宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0203民初3341号
原告：宁波美屋物业管理经营有限公司。
法定代表人：屠元伟。
委托代理人：洪伟。
委托代理人：李雪梅。
被告：陈根康。
原告宁波美屋物业管理经营有限公司为与被告陈根康物业服务合同纠纷一案，于2016年8月12日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由
审判员葛艳君独任审判，并于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告宁波美屋物业管理经营有限公司的委托代理人洪伟、李雪梅，被告陈根康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波美屋物业管理经营有限公司起诉称：原告于2007年3月与宁波市城市土地储备中心订立了《清林闲庭前期物业管理服务合同》，原告对清林闲庭小区实施物业管理。2011年9月1日，该小区成立业主委员会，并与原告签订了《清林闲庭物业服务合同》。2012年9月1日至2015年6月30日期间，业主委员会未与原告签订物业服务合同，但原告事实上为该小区提供物业管理服务，后于2016年4月13日，原告又与业主委员会续订了物业管理服务合同。物业管理费收费标准为综合服务费1.3元/平方米×月，公共设施维修费2元/平方米×年。被告为该小区43幢173号703室业主，住宅面积114.73平方米。自2013年1月1日至2015年12月31日，被告应支付物业管理综合服务费5369.40元，公共设施费688.40元，合计6057.80元。原告多次通过电话、派人、发函等方式向被告催讨所欠款项，被告均拒绝支付。故原告诉至法院，请求判令：
一、被告支付拖欠原告物业管理综合服务费5369.40元，公共设施维修费688.40元，合计6057.80元；
二、诉讼费用由被告承担。
被告陈根康答辩称：根据原告发放的业主手册记载，安置房物业费用可以减半收取，被告的房屋也是安置房，所以只需要支付一半的综合服务费。原告宁波美屋物业管理经营有限公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：证1.前期物业管理服务合同备案表、前期物业服务合同各一份，拟证明原告对清林闲庭小区进行前期物业管理并约定收费标准的事实。证2.2011年物业服务合同和2016年物业管理服务合同各一份，拟证明业主委员会分别于2011年9月1日、2016年4月12日与原告签订物业服务合同的事实。证3.宁波市海曙区望春街道新星社区出具的证明一份，拟证明2012年9月1日至2015年6月30日期间事实上提供了物业服务的事实。证4.律师函、催缴通知单各一份，拟证明原告向被告催讨物业费的事实。经质证，被告陈根康对证1、证3真实性无异议，但认为应当以业主手册为准；对证2真实性有异议，认为复印件最后一页与原件最后一页不一致；对证4不认可，表示未收到过该份律师函。经审查，证1、证2、证3均系原件，与本案具有关联性，其记载的内容可以证明原告的待证事实，故对上述证据本院均予以认定；被告表示未收到过证4的律师函，原告亦未提供已送达至被告的其他证据，故对证4本院不予认定。被告陈根康为证明其主张，向本院提供业主手册一份，经质证，原告宁波美屋物业管理经营有限公司对真实性没有异议，认为由于原告工作疏忽，将农村安置房综合服务费可减半收取的约定中的“农村”两字遗漏，造成被告误解，物业费按照前期物业合同约定及原告与业主委员会签订的物业服务合同为准。经审查，对真实性本院予以认定，其他认证意见在
本院认为部分阐述。根据本院认定的证据并结合各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2007年10月9日，原告与宁波市城市土地储备中心签订《前期物业服务合同》，约定原告为清林闲庭小区提供物业服务并约定服务范围，综合服务费用多层住宅0.4元/月/平方米，高层住宅1.3元/月/平方米，小高层住宅1.2元/月/平方米，日常维修费多层住宅1.5元/年/平方米，小高层、高层住宅2元/年/平方米；村民安置房（本人居住的）综合服务费按上述标准减半收取；物业服务费用按年交纳，应在每年12月份前交纳等。该合同在宁波市海曙区物业管理办公室备案。2011年9月1日，该小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定管理期限为2011年9月1日至2012年8月31日，合同主要条款与《前期物业服务合同》相同。2012年9月1日至2015年6月30日期间，原告未与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，但事实上仍为该小区提供物业服务。2016年4月13日，原告又与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定管理期限为2015年7月1日至2017年6月30日。原告在审理中自认因物业费收取情况不理想，故在小区的保洁服务方面做得不到位。涉案小区为安置房小区，被告系城镇房屋拆迁后安置至该小区，其房屋不属于村民安置房范畴。被告系该小区43幢171单元703室房屋的所有权人，房屋建筑面积为114.73平方米。被告于2012年1月入住，支付了2012年全年的物业费用，并从原告处取得业主手册一份，该业主手册第6页记载“安置户综合服务费按上述收费标准减半收取”。被告未支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理综合服务费5369.36元、公共设施维修费688.38元。原告自行催讨无果后，诉至本院要求解决。审理中，因双方各执己见，至调解不成。
本院认为，从原告与宁波市城市土地储备中心签订《前期物业服务合同》以及在小区业主委员会成立以后，与业主委员会签订的多份《物业服务合同》约定内容均可以看出，该小区的村民安置房（本人居住的）综合服务费按收费标准减半收取，并非是指所有的安置房均减半收取。原告自行制作的业主手册中所写“安置户综合服务费按上述收费标准减半收取”应属于其工作失误，未将合同约定内容准确无误记载在业主手册中，告知业主，因此造成被告误解。
本院认为，业主手册内容与物业服务合同约定内容出现矛盾时，应当以物业服务合同内容为准，故被告抗辩综合服务费应当减半收取，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告应当按照物业服务合同约定全面履行自己的义务。被告抗辩其卫生保洁工作不到位，原告对此亦予以认可。
本院认为，公共环境卫生保洁属于原告服务内容，原告履行合同存在瑕疵，对被告应当支付的综合服务费本院酌情予以减少，被告应向原告支付综合服务费4564元，公共设施维修费688.38元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告陈根康于本判决生效之日起十日内向原告宁波美屋物业管理经营有限公司支付综合服务费4564元，公共设施维修费688.38元；
二、驳回原告宁波美屋物业管理经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁波美屋物业管理经营有限公司负担3元，被告陈根康负担22元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 葛艳君
二〇一六年九月七日代
书记员 徐倩倩本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：