浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终4045号
上诉人（原审被告）：金茶梅，女，1956年9月19日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
委托代理人：刘永，浙江亿维律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：杭州高运混凝土有限公司，住所地：杭州市萧山区新塘街道联华新村村（会郎曹）。
法定代表人：朱志水，总经理。
委托代理人：林岚，男，1960年3月1日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人：田超，男，1990年12月27日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人金茶梅因与被上诉人杭州高运混凝土有限公司（以下简称高运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第6502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2004年3月13日，高运公司与金茶梅签订《房屋买卖合同》一份，约定：高运公司将其坐落在萧山区新塘街道会郎曹的高运综合楼×、×号房（建筑面积367.49㎡）转让给金茶梅；房款总价586519元；付款方式及期限为，签约时支付320459元，余款266060元，金茶梅应自2004年3月30日至2008年12月30日，以三个月为一个付款周期，分20次，每次向高运公司支付13303元，每期末月的30日为付款日；如付款逾期在30日内，金茶梅应每日按逾期金额的万分之一支付违约金，如逾期超过30日，金茶梅应每日按逾期金额的万分之三自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金，付款不足当期应付款金额的，该期付款视为全部金额付款逾期；合同如有争议，由萧山区人民法院管辖。合同签订后，高运公司依约交付房屋，并将房屋所有权转移登记于金茶梅，但金茶梅付款多次逾期，房款付至2006年3月30日（小计支付440186元），欠146333元。此后房款一直拖欠至2014年12月31日付46333元，2015年1月9日付100000元，但一直未支付违约金，经高运公司催讨未果。为维护高运公司的合法权益，故诉请判令：
一、金茶梅支付高运公司违约金118984.92元；
二、由金茶梅承担本案诉讼费。庭审过程中，高运公司当庭变更上述诉请为金茶梅支付高运公司违约金60000元。原审法院另查明，案涉房屋买卖合同第八条约定，由房屋出卖方代办房产证，但买受方必须及时提供办理相关手续所需的资料，费用根据规定按时结付，由买受方承担。后高运公司依约为金茶梅办理了房屋所有权转移登记手续，金茶梅的房屋所有权证号为杭房权证萧字第××号。再查明，按日利率万分之三计算，自2006年7月1日至2008年12月31日被告已有10期未付房款，违约金计算为20070.24元；自合同约定的最后付款期限2008年12月30日的次日起算至2014年12月30日，逾期未付房款146333元，逾期2191天，共计违约金数额为96140.78元；金茶梅又于2014年12月31日支付房款46333元，余款10万元于2015年1月9日付清；自2014年12月31日至2015年1月8日违约9天，违约金数额为270元。上述违约金总计为116481.02元。原审法院认为：高运公司、金茶梅之间签订的房屋买卖合同成立并合法有效，合同双方应当根据合同约定全面履行合同义务，高运公司已按约履行了房屋交付义务，并已按约代为办理了房屋产权证，金茶梅逾期支付房屋价款，应承担相应的民事责任。高运公司要求金茶梅按日利率万分之三支付违约金，并在庭审过程中主动调低违约金诉请至60000元。高运公司变更后的诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。金茶梅辩称，高运公司办理房产证所提交的材料存在弄虚作假，该房产证系非法无效的，高运公司未经金茶梅同意擅自将房产所属土地使用权进行抵押登记，故高运公司违约在先，金茶梅不应承担违约责任。原审法院认为，房屋产权登记系行政行为，房屋产权移转登记信息一经记载于登记簿，即发生公示效力，金茶梅的合同目的已经实现；且案涉房屋买卖合同已明确约定由高运公司代办，至于如何代办双方并无明确约定。关于高运公司对案涉房产所属土地使用权设定抵押权的行为，因该抵押登记已于2015年12月19日注销，故金茶梅的上述辩称，并无有效证据支持，原审法院不予采信。金茶梅辩称在签订和履行合同过程中高运公司存在隐瞒房屋前要建高架桥的情况，承诺房屋所属土地性质由工业用地转为商业用地，以及骗取最后一次房款等欺诈行为，该辩称并无有效证据支持，原审法院亦不予采信。金茶梅辩称案涉合同的最后一期付款时间为2008年12月30日，至今已有7年时间，金茶梅自愿支付剩余房款并不意味着承认违约金的存在，高运公司的违约金诉请已超过法定诉讼时效。原审法院认为，违约金条款系双方的合同约定，金茶梅存在违约的继续状态，高运公司且于2014年12月31日、2015年1月9日付清了余款146333元，故高运公司的诉请并不存在超过诉讼时效的情形，对该辩称亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，原审法院于2016年3月30日判决：金茶梅在判决生效后十日内支付高运公司违约金60000元。如果金茶梅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由金茶梅负担。该受理费高运公司已预交，其同意由金茶梅在判决生效后十日内直接向其支付。宣判后，金茶梅不服，向本院提起上诉称：
一、原审事实认定错误，避重就轻，忽略了高运公司违约在先的事实，从而适用法律错误，导致判决不公。1、一审法庭忽略了高运公司没有履行重要的合同附随义务——通知义务（高运公司始终未告知金茶梅房产证已经办理并向金茶梅交付房产证）。2004年3月13日，金茶梅与高运公司签订《房屋买卖合同》，约定高运公司将其坐落在萧山区新塘街道会郎曹的高运综合楼×、×号房（建筑面积367.49平方米）转让给金茶梅，同时约定由高运公司代金茶梅办理房产证。合同签订后，金茶梅依照约定按期付款，但是高运公司迟迟不依法为金茶梅办理房产证，金茶梅多次向其催要无果，无奈之下，金茶梅于2006年3月份后，方暂停向高运公司支付其余约定款项，以此催促高运公司为金茶梅办理房产证。但始终未得到答复。直至2015年12月，高运公司以金茶梅拖欠房款构成违约为由，诉至萧山法院要求支付违约金，同时提交了一份2004年1月份已经为金茶梅办理的房产证，金茶梅方才知道高运公司早在2004年3月私自伪造材料办理了非法的房产证。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款明确规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可见，高运公司就办理房屋产权转移登记事项负有通知金茶梅并交付办理出的房产证的义务，高运公司显然没有履行该义务。金茶梅一审中多次主张，但一审法庭置之不理。2、一审法庭忽略合同履行的基本原则——合法原则，对高运公司通过欺骗取得的房产证视而不见，导致事实认定错误。在得知高运公司已经办理产权登记后，金茶梅至房管部门进行了查证，结果发现该房产证系高运公司依据伪造的委托书、伪造的房产买卖合同等虚假资料办理而成，虚假合同中的交易价格与双方签订的前述合同差别巨大，以此办理的房产证，显然属于不合法。一审法庭认为，只要办理了房产证，即履行了合同义务，而无论其使用何种方法、手段进行办理。只要房屋产权登记完成，金茶梅的合同目的即已实现。试问，一个用虚假材料骗取来的房产证，谁能够放心持有呢？此刻提心吊胆有一天会暴露出来，会出现问题，这就是所谓的实现了合同目的吗？3、一审法庭既然对高运公司不履行合同义务的行为视而不见，必然导致金茶梅主张履行抗辩权的诉求得不到支持。我国合同法第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其相应的履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，金茶梅购买房屋取得房产证并支付对价，显然是买卖双方互负的主要义务，合同中并未明确约定双方履行的先后顺序。因此，金茶梅在没有收到高运公司办理的房产证之前，拒绝继续付款依法应当享有承担违约责任的抗辩权。退一步讲，在未收到高运公司为金茶梅依照真实有效的材料（买卖合同）办理房产证之前，有权拒绝支付其余购房款。4、本案审理中，高运公司始终没有提交房产证原件，也没有证据证明其将房产证交付于金茶梅，房产证的办理人及来源存疑，并非高运公司办理。一审中，高运公司只是提交了房产证的复印件，且对于是谁办理了房产证语焉不详，且其始终不能说明何时、何地将房产证交付于金茶梅，更没有金茶梅签收房产证的证据，对于如此重要的证件，交付于他人却不保留交付的证据，显然不合常理。对此，金茶梅有理由相信，该房产证根本不是高运公司所办理。高运公司显然没有认真履行其房屋买卖合同约定的义务，其违约在先。综上，本案中，显然高运公司违约在先，正是因为一审法庭对于事实认定上的错误，排除了金茶梅依法享有的抗辩权，作出了对金茶梅极为不公正的判决。
二、一审法庭违反法定程序，忽视了金茶梅的基本诉讼权利——反诉的权利，足以导致裁判不公。本案一审第一次开庭审理过程中，金茶梅针对高运公司的违约行为依法提起了反诉，向一审法院提交了反诉状及相关证据，提出了高运公司应向金茶梅承担违约责任，高运公司应依据真实材料为金茶梅办理房产证等一系列的诉讼请求。但一审法庭虽收取了材料，却始终未对金茶梅的反诉作出处理。既没有表示受理，也没有出具驳回裁定，在一审判决中也未提及金茶梅的反诉情况。作为和高运公司进行对抗的同等的诉讼权利，金茶梅提起反诉的权利应当受到和高运公司起诉的权利一样受到重视，一审法庭对金茶梅基本诉讼权利的忽略，足以导致判决不公。综上，请求撤销原审判决，驳回高运公司的全部诉讼请求，并由高运公司承担本案全部诉讼费用。针对金茶梅的上诉，高运公司答辩认为：
一、高运公司已经完全履行了合同附随义务，2004年1月14日高运公司已经为金茶梅代办了房产证，完成了附随义务；
二、高运公司不存在骗取房产证的行为，房产证的领取是合理合法的；
三、高运公司全部履行了合同约定的义务，金茶梅行使不安抗辩权条件未成就，对付款合同中已经有明确的约定，房产证合同中明确是代为办理，且高运公司已经代办完成，对具体时间没有明确的约定，合同目的已达到。另外，高运公司的实际损失是按照违约金主张的，在调解的过程中已进行了适当的放弃，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应依照合同履行各自的义务。本案中，金茶梅上诉认为其未按照合同约定支付房屋价款系行使抗辩权，高运公司未为其办理房屋权属证书系在先的违约行为。但双方当事人均确定，案涉合同并未约定房产证的办理期限，亦无证据显示金茶梅催告高运公司履行办理权属证书，或在高运公司催告其支付房款时要求对方办理权属证书，故而，金茶梅关于高运公司违约在先的主张不能成立，亦不符合法律规定的抗辩权的行使条件。现案涉房屋已经办理了产权转移登记，而该权属证书系行政主管部门作出，金茶梅认为存在不合法的情形，可依法申请撤销，但在该权属证书撤销之前，应认为高运公司已经履行了办证义务。金茶梅认为产权证的办理人及来源存疑，并非高运公司办理等主张，因双方并未约定办理产权证书的具体方式，故高运公司自行办理或者委托他人办理并不影响金茶梅的权利，难以认定构成违约。金茶梅提出的高运公司未履行合同附随义务应向其承担违约责任，以及高运公司应依据真实材料为金茶梅办理房产证等请求是否成立，可另案主张。综上，金茶梅的上诉意见均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人金茶梅负担。本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理
审判员 秦海龙
代理
审判员 睢晓鹏
二〇一六年九月七日
书 记 员 王 颖 来自：