广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初11834号
原告：陈婉媚，女，1974年1月10日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：黄伟业，广东雅商律师事务所律师。
被告：国晓滨，男，1968年5月24日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：国晓利，广东广之洲律师事务所律师。
原告陈婉媚诉被告国晓滨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈婉媚的委托诉讼代理人黄伟业，被告国晓滨及其委托诉讼代理人国晓利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈婉媚诉称：2013年7月25日原、被告签订了“租赁合同”一份，约定由原告将其所有的位于中山市西区中山一路148号白朗峰花园8卡商铺租赁给被告使用，租赁期为2013年8月1日至2021年7月31日止。双方约定开始时租金为每月9000元（不含税），并约定每年递增。合同还约定了双方的义务，其中还约定了相关的费用及税金由被告负担，被告逾期不归还商铺应承担违约金等条款；合同签订后，原告按合同约定向被告交付了商铺，被告将店面玻璃和商铺内的内墙拆除，损害了商铺原有的结构，并与商铺并排的另一商铺合并成一个单元供其经商使用。但是，被告从2014年1月开始违反双方约定，无理拒付应付的租赁税，并于2015年5月开始拒交应付租金，被告违约已侵害了原告的合法权益，为此，原告特具状起诉，请法院依法判令：1.解除原、被告于2013年7月25日签订的《租赁合同》，被告将中山市西区中山一路148号白朗峰花园8卡商铺归还给原告；逾期归还的，按日向原告支付月租金的5%作为违约金；2.被告向原告支付2015年5月至2015年7月三个月尚欠的商铺租金余额9000元（每月9000元，后来被告两次分别付了6000元、12000元）、2015年8月至2016年5月十个月商铺租金94500元（每月9450元）及2016年6月起的每月商铺租金（当月10支付，其中2016年6月至7月每月9920元，2016年8月起每月9920元，以后月租金从每年8月起在上年度月租金基础上递增10%，付至被告将中山市西区中山一路148号白朗峰花园8卡商铺归还给原告之日止）；3.被告向原告支付2014年12月至2015年11月水费2573.10元、电费37.6元，及因租赁产生的税金14228.55元；4.被告向原告支付2015年1月至2016年5月的物业管理费10213.60元及以后每月物业管理费600元，直至被告归还商铺给原告之日止；5.被告将商铺内已拆除的内墙、店面玻璃等设施恢复原状，逾期复原的，被告则向原告支付复原费用45000元。原告陈婉媚对其主张的事实及诉讼请求向本院提交如下证据：1.租赁合同及补充协议；2.房产证及土地使用权证；3.税金发票；4.物业管理费催费通知单；5.律师函；6.邮寄单；7.照片。
被告国晓滨辩称：
一、被告同意原告第一项诉讼请求，将物业交还给原告，但该物业已于2016年1月1日前已将物业的钥匙交还原告和管理处，被告已于2015年中停业，我方租赁的是7卡、8卡两个商铺并打通了两商铺中间的间隔墙，其中7卡商铺已经谈妥，双方有口头协议，我方同意将钥匙交还7卡商铺业主和物业管理处，钥匙实际也于2015年年底交还给原告；
二、关于租金，我方同意支付，但由于我方2015年年底的租金已支付完毕，我方无需再支付租金给原告，双方的补充协议约定原告应提供房屋的租赁发票，没有租赁发票就无法经营，我方一直强调原告要出具发票给我方，但原告一直未出具，我方无法继续承租，故未继续缴纳租金，我方与原告也达成了口头协议，并于2016年1月1日前退租，2015年年底的租金我方应当缴纳，但前提是原告应出具对应发票给我方；
三、关于水费、电费，我方同意支付，关于租赁产生的税金，法律规定应由原告承担，我方不同意支付；
四、关于物业管理费，我方同意支付2016年1月1日前的物业管理费；
五、关于恢复原状，因涉案物业我方租赁时是毛坯房，我方耗费了200万元的装修费，将毛坯房变成了酒吧，若恢复原状，双方都将遭受损失，且双方达成维持原状的口头协议，我方认为应当维持原状。被告国晓滨就其辩解主张在举证期限内向本院提交如下证据：1.协商备案录；2.证明；3.短信记录；4.证明及照片。
经审理查明：国晓滨承租中山市西区中山一路148号白朗峰花园7、8卡商铺（以下简称7卡、8卡商铺）用于经营酒吧，其中，陈婉媚系8卡商铺的所有权人。2013年7月25日，陈婉媚作为出租方/甲方与国晓滨作为承租方/乙方签订“租赁合同”，约定甲方将上述8卡商铺出租给乙方，面积约150平方米，期限自2013年8月1日至2021年7月31日止；租金：2013年10月1日至2015年7月31日，每月租金（不含税）9000元，2013年8月至同年9月为免租装修期，从2015年8月开始至2019年7月份止租金在原有基础上每年递增5%，即2015年8月开始月租金为9450元，2016年8月开始为9920元，2017年8月开始为10420元，2018年8月开始为10940元，从2019年8月开始至2021年7月租金在原有基础上每年递增10%。租金按月结算，乙方应于每月10日前向甲方缴纳当月租金；双方签订本合同时，乙方要向甲方缴纳租赁保证金18000元，租赁保证金由甲方保管，在租赁期满时，乙方未发生违约的，甲方将保证金退回给乙方；本合同签订之日起即视为甲方已将商铺交付乙方使用；乙方承担租赁期间所发生的包括但不限于物管费、水电等各项费用，均由乙方负担并按时办理缴付；租赁期间，乙方如造成商铺及设施、设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿，所需费用甲方有权从乙方租赁保证金中优先扣除，如因此造成甲方其他损失，乙方一并予以赔偿；任何一方未履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除本合同，并有权要求责任方赔偿损失；双方解除合同时，乙方逾期不完好交还商铺的，甲方除有权要求乙方限期办理和补缴占用期间的租金，乙方每占用一日，按月租金的5%收取乙方违约金，乙方所交租赁保证金不予退还；合同还约定了其他事项。2013年8月1日，双方签订“补充协议”，约定物业租赁税由双方各分摊50%，由甲方陈婉媚向有关部门支付，待甲方交付后向乙方国晓滨出示发票时，乙方应支付发票金额的50%给甲方，在甲方出示发票后一个月内如乙方没能支付税金的50%给甲方则视乙方违约。国晓滨将案涉7、8卡商铺之间的间隔墙打通并将8卡商铺店面入口砌墙闭合，故进入案涉酒吧需从7卡商铺进入。因经营不善，国晓滨支付租金至2015年6月后未再支付租金，并于年中停止营业。2016年6月8日，陈婉媚诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，国晓滨同意支付2014年12月至2015年11月水费2573.1元及电费37.6元，并同意按600.8元/月的标准支付2015年1月至同年12月期间的物业管理费。另，陈婉媚向本院提交税金发票2张，该组发票显示陈婉媚已向税务机关缴纳2014年1月1日至2015年9月30日房屋租赁税费合计28457.1元。关于是否已归还商铺。双方确认国晓滨未将商铺钥匙归还陈婉媚本人。国晓滨主张其于2015年10月与案涉7、8卡商铺业主商谈并达成口头协议，主要约定：其自2016年1月1日起将商铺交还两业主，由业主自行招租，但因其在两卡商铺内装有大量设备，在招租期间其设备暂不拆走，如下一任租客需要用到其设备则按当时市场价值卖给新租客。国晓滨还主张其已将商铺钥匙归还7卡商铺的业主及商铺物业管理处，因陈婉媚未向其出具租赁发票却要求其承担租赁税才导致本案纠纷。国晓滨向本院提交“协商备忘录”及“证明”。“协商备忘录”制作于2016年7月6日，系上述口头协议的书面化，经7卡商铺的业主签名；另，“证明”由广州市时代物业管理有限公司中山市分公司于2016年7月8日出具，主要载明其司于2015年年底收到案涉7、8卡商铺的大门钥匙，其司可以代业主介绍客户承租商铺、开门给客户看现场。陈婉媚对上述“协商备忘录”及口头协议不予确认，并以其未委托物业管理处收取钥匙、国晓滨亦未告知钥匙存放事宜，以及国晓滨已对商铺进行改建且仍持备用钥匙为由，主张不应被视为归还商铺，并提交“转让牌照片”。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。鉴于陈婉媚对国晓滨主张的口头协议不予确认，以及国晓滨未将商铺恢复原状、未办理商铺交接手续是事实，故本院对国晓滨关于其已向陈婉媚交还商铺的主张不予采纳。另鉴于国晓滨未依约交付租金已构成违约，陈婉媚主张解除案涉租赁合同，并要求国晓滨将案涉商铺内墙、店面玻璃等设施恢复原状后交还，逾期交还的须依合同约定以月租金为基数按日支付5‰的违约金，本院予以支持。因陈婉媚未向本院提交依据证实商铺恢复原状所需费用，故本院对其主张的赔偿款项不予支持。关于相关款项。1.租金：鉴于国晓滨未将案涉租赁物交还陈婉媚，故国晓滨应按合同约定的租金标准向陈婉媚支付自2016年7月至实际交还商铺之日止的租金。2.物业管理费：国晓滨获得物业公司提供的服务并确认物业费标准600.8元/月，鉴此陈婉媚向国晓滨主张自2015年1月至2016年5月的物业管理费10213.6元并主张后续物业费按600元/月的标准计至实际归还商铺之日止，本院予以支持。3.水电费：鉴于国晓滨同意支付2014年12月至2015年11月水费2573.1元及电费37.6元，本院予以确认。4.租赁税费：双方已约定租赁税费各自承担50%，该约定未违反相关法律、行政法规强制性规定，应视为有效。现陈婉媚向本院提交税费发票证实其已向税务机关缴纳税费28457.1元，故本院对其主张的税金14228.55元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、解除原告陈婉媚与被告国晓滨于2013年7月25日签订的“租赁合同”，被告国晓滨应于本判决生效之日起七日内将中山市西区中山一路148号白朗峰花园8卡商铺恢复原状并交还原告陈婉媚，逾期交还的须依合同约定以当月租金（租金标准：2016年8月至2017年7月租金为9920元/月，从2017年8月开始至2019年7月的租金在原有基础上每年递增5%，从2019年8月开始至2021年7月的租金在原有基础上每年递增10%）为基数按日支付5‰的违约金；
二、被告国晓滨于本判决生效之日起七日内向原告陈婉媚支付2015年7月至实际归还商铺之日止的租金（计算方法：2015年7月租金为9000元，从2015年8月开始至2019年7月的租金在原有基础上每年递增5%，从2019年8月开始至2021年7月的租金在原有基础上每年递增10%），2015年1月至实际归还商铺之日止的物业管理费（计算方法：2015年1月至2016年5月的物业管理费合计10213.6元，自2016年6月起，按600元/月、20元/天计至实际归还商铺之日止），2014年12月至2015年11月水费2573.1元、电费37.6元，租赁税金14228.55元。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3812元，减半收取1906元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起迳付原告，本院不另收退。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 尹方玫
二〇一六年九月七日
书记员 陶亚端许晓丹 关注公众号“”