福建省武夷山市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0782民初1714号
原告：熊斌，男，原住武夷山市。
委托诉讼代理人：巫振南，男，住武夷山市。
被告：武夷山金圣置业有限公司，住所地武夷山市。
法定代表人：黄翊武，执行董事。
委托诉讼代理人：陈至育，福建瀛榕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗义炜，福建瀛榕律师事务所律师。
原告熊斌与被告武夷山金圣置业有限公司（下称金圣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊斌的委托诉讼代理人巫振南，被告金圣公司的委托诉讼代理人罗义炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊斌向本院提出诉讼请求：判决金圣公司自2014年11月1日起至2016年8月31日止按购房款总价的日万分之二向其支付逾期交房违约金80896元。事实和理由：2013年10月24日熊斌与金圣公司签订商品房买卖合同，购买金圣公司所开发的水岸书乡第1幢3层306室商品房，总价款604603元。熊斌按合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，金圣公司应于2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付熊斌使用。2015年12月29日，金圣公司向熊斌发出交房通知书，通知于2015年12月31日可交房。后熊斌到达水岸书乡楼盘处验收房屋，发现房屋存在水电不通、小区仍在施工过程中、道路未完成硬化、路灯未安装、无大门等问题，熊斌要求金圣公司提供购房合同第八条规定交房条件已达到的有关证明文件，但是金圣公司无法提供上述文件。熊斌认为，金圣公司违约事实明显，故诉至本院。金圣公司辩称，1.熊斌已经接收了房屋，按照合同第八条第二款第2项的内容，如果买受人同意接收，按照300元的标准向买受人支付违约金；2.涉案房屋于2015年12月30日竣工，经勘察、设计、监理、施工等单位验收合格，符合《房屋买卖合同》第八条中有关交付条件的约定；3.熊斌未依约按时足额交纳涉案房屋的专项维修资金，根据双方签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，金圣公司有权拒绝向熊斌交房；4.涉案房屋在建设过程中受暴雨、大风等不可抗力因素影响，停工123天。根据合同规定，交房期限应予以顺延。此外，涉案房屋在施工过程中，遭工地周边茶场小区安置户群众的围堵阻挠十余次，累计停工10个月，交房期限也应当予以顺延。综上，熊斌的诉讼请求并无事实和法律依据，不应予以支持。本院
经审理认定事实如下：熊斌与金圣公司经过协商，双方于2013年10月24日签订一份《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同对商品房的坐落、面积、价款、付款方式、交房条件和期限、办证期限及违约责任等事项作出约定。对于房屋交付，双方约定：金圣公司应当于2014年10月31日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。如遇非出卖人主观意愿所能控制的暴雨、台风等，造成出卖人施工工期严重影响而不能按期交房的，出卖人可据实予以延期。《补充协议》约定，买受人应按有权机关核定的金额缴纳专项维修资金，由于买受人拒绝缴纳或不足额缴纳专项维修资金，导致本商品房的房地产权证无法办理的后果由买受人自行承担。《补充协议》还同时约定，买受人尚未足额缴纳专项维修资金的，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房。遇到昼夜降雨量超过70mm或六级以上台风（含六级）或降大雪天气影响施工进度可以据实延期交房。合同签订后，熊斌按约向金圣公司付清604603元的购房款。金圣公司于2015年12月29日向熊斌等业主发出交房通知，通知要求业主在2015年12月31日前办理房屋交接手续。熊斌等业主接到金圣公司交房通知后，到现场察看，发现商品房水电不通，道路未完成硬化，路灯未安装，小区仍在施工中，认为金圣公司开发建设的商品房未达合同约定的交房条件，因此熊斌等业主拒绝收房并向武夷山市住建局等部门投诉。武夷山市住建局受理投诉后，经调查核实，于2016年2月2日出具书面答复意见书，该意见书确认，目前该项目还未达到交房的条件，只完成规划验收。2013年至2015年12月30日的大雨天数有88天，其中2013年22天、2014年26天、2015年40天，大于或等于六级大风天数有35天，其中2013年2天、2014年18天、2015年15天。金圣公司开发的水岸书乡在施工期间，曾多次遭到武夷山市茶场新区移民安置户围堵阻挠。熊斌于2016年3月5日接收了案涉房屋，领取钥匙一套。庭审中，熊斌放弃部分诉讼请求，只要求金圣公司支付2014年11月1日至2016年3月5日止的逾期交房违约金。上述事实有双方当事人提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、交房通知书、武夷山市住建局关于江建等人反映水岸书乡项目未按期交房问题信访事项处理答复意见书、现场照片、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、业主装修确定书、武夷山市气象局出具的天气证明、武夷山市公安局赤石派出所出具的证明以及法庭笔录等证据证明，可以认定。
本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实履行。合同签订后，熊斌已履行了合同规定的付款义务。按照合同约定，在2014年10月31日前，金圣公司交付的商品房不但要满足勘察、设计、施工和监理等单位的竣工合格验收，还要满足小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他公共配套建筑、基础设施建设的综合验收。金圣公司于2015年12月29日向熊斌发出了交房通知，其所开发的商品房目前仍未达到合同约定的交房条件，金圣公司违约事实明显成立，金圣公司应按约定承担逾期交房的违约责任。金圣公司认为，根据合同第八条第二款第2项规定，买受人已接收房屋，出卖人支付买受人300元违约金。
本院认为，适用该条款是以出卖人在规定日期内未达到交房条件为前提的，而金圣公司在合同规定的期限未将商品房交付熊斌，金圣公司仍应承担逾期交房的违约责任，但违约金应算至接收房屋之日止。另，金圣公司认为，根据《补充协议》的约定，熊斌未缴纳房屋专项维修资金，其有权拒绝交房。
本院认为，《补充协议》关于买受人缴纳房屋专项维修资金的约定，系在商品房已经具备交付条件并已通知买受人交房的前提下，买受人拒绝缴纳或不足额缴纳专项维修资金，由买受人自行承担相应后果。金圣公司开发建设的商品房未达合同约定的交付条件事实明显成立，其可拒绝交房理由不能成立，不予采纳。合同约定，如遇非出卖人主观意愿所能控制的暴雨、台风等，造成出卖人施工工期严重影响而不能按期交房的，出卖人可据实予以延期，根据武夷山市气象局提供的天气证明，符合合同约定的可延期交房的暴雨、大风天数，酌定为30天。金圣公司主张因多次遭小区安置户围堵阻挠导致停工10个月，该时间应计入顺延时间，
本院认为，小区安置户阻挠施工不属合同约定的免责条件，金圣公司该主张无合同依据，不予采纳。庭审中熊斌同意逾期交房违约金计算至2016年3月5日止，不违反法律规定，予以准许。综上所述，金圣公司逾期交房应支付的违约金自2014年12月1日（顺延30日）起算至2016年3月5日，共计461天，按合同约定的日万分之二计为604603元×0.02%×461天＝55744元。依照《中华人民共和国合法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款规定，
判决如下：
一、武夷山金圣置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付熊斌逾期交房违约金55744元；
二、驳回熊斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1822元，减半收取计911元，由熊斌负担311元，武夷山金圣置业有限公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 何 岚
二〇一六年九月六日
书记员 方梦苑本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由
审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自