错误及适用法律错误，本案被上诉人存在欺诈违约行为，直接导致本案合同目的不能实现。上诉人黄红梅请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司书面答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。二审经审理确认一审认定事实。
本院认为，本案争议的焦点：黄红梅与贵州昊远隆基房地产开发有限公司商品房买卖合同是否达到解除条件？1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。至于合同中涉及到层高被更改的地方，上诉人主张被上诉人以到税务部门盖章、办理产权的理由将其所保管的合同骗取过来后，私自更改，对此上诉人并无充分证据证明被上诉人存在上述行为,本院不予采信。2.根据补充协议第七条的约定，商品房层高的变更在通知买受人后，买受人在15日内未作出书面答复的，视为接受变更。被上诉人虽未按照上述约定履行变更层高的通知义务，但是其已将更改后的《商品房买卖合同》交还给上诉人，上诉人并未就合同内容提出异议，应视为接受了变更，且在2013年7月28日交房时，还补交了房屋尾款并签订了收楼核对表以及交楼套件签收单。上诉人的补交尾款行为及签收行为实际上是对已经购买房屋的认可,同时房权证也已经由被上诉人完成办理。至于上诉人主张其在发现房屋存在问题之前，已经在所有登记手续上签字且交清所有房款、税款。本案所涉合同标的物系大宗的商品交易，上诉人作为理性的商业人理应尽到必要的注意义务及行使验房后才签字的权利，不能因为自己未尽注意义务或是放弃行使自己的权利而否认自己的签字行为。由此产生的不利后果，应由上诉人自己承担。故上诉人主张被上诉人存在违约行为，本院不予采信。综上所述，上诉人上诉理由不成立，上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费维持；二审案件受理费14196元，由上诉人黄红梅负担。本判决为终审判决。
审 判 长 严 威
审 判 员 黎 福 伟
代理
审判员 齐 艳
二〇一六年九月七日
书 记 员 赵琳（代） 百度搜索“”