湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3101民初462号原告张艳。委托代理人杨珍凤。委托代理人张明保，吉首市东升法律服务所法律工作者。被告彭爱菊。被告覃朝顺。两被告委托代理人杨延鑫，湖南金垣律师事务所律师。
原告张艳诉被告彭爱菊、覃朝顺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由
审判员李洪、
人民陪审员刘琳琅、杨静组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张艳的其委托代理人杨珍凤、张明保、被告彭爱菊、覃朝顺及其委托代理人杨廷鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：二被告于2013年11月与曹汝银等22人以联合建房方式在吉首市乾州新世纪商贸区建房对外出售。楼盘名称为金沙园，房屋建筑总面积12225.26平方米，房屋总层数8层，住宅55套。2014年3月11日，被告彭爱菊与原告签订《金沙园房屋买卖合同》，合同约定，原告（乙方）购买被告金沙园5单元203号，面积110平方米，单价2580元／平方米，购房总价款为283800元，付款方式为一次性付款，预交定金100000元，4月15日付14万元，余款在房产证办好后一次性付清，并约定了面积确认、交房期限及违约责任等事项。合同签订后，原告分别于2014年3月15日付款10万元、4月15日付款14万元、11月7日付款14350元。2014年11月3日出售房屋产权初始登记为被告覃朝顺，房产证号为吉房权证乾字第7140072**，房号401，面积为98.86平方米。2014年11月7日，被告覃朝顺又以二手房形式与原告签订了一份《吉首市二手房买卖合同》，并办理了房屋产权变更登记及交房手续。被告收取了购买变压器费8350元，水电安装费2100元，有线费800元，物业管理费400元。但土地使用权证至今未办理，合同履行中，原、被告因公共道路通行，绿化坪场公共场地，水电设施等发生争议，原告认为，二被告未依约履行合同义务，且存在隐瞒、欺诈行为，并且逾期交房。被告应当承担违约责任。特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告彭爱菊、覃朝顺返还原告电力设施安装费8350元，水安装费2100元，有线费800元，物业费400元，共计11650元。2、被告彭爱菊、覃朝顺为原告办理国有土地使用证，办证一切费用由被告承担；3、确认金沙园院内公共通道及绿化场地土地使用权归原告及其他业主共有并拆除简易建筑物；4、被告彭爱菊、覃朝顺承担逾期交房违约金52786.8元（93天×567.6元/天）；5、被告退还办证税收费用15564元（20000元-4436元）；6、被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉请，向本院提交如下证据材料：1、《金沙园房屋买卖合同》，拟证明原告与被告签订合同的事实。2、《吉首市二手房买卖合同》，拟证明原、被告以二手房形式进行房屋买卖。3、覃朝顺房屋所有权证，拟证明所有权人初始登记在被告覃朝顺名下。4、原告的房屋所有权证，拟证明房屋变更时间及房屋变更后所有权人的情况。5、原告的收据，拟证明原告支付了购房款及相关费用。6、覃朝林土地使用证，拟证明被告土地共有情况。7、照片3张，拟证明金沙园房屋及公共场所的概况；被告占用公共地方修建了变压箱；被告把公共坪场出租给他人洗车。8、杨富春等22人联合建房规划报建资料，拟证明被告联合报建的情况；规划局规划情况，除了修房的地方之外其余土地全部为绿化带、停车场及公共设施。9、销售不动产统一发票、办证联、税收完税证明（营业税、个人所得税、地方教育附加、教育附加、城市维护建设税），金额：14638.8元；税收完税证明（契税4436元）、物价调节基金、14638.8元及物价调节基金应当由出卖方承担。对原告提交的证据，被告杨富春、覃朝顺质证意见为，对证据1、4无异议，对证据2认为，合同内容不真实，价格与第一份合同不一样；原、被告双方是以第一份合同约定的内容履行的；该份证据不合法，双方为了达到少交税款而降低了房屋价款，侵害了国家利益，该证据达不到原告所要证明的目的。对证据3、6的真实性、合法性无异议，但与本案无关联。对证据5的真实性无异议，该证据不能证明原告交足了购房款。对证据7的第一张照片无异议；该证据达不到原告的证明目的，无法看出变压器占用了公共通道；第三张照片中搭建的简易建筑位置、洗车位置不属于被告所有，被告也没有把该场地出租给他人洗车。对证据8认为，真实性无异议，该份证据达不到原告的证明目的。规划图中并没有标注原告所称的绿化带，也没有标注绿化带是杨富春等22人所有。对证据9认为，真实性无异议；该组票据中所含的费用均是办理房产证所要缴纳的税费；法律法规对房屋买卖双方约定由其中一方承担办证税费，没有禁止性规定；本案原、被告在合同中约定由原告承担缴纳办证税费，没有违反法律规定。被告从原告处代收的办证费用已经交给相应机关。该证据无法达到原告所要证明的目的。
被告辩称:1、原告请求返还电力设施安装费、水电安装费、有线费、物业费没有事实依据，按照合同约定，上述费用应当由原告支付。2、被告可以为原告办理国有土地使用证，但按照合同约定办证费用应当由原告承担；原告至今不肯交纳办证费用，是原告违约。3、原告请求确认金沙园院内公共通道及绿化场地使用权归原告及其他业主共有，该项请求与本案无关；另外，答辩人在原告所住小区没有修建简易建筑物，原告请求拆除简易建筑物没有事实依据。4、答辩人给原告办理房产证过户登记时，7案的原告还没有给答辩人交清购房款，答辩人没有逾期交房，不存在给原告支付违约金。5、按照合同约定，办证的税费由原告承担，答辩人从原告处代收的2万元办证费已经在给原告办理房产证时支付给相关部门，原告请求退还办证税费没有依据。原告的起诉请求全部不成立，请求驳回其诉讼请求。被告为支持其辩解向本院提交如下证据：1、《金沙园房屋买卖合同》，拟证明:1、原告和被告约定房屋面积、单价及总金额；2、房屋交付后，房产证面积与合同面积发生差异，以房产证面积为准，按实际面积计算房款，多退少补；3、办理房产证、国土证及供水、供电、电视等，所需一切税收、费用由原告承担，不含在总房款内；4、原告给被告交清全部购房款后，被告于2014年8月8日前将所出售的房屋交付给原告。2、《电气安装合同》、发票、领据，拟证明:被告委托湘西州电力公司对原告所购房屋进行电力设备安装，安装户数为86户，支付了电力设备安装费共计72.26万元，每户均摊8402.3元。3、《供水管道工程施工安装合同》、发票（编号20227118）、发票（编号20240191）、《个人业务存款凭证》，拟证明:被告委托吉首市恒远管道安装有限责任公司对涉案物业业主所购房屋进行水管安装，安装了91户，支付了水管安装费190812元，每户均摊2096.8元。4、领条5张、收条3张、领据3张，拟证明:被告代涉案物业业主支付了一年(2014年12月至2015年11月)物业费29300元，每户业主均摊443.9元。5、《有线电视工程施工合同》、《发票》2张，拟证明:被告委托湖南有线湘西自治州网络有限公司为涉案物业业主安装有线电视入户，支付了安装费52800元，共安装66户，每户均摊800元。6、收据，拟证明原告给被告支付最后一笔购房款的时间是2014年11月7日，金额14350元。7、检测报告书，拟证明房屋在2014年6月25日竣工的事实。8、销货单，拟证明销房交房的时间是2014.6.23之前7案原告所住的其他业主已对房屋进行了装修。对被告提交的证据，原告质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据与本案无关联达不到被告要证明的目的。对证据2的真实性、合法性无异议，该证据与本案没有关联性达不到被告要证明的目的，电力设施被告应当在施工过程中进行安装，该费用与电力开户无关；对证据3的真实性、合法性无异议，与本案没有关联达不到被告要证明的目的。水利设施被告应当在房屋施工过程中自行安装；对证据4的真实性、合法性无异议，与本案没有关联达不到被告要证明的目的，物业公司尚未入住；对证据5的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联达不到被告要证明的目的；对证据6的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，被告认为原告延期交付购房款，房屋的按揭手续是由被告办理，被告修建的房屋在2014年11月到12月才办理了初始登记。是被告延迟交房，才导致按揭款延迟发放。对证据7的真实性有异议。该证据是对房屋质量的检测报告，检测报告中的图片门窗尚未安装，脚手架尚未撤离，墙面没有粉刷。对证据8认为，该证据与本案没有关联性，达不到被告的证明目的。买材料的单据是被告书写的销货清单，不能证明被告交房的事实，票据无相关印章，该证据与被告提交的检查报告相冲突，检测报告显示7月份工程尚未完工，不可能6月份就进行交房。经本院审查，原告提交的证据1、3、4、5、6、8为客观事实，且与本案具有关联性，本院予以采信，原告提交的2号证据《吉首市二手房买卖合同》系双方恶意串通，采取降低房价少交税款的行为，侵害了国家利益，该证据本院不予采信。原告提交的第7号证据3张照片，为客观事实，但与本案无关联性，达不到证明被告占用公共地方修建了变压箱、把公共坪场出租给他人洗车的证明目的，本院不予采信。原告提交的第9号证据，为客观事实，但达不到原告的证明目的，本院不予采信。被告提交的1、2、3、4、5、6号证据系客观事实，且与本案具有关联性，本院予以采信，被告提交的7、8号证据，达不到被告的证明目的，本院不予采信。依据上述本院采信之证据，结合当事人在庭审时的陈述，本院确认如下法律事实：2014年3月11日，被告覃朝顺（甲方）与原告张艳（乙方）签订《金沙园房屋买卖合同》，合同约定，原告购买金沙园5单元2楼203房(新世纪商贸区401房)，面积110平方米；单价2580元／平方米，房屋总价为283800元，付款方式为预交定金100000元，主体完工4月15日付14万元，余款在房产证办好后一次性付清，在合同第七条约定“乙方付清该交的房屋全款后，甲方于2014年8月8日前，将房屋交给乙方”。第十四条第4项约定“办理房产证、国土证及供水、供电、电视等，所需一切税收、费用由乙方自付，不包含在总房款内。”合同签订后，原告缴纳了下列款项：1、2014年3月11日交购房定金10000元。2、2014年4月15日交购房款14万元。3、2014年11月7日交购房款14350元。4、2014年11月7日张艳交水电有线安装费、2015年物业费11650元。2014年11月，原告装修入住。后双方因电力设施安装费、水安装费、有线费、物业费的承担发生争议，原告遂诉讼至法院要求判令：1、被告彭爱菊、覃朝顺返还原告电力设施安装费8350元，水安装费2100元，有线费800元，物业费400元，共计11650元。2、被告彭爱菊、覃朝顺为原告办理国有土地使用证，办证一切费用由被告承担；3、确认金沙园院内公共通道及绿化、场地土地使用权归原告及其他业主共有并拆除简易建筑物；4、被告彭爱菊、覃朝顺承担逾期交房违约金52786.8元（93天×567.6元/天）；5、被告退还办证税费15564元（20000元-4436元）；6、被告彭爱菊、覃朝顺承担本案诉讼费用。.另查，彭爱菊、曹汝银、覃朝顺等22人联合建房并出售，彭爱菊等人约定，由彭爱菊、曹如银、覃朝顺、杨富春、杨求良、杨荷芝与购房户签署卖房协议，在房产局办理房屋买卖手续时，再由房屋实际所有者以二手房形式与购房户签订二手房买卖合同。在被告彭爱菊与原告签订《金沙园房屋买卖合同》后，2014年11月7日，金沙园园5单元2楼203房(新世纪商贸区401房)实际所有者覃朝顺与原告签订《吉首市二手房买卖合同》，将本案房屋以低于实际成交价的价格（180000元）出售给原告，原告于2014年11月21日取得房产证，房产证登记在张艳名下。后原、被告双方因相关费用的承担、被告是否逾期交房发生纠纷，原告遂诉讼至法院，要求判如所求。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《金沙园房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效,该合同第十四条第4项约定“办理房产证、国土证及供水、供电、电视等，所需一切税收、费用由乙方自付，不包含在总房款内。”原告按照该条款缴纳了水、电安装费、有线安装费及相关税费（办证税费系原告自己缴纳，被告未收取），现在原告要求被告返还电力设施安装费、水安装费、有线费、办证税费无事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还物业费400元，因物业费的承担双方没有进行约定，但物业费根据谁受益谁承担的原则，本案中，被告聘请了专人打扫卫生，原告作为业主，享受了相应的物业服务，理应承担物业费用，对原告要求被告返还物业费的要求，本院不予支持。原告要求被告办理国有土地使用证，办证一切费用由被告承担，本案中，原告购买了被告金沙园房屋，被告理应为原告办理国有土地使用证，但办证费用在合同第十四条第4项已有约定，办证费用应当由原告自行承担。原告要求被告彭爱菊、覃朝顺承担逾期交房违约金，因双方在合同第七条约定“乙方付清该交的房屋全款后，甲方于2014年8月8日前，将房屋交给乙方”。合同中约定被告2014年8月8日前交房的条件是原告付清购房款，而原告在2014年11月7日交清购房款当天已经拿到房屋钥匙入住，原告在购房款交齐情况下当天已经入住房屋，故对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。原告要求确认金沙园院内公共通道及绿化场地土地使用权归原告及其他业主共有并拆除简易建筑物，因双方在合同中没有金沙园的绿化进行约定，原告也没有向本院提交确切的证据证明金沙园的公共绿化场地的确切证据，同时也未向本院提交关于被告侵占公共通道及绿化场地的相关证据，对原告该诉请，本院不予支持。被告彭爱菊与原告签订《金沙园房屋买卖合同》系代表被告覃朝顺签订的，彭爱菊与覃朝顺之间属委托代理关系，合同履行过程中产生的权利义务均应由覃朝顺承受。故原告要求被告彭爱菊承担相应责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，
判决如下：
一、被告覃朝顺在判决生效之日起二十日内为原告张艳办理乾州办事处新世纪商贸区401号房屋的土地使用证的相关手续，办证费用由原告自行承担。
二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由原告张艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 李 洪
人民陪审员 刘琳琅
人民陪审员 杨 静
二〇一六年九月六日代理
书记员 陈 雯附援用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度“”