上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6709号
上诉人（原审原告）：上海海欣集团股份有限公司。法定代表人俞锋，董事长。委托诉讼代��人：周红艳，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周亚菲，北京大成（上海）律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：上海坤厦物业管理有限公司。法定代表人王孝清，经理。
委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所实习律师。
上诉人上海海欣集团股份有限公司（以下简称海欣集团公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初3466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海欣集团公司的委托诉讼代理人周亚菲，被上诉人上海坤厦物业管理有限公司（以下简称坤厦公司）的委托诉讼代理人孙鸿书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海欣集团公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判支持上诉人��原审诉请。事实与理由：被上诉人坤厦公司只是将租赁厂房里的相关管理人员撤离，未在2015年7月22日签订的《厂房移交协议》后及时移交租赁合同原件、预收的次承租方租金等，已经存在未履行移交义务的行为，故上诉人有权不免除其欠付的8个月租金，并继续追究其厂房租赁合同项下应承担的违约责任。上诉人与被上诉人于2015年9月9日签订的《海欣集团XX公路XX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》只是双方就无异议项目的确认，并不构成双方对最终结算款项的确认。坤厦公司辩称，其不同意上诉人海欣集团公司的上诉请求。根据《厂房移交协议》，上诉人免除被上诉人坤厦公司的租金，双方也办理了移交手续，次承租人的租赁合同也已交付上诉人。双方签订的《海欣集团XX公路XX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》明确结算金额仅27万元，被上诉人愿意支付该27万元，故请求二审驳回上诉，维持原判。海欣集团公司向一审法院起诉请求：1、判令坤厦公司支付2014年12月1日至2015年5月31日的租金1,309,296元（218,216元/月×6个月）以及逾期付款违约金51,654.4元；2、判令坤厦公司支付解约违约金436,432元；3、判令坤厦公司支付2015年6月1日至2015年7月31日的房屋占有使用费436,432元（218,216元/月×2个月）；4、判令坤厦公司将预收的次承租人的租金159,818元支付给海欣集团公司。一审法院认定事实：上海市松江区XX镇XX公路XX号房屋（第1—12幢，第15—18幢）登记的产权人为海欣集团公司。2013年6月1日，海欣集团公司作为出租方、甲方，坤厦公司作为承租方、乙方签订《海欣集团厂房租赁合同》，约定海欣集团公司将上海市松江区XX镇XX公路XX号建筑面积为15,960.24平方米的厂房（即系争房屋）（厂房东北侧家纺园区403平方米及河道改造动迁面积除外）出租给坤厦公司；租赁期限自2013年6月1日至2015年5月31日止；月租金为235,446元，坤厦公司应于厂房交付之月（2013年6月）始的5日前向海欣集团公司支付二个月的租金（即押一付二），以后每二个月支付一次；逾期支付租金，每逾期一日，则坤厦公司需按日租金的2%支付违约金；租赁保证金为一个月租金235,446元。合同第8—2约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：“……8-2-7乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。”该合同对其他事宜进行了约定。在此合同签订前，坤厦公司即已实际承租了上述房屋。2013年10月4日，海欣集团公司、坤厦公司协商确定因部分房屋退租���2013年10月1日起调整月租金为218,216元。2015年7月22日，海欣集团公司、坤厦公司签订《厂房移交协议》，内容为：海欣集团位于上海市松江区XX公路XX号厂房，原租赁给坤厦物业使用、管理，于2015年5月31日止期满，由于目前在移交的过程中，涉及到次承租方的清退等诸多事宜，为了共同搞好次承租方在移交该厂房期间能更好的安全、顺利的进行移交工作，海欣集团和坤厦物业经多次协商、确认并且同意签订本厂房移交的协议，具体条例如下：1、经双方协商同意，坤厦物业将现有入住的次承租方在2015年8月1日全部移交给海欣集团管理，现有入驻的次承租方在2015年8月1日之后而产生的所有租金由海欣集团收纳。2、坤厦物业应将现有的次承租方的租赁合同、押金款移交给海欣集团管理、使用。3、双方明确在2015年7月31日之前，坤厦物业与次承租方所发生的经济纠纷等相关��宜由坤厦物业承担并负责处理。2015年8月1日后发生的纠纷由海欣集团负责处理。4、坤厦物业现如有预收2015年8月1日之日次承租方的租金应结算清楚转交给海欣集团。5、海欣集团同意坤厦物业将上述事宜履行完毕后，免缴2014年12月1日至2015年7月31日的租金。6、海欣集团和坤厦物业为搞好厂房移交工作的顺利开展，双方同意在本协议签订之后，共同派出工作人员现场办公，在移交工作中如遇有关事宜双方应共同协商、妥善处理，顺利搞好该厂房的移交工作。2015年8月24日，坤厦公司向海欣集团公司发出函件，认为其已经将入住的次承租方客户在2015年8月1日全部移交清楚给海欣集团公司管理，其在系争房屋处的电缆等设备设施目前正在由客户使用，并告知如果海欣集团公司认为现有的设备设施需要使用，请给予评估折价，如没有需要，其将此类设备设施拆下到其他地方使用。2015年9月9日，海欣集团公司、坤厦公司签署《海欣集团XX公路XX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》，双方确认相关费用抵扣后，坤厦公司应付海欣集团公司275,341.39元，其中坤厦公司应付海欣集团公司预收的次承租人的2015年8月、9月租金为159,818元。该清单还载明了海欣集团公司应退坤厦公司的押金以及坤厦公司应支付其预收的次承租人押金等。坤厦公司曾于2015年12月至海欣集团公司处准备支付上述款项，但遭海欣集团公司拒收。审理中，海欣集团公司曾提供了一份《厂房租赁合同》复印件，载明的出租方为坤厦公司、承租方为案外人上海XX有限公司。一审法院认为，海欣集团公司、坤厦公司之间签订的《海欣集团厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应恪守履行各自合同义务。在《海欣��团厂房租赁合同》所约定的租赁期限届满后，双方又签订了《厂房移交协议》。该协议是对租赁合同到期相关事宜的安排，亦系双方真实意思表示，于法不悖，应属有效。关于海欣集团公司要求坤厦公司支付2014年12月1日至2015年5月31日的租金和相应的逾期付款违约金，以及2015年6月1日至2015年7月31日的房屋占有使用费的请求。法院认为，根据《厂房移交协议》约定，2014年12月1日至2015年7月31日期间的租金及房屋占有使用费，海欣集团公司已经予以免除。海欣集团公司以坤厦公司未能履行《厂房移交协议》中的义务为由要求坤厦公司支付上述期间的租金及房屋占有使用费，法院认为，根据2015年9月9日海欣集团公司、坤厦公司签署的《海欣集团XX公路XX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》以及审理中海欣集团公司提供了坤厦公司与次承租人的租赁合同的情况看，可以认定坤厦公司已经履行了移交次承租人的义务，故海欣集团公司上述主张，法院不予采信。关于海欣集团公司主张要求坤厦公司支付解除合同的违约金的请求。法院认为，并不存在因坤厦公司违约而至租赁合同提前解除的情形，且双方也达成了《厂房移交协议》、《海欣集团XX公路XX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》。海欣集团公司此项请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于海欣集团公司要求坤厦公司支付预收的次承租人的租金的请求。坤厦公司对此予以认可，且海欣集团公司此项主张也符合《海欣集团XX公路XX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》的约定，法院予以支持。至于双方在审理中就坤厦公司所提出的原先所投入的电缆等设施设备问题，因坤厦公司未就此提出相关反诉请求，故法院在本案中不予处理，双方如有纠纷可另行通过法律途径解决��判决：
一、被告上海坤厦物业管理有限公司于判决生效之日起十日内将预收的次承租人的租金159,818元支付给原告上海海欣集团股份有限公司；
二、驳回原告上海海欣集团股份有限公司的其余诉讼请求。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人海欣集团公司与被上诉人坤厦公司签订的《海欣集团厂房租赁合同》、《厂房移交协议》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为被上诉人是否已按照《厂房移交协议》的约定履行完毕厂房移交的义务，对此，本院注意到，其一，双方签订的《海欣集团厂房租赁合��》约定租赁期限自2013年6月1日至2015年5月31日，《厂房移交协议》于2015年7月22日签订，并且从其约定内容可知，该协议为双方在租赁合同到期之后，对被上诉人欠付租金的免缴以及系争房屋次承租方的移交进行协商后达成的一致意见；其二，2015年8月24日，被上诉人向上诉人发出函件，认为其已经将入住的次承租方客户在2015年8月1日全部移交清楚给上诉人管理，上诉人对此并未提出异议，如被上诉人确系存在未履行厂房移交义务的行为，上诉人应当及时发函催促并作进一步沟通；其三，上诉人与被上诉人于2015年9月9日签署《海欣集团XX公路XX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》，该清单载明了被上诉人应付上诉人其预收的次承租人押金、租金以及上诉人应退被上诉人的押金等内容，表明双方对厂房移交完毕后涉及次承租人的相关款项予以结算，并且双方进一步确认相关费用抵扣后，被上诉人应付上诉人27万余元，该款项中未涉及被上诉人此前欠付的租金，表明上诉人已按照《厂房移交协议》的约定同意被上诉人免缴该租金。因此，双方在签订《厂房移交协议》以后不久签订《海欣集团XX公路XX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》并对相关款项予以结算，足以表明被上诉人已按照《厂房移交协议》的约定履行完毕厂房移交的义务。上诉人现以被上诉人未履行厂房移交义务为由要求被上诉人支付欠付的租金并追究被上诉人应承担的违约责任，不仅缺乏事实依据，而且违反诚实信用原则，本院不予支持。至于双方在审理中就被上诉人所提出的原先所投入的电缆等设施设备问题，因被上诉人在原审中未就此提出相关反诉请求，本案不作处理，双方如有纠纷可另行通过法律途径解决。综上，上诉人海欣集团公司的上诉请求，缺乏���据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币25,949元，由上诉人上海海欣集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理
审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年九月七日
书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”