洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二初字第344号原告张爱景，女，汉族，1958年10月6日出生。原告甘张栋，男，汉族，1980年7月6日出生。被告黄进发，男，汉族，1988年2月26日出生。
原告张爱景、甘张栋诉被告黄进发租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告张爱景、甘张栋到庭参加诉讼。被告黄进发经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。
原告张爱景、甘张栋诉称，2014年6月26日，原告与被告口头达成一致，从2014年6月27日起，原合同继续生效，只将每年房屋租金涨至28800元，租金为预交年付。2014年7月1日，被告支付给原告2100元，2014年11月26日支付给原告10000元，剩余16700元，尚未支付给原告。被告一直口头答应原告马上支付租金，但一直没有兑现。目前被告失联，故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告返还2015年6月26日前的租金16700元，2015年6月27日之后的租金28800元；3、被告支付2015年6月26日之前的违约金76920元，2015年6月27日之后的违约金28800元；4、被告支付相应物业管理费及水电费；5、原告有权处理该出租屋内被告的物品；6、被告赔偿原告相应经济损失；7、被告承担本次诉讼相关费用（包括但不限于诉讼费、邮寄费、公告费、保全费）。被告黄进发未到庭，未答辩。
经审理查明，2013年6月27日，原告张爱景代原告甘张栋（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定；1、甲乙双方将西工区富雅东方C号楼809号房屋租赁给乙方使用，租金一次性租金额为25200元，从2013年6月27日至2014年6月26日止，中途不得退出租赁，如退出甲方不退还剩余款；2、乙方应按时交纳房租、房屋的水、电、供暖费用（水、电、供暖、物业管理费按国家和洛阳市有关规定收取）如有调价变动，按调价规定收取。如租赁房不按时交纳水、电、供暖、物业管理费，甲方有权采取停水、停电、供暖等措施，所造成的后果及经济损失由乙方承担、负责；3、收取乙方押金2100元，乙方必须按照合同规定时间按时间向甲方交付房租，逾期不交者，收取5%滞纳金，超过7天甲方有权采取相应措施收回房屋，并且本合同自行解除，所造成的一切损失，由乙方全部承担，甲方不负任何经济责任；4、合同到期时，乙方须向甲方移交房屋，室内整洁卫生，无损坏物品、家具物品、水电管道等完好无损，甲方可退乙方押金，否则不退还乙方押金。《房屋租赁合同》附《托管明细》一份，显示托管室内物品明细。原告称因被告不按期交纳房租，导致本案纠纷。另查，1、原告提供洛阳中顺物业管理有限公司出具的《证明》一份，显示，洛阳市西工区王城大道221号4幢1-809与洛阳市西工区富雅东方C座809为同一房屋。位于西工区王城大道221号4幢1-809号房屋的房屋所有权人为原告甘张栋。2、原告张爱景、甘张栋称原告张爱景代原告甘张栋与被告签订《房屋租赁合同》，原告甘张栋对原告张爱景代签合同的行为认可。3、原告自述：签订合同当天，被告以现金形式支付第一年租金。第二年租金双方口头约定涨至2400元／月，截止2015年6月26日，被告支付租金12100元，其中现金2100元，转账支付10000元，剩余16700元未支付。原告将钥匙交给被告后，被告将锁更换，且未将房屋与原告交接，目前原告与无法联系。因被告长期不支付房租，也不和原告联系，原告要求解除与被告的合同，收回房屋。
本院认为，原告甘张栋认可原告张爱景代其与被告签订合同的行为，因此产生的民事法律后果由原告甘张栋承担。
原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，本院予以确认，双方应按照约定履行各自义务。原告甘张栋向被告提供房屋，被告应当按约定支付原告甘张栋租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告签订的租赁合同2014年6月26日到期，原告称双方口头约定房屋租金标准发生变更，但是未提供证据证明，故仍按照原合同约定的2100元／月标准收取租金，被告应当于2014年6月27日一次性支付2014年6月27日至2015年6月26日期间的租金25200元，并且按照合同约定中途退租，剩余租金不再退还。原告认可被告已经支付租金12100元，剩余租金13100元被告应当支付给原告。不定期合同，当事人可以随时解除合同，故原告要求解除与被告的合同的诉求本院予以支持。
原告诉称其起诉时被告已经失联，虽在起诉之后被告未实际使用房屋，但被告作为承租人如不再使用房屋，应当在合理期限内将房屋交还给房主，本院酌定该合理期限为6个月，被告应在2015年6月26日之后的6个月内将房屋交还给原告，如未在该合理期限内交还房屋，被告仍应承担此期间的房租，故被告应当支付原告2015年6月27日至2015年12月27日期间的租金12600元（2100元×6）。原告已经知道被告有违约行为，但是被告违约后，在合理期限之外原告并未采取适当的措施防止损失继续扩大，将房屋收回，故2015年12月27日之后的租金本院不予支持。因被告未按期支付租金，其应当承担违约责任支付违约金，但原、被告约定的违约金计算标准过高，本院酌定被告支付原告违约金8000元。原告诉求物业管理费、水电费、相应经济损失，没有证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，缺席
判决如下：
一、解除原告甘张栋与被告黄进发于2013年6月27日签订的《房屋租赁合同》；。
二、被告黄进发于本判决生效之日起十日内支付原告甘张栋租金25700元及违约金8000元，合计33700元；
二、驳回原告张爱景、甘张栋的其他诉讼请求。如被告黄进发未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由被告黄进发承担。（被告承担诉讼费已由原告预交，待执行时由被告向原告一并清结）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 李红颖代
审判员 陶 源陪 审 员 王晓冬
二〇一六年九月七日
书 记 员 王 振 来自：