广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终3383号
上诉人（原审原告）：黄景伦，男，1963年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人（原审原告）：梁嘉敏，女，1967年4月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：梁文婷，广东达声律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：刘妙楠，女，1965年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人黄景伦、梁嘉敏因与被上诉人刘妙楠房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄景伦、梁嘉敏上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判刘妙楠向黄景伦、梁嘉敏支付租金27400元（租金自2015年6月1日起暂计至2015年7月31日，余下的租金计算至刘妙楠实际交还铺位之日止）；管理费392元（管理费自2015年6月1日起暂计至2015年7月31日，余下的管理费计算至刘妙楠实际交还铺位之日止）；自2014年7月17日至2015年5月17日水费（含污水处理费）315.4元、垃圾费42.56元；以上暂计为28149.96元；2.诉讼费由刘妙楠承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。（一）一审法院认定刘妙楠书面确认已经退出租赁的广东省佛山市顺德区大良街道近良社区居民委员会南国中路55号逸峻闲庭5栋1某号铺并恢复原状交还给黄景伦、梁嘉敏的事实不清，证据不足。刘妙楠没有提交任何证据证明其在2015年7月31日前已经退出租赁商铺并恢复原状交还给黄景伦、梁嘉敏。一审法院认定刘妙楠在未办理交接手续（例如交还商铺钥匙、清点店铺财物）的情形下腾空商铺构成违约，明知刘妙楠依然占用商铺，明知刘妙楠没有证据证明已经归还商铺，一审判决刘妙楠仅需支付2015年6月、7月租金共27400元，理据不足。实际情况就是刘妙楠一直未交还商铺钥匙给黄景伦、梁嘉敏，商铺依旧是刘妙楠占用。退一步说，一审法院认为刘妙楠在庭审的时候已经书面确认退出租赁商铺并恢复原状，租金最起码计算至黄景伦、梁嘉敏收到刘妙楠答辩状之日止（即2015年9月14日），而非计算至2015年7月31日。（二）一审法院认为“黄景伦、梁嘉敏诉请刘妙楠支付从2015年8月起的管理费，由于没有具体金额，暂不予处理”，是错误的。管理费是固定收费，每月196元。黄景伦、梁嘉敏提出刘妙楠支付管理费从2015年8月起计至刘妙楠交还铺位之日止是合情合理的。刘妙楠辩称，（一）一审法院认定事实清楚，证据确实充分。2013年1月1日，刘妙楠与黄景伦、梁嘉敏签订《商铺租赁合同》，黄景伦、梁嘉敏将案涉商铺出租给刘妙楠，套内面积94.36平方米，建筑面积98.23平米方，租赁期限5年，自2013年1月1日至2018年1月1日，2013年租金每月11323元，每年租金递增10%。承租期间，刘妙楠经营销售连续亏损，入不敷出，还要支付高额租金、税、员工工资以及其他费用。为此，2015年6月初，双方协商，刘妙楠希望调整租金，黄景伦、梁嘉敏不同意。由于刘妙楠无法承担长时间的亏损及高额租金，无奈只能提出解除租赁合同，黄景伦、梁嘉敏以此为由诉至法院请求支付2015年6、7月租金及管理费用，目的系通过诉讼方式没收刘妙楠押金。在黄景伦、梁嘉敏起诉期间，刘妙楠在2015年7月31日前退出商铺，将承租的商铺恢复原状，多次要求黄景伦、梁嘉敏验收，由于黄景伦、梁嘉敏已经起诉根本不予理睬，刘妙楠只好通知物业管理验收，并将钥匙退由物业管理保管。现在黄景伦、梁嘉敏又以未退商铺为由提起上诉，请求改判租金计算至2015年9月14日，该上诉请求并无事实和法律依据。（二）黄景伦、梁嘉敏请求支付2015年8月的管理费无法律依据。刘妙楠在2015年6月初因租金问题协商不成已向黄景伦、梁嘉敏提出解除租赁合同，在2015年7月31日前退出商铺并恢复原状，通知黄景伦、梁嘉敏验收，黄景伦、梁嘉敏因自身原因根本不予理睬。因此2015年8月后的管理费不应由刘妙楠承担。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。黄景伦、梁嘉敏向一审法院起诉请求：1.解除黄景伦、梁嘉敏与刘妙楠在2013年1月1日签订的《商铺租赁合同》，刘妙楠立即腾空承租的商铺给黄景伦、梁嘉敏；2.刘妙楠支付黄景伦、梁嘉敏2015年6月和7月租金共27400元、2015年6月和7月管理费共392元和2014年7月17日至2015年5月17日水费、污水处理费、垃圾费共357.96元，合共28149.96元，刘妙楠支付从2015年8月1日之后至交还商铺给黄景伦、梁嘉敏之日止的租金和管理费和从2015年5月18日起至交还商铺给黄景伦、梁嘉敏之日止的水费、污水处理费、垃圾费；3.刘妙楠支付违约金2464元（违约金按双方约定每日56元从2015年6月13日起暂计至2015年7月20日，2015年7月21日后的违约金仍按每日56元计至刘妙楠交还商铺给黄景伦、梁嘉敏为止），以上金额合共30613.96元；4.诉讼费由刘妙楠承担；5.黄景伦、梁嘉敏当庭明确要求没收刘妙楠已支付的按金22626元。一审法院认定事实：黄景伦、梁嘉敏为广东省佛山市顺德区大良街道近良社区居民委员会南国中路55号逸峻闲庭5栋1某号铺的产权人，套内建筑面积94.36平方米。2013年1月1日，黄景伦、梁嘉敏作为出租方与刘妙楠作为承租方签订《商铺租赁合同》一份，约定由刘妙楠承租上述店铺，租期5年，自2013年1月1日至2018年1月1日，其中2015年1月至2016年1月每月租金13700元，租金需每月5号前给付，如承租方拖欠租金7天以上，应支付滞纳金56元／天，拖欠达15天以上，出租方有权终止本合同并收回该商铺和当月租金，按金不予退回。如任何一方提前解约的，均应以书面形式提前30天通知对方，并须取得对方同意。另约定，租赁期间的一切水电费、管理费、门前三包费应由承租方刘妙楠支付，其中每月管理费196元。刘妙楠已向黄景伦、梁嘉敏支付按金22646元。刘妙楠未给付2015年6月和7月租金共27400元、2015年6月和7月管理费共392元、2014年7月17日至2015年5月17日水费、污水处理费、垃圾费共357.96元。黄景伦、梁嘉敏遂于2015年7月20日起诉至法院。一审法院认为，黄景伦、梁嘉敏与刘妙楠签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方有约束力，一审法院予以确认。对于黄景伦、梁嘉敏诉请解除合同、由刘妙楠腾空承租的商铺给黄景伦、梁嘉敏的诉讼请求，由于刘妙楠拒不支付租金以及其他费用达两个月以上，已构成违约，根据《商铺租赁合同》第二条第二款约定拖欠租金达15天以上黄景伦、梁嘉敏有权解除合同，因此黄景伦、梁嘉敏诉请解除《商铺租赁合同》有合同与法律依据，一审法院予以支持，但合同的违约条款依旧适用。合同解除后刘妙楠不得继续占用案涉商铺，黄景伦、梁嘉敏诉请刘妙楠腾空承租的商铺，一审法院予以支持。根据刘妙楠提交的答辩状，刘妙楠亦书面确认已经退出租赁商铺并恢复原状，因此黄景伦、梁嘉敏可以随时使用、出租案涉商铺，防止损失进一步扩大。刘妙楠抗辩租金过高，希望解除合同，并已退出租赁房屋并且将房屋恢复原状，一审法院认为合同不得随意解除，而且合同第四条第5款明确约定合同解除的程序，刘妙楠可以遵照执行，但刘妙楠未按照合同约定提前30天书面通知对方，而是单方面拒交租金，并在未办理交接手续例如交还商铺钥匙、清点店铺财物的情形下腾空商铺，构成违约。对于黄景伦、梁嘉敏诉请刘妙楠支付2015年6月、7月的租金，刘妙楠在答辩状确认未支付2015年6月、7月的租金，因此一审法院根据合同约定每月租金13700元予以支持租金27400元。对于黄景伦、梁嘉敏诉请2015年6月和7月管理费共392元、2014年7月17日至2015年5月17日水费、污水处理费、垃圾费共357.96元，根据合同约定每月管理费196元，一审法院对于2015年6月、7月的管理费共计392元予以支持，黄景伦、梁嘉敏提交发票证明案涉商铺产生水费315.4元（含污水处理费，期间为2014年7月17日至2015年5月17日）、垃圾费42.56元（期间为2014年7月17日至2015年5月17日），共计357.96元，该笔款项由黄景伦、梁嘉敏代缴，应由刘妙楠负担，黄景伦、梁嘉敏诉请刘妙楠支付2014年7月17日至2015年5月17日的水费（含污水处理费）、垃圾费共357.96元一审法院予以支持。黄景伦、梁嘉敏诉请刘妙楠支付从2015年8月起的管理费、从2015年5月18日之后的水费、垃圾费，由于没有具体金额，黄景伦、梁嘉敏亦没有提交相应证据予以佐证上述费用的支出，待上述费用数额确定后黄景伦、梁嘉敏可另行主张，一审法院暂不予处理。对于刘妙楠的违约责任，黄景伦、梁嘉敏当庭明确要求没收按金（押金）22646元，且刘妙楠亦对该笔费用进行答辩，一审法院依法结合违约金的诉讼请求一并处理。根据《商铺租赁合同》第二条第三款约定，若刘妙楠违约，则按金归黄景伦、梁嘉敏所有，本案中刘妙楠拒不支付租金以及其他相关费用已构成违约，因此黄景伦、梁嘉敏的该项诉请有合同的依据，一审法院予以支持黄景伦、梁嘉敏没收按金的诉讼请求。一审法院已支持黄景伦、梁嘉敏没收按金22646元的诉讼请求，足以弥补刘妙楠违约对黄景伦、梁嘉敏造成的损失，如支持违约金的诉讼请求则加重刘妙楠的还款负担，一审法院对于违约金的诉讼请求不予支持。综上，黄景伦、梁嘉敏的起诉有事实与法律依据的部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：
一、解除黄景伦、梁嘉敏与刘妙楠签订的《商铺租赁合同》，刘妙楠应于判决发生法律效力之日起三日内腾空广东省佛山市顺德区大良街道近良社区居民委员会南国中路55号逸峻闲庭5栋1某号铺并将该铺位恢复原状；
二、刘妙楠应于判决发生法律效力之日起十日内向黄景伦、梁嘉敏支付2015年6月和7月租金共27400元、2015年6月和7月管理费共392元、2014年7月17日至2015年5月17日水费（含污水处理费）315.4元、垃圾费42.56元，合计28149.96元；
三、黄景伦、梁嘉敏有权没收刘妙楠已给付的按金22646元；
四、驳回黄景伦、梁嘉敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费608.8元（已减半收取），由刘妙楠负担并直接向黄景伦、梁嘉敏支付。本院二审期间，黄景伦、梁嘉敏提交了两份广东省非税收入（电子）票据、两份广东省佛山市国家税务局通用机打发票。本院组织了当事人进行证据交换和质证，刘妙楠未发表质证意见，也没有提交新证据。本院向案涉商铺的物业管理公司即佛山市顺德区泰然某物业管理公司（以下简称泰然某物业公司）发函询问，泰然某物业公司于2016年8月23日出具《关于顺德大良逸峻闲庭5座1某号铺的情况说明》，本院组织了当事人进行质证，刘妙楠未发表质证意见。对上述证据，本院认定如下：黄景伦、梁嘉敏提交的证据不能证明其拟证明的事实，本院不予采信。泰然某物业公司于2016年8月23日出具的《关于顺德大良逸峻闲庭5座1某号铺的情况说明》，来源合法，与本案相关联，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，本院向案涉商铺的物业管理公司即泰然某物业公司发函询问：“1.刘妙楠是否将案涉商铺的钥匙交给泰然某物业公司；2.如果刘妙楠已经将案涉商铺的钥匙交给泰然某物业公司，则交钥匙的具体时间；交钥匙时刘妙楠和泰然某物业公司是否对案涉商铺进行过验收，验收的情况；泰然某物业公司收到案涉商铺的钥匙后，是否通知过产权人黄景伦、梁嘉敏收钥匙，通知的具体时间；3.泰然某物业公司是否看过案涉商铺的现场，现场情况是什么样的，目前有无经营；4.案涉商铺从2015年6月开始至今的管理费是否已经交纳；何人向泰然某物业公司交纳。”泰然某物业公司于2016年8月23日出具《关于顺德大良逸峻闲庭5座1某号铺的情况说明》，内容为：“经了解，我司逸峻闲庭服务中心对该铺位的具体租赁细节并不了解，只能就所知道的情况作出回复。1、铺位承租人为刘妙楠，承租用途为经营家电展销，其同时一并承租的有2号和3号铺，与1号铺打通共用。该店经营至2015年5月后搬走店面所有物资，并拆除店面装修。2、2015年7月承租人刘妙楠，派人恢复卷闸门、厕所、供电、排污等配套设施。期间，服务中心通过电话方式告知业主该商户搬离情况，并让业主到现场查看。3、承租人恢复商铺原状期间，有邀请我服务中心工作人员到场查看。我服务中心工作人员对该商铺涉及的排水、排污等公共设施进行过查验。4、2015年7月承租人要求将卷闸门钥匙交物业服务中心暂存，他们会跟业主沟通，由业主到服务中心领取。但业主一直没有前来领取。该商铺至今仍处于上锁状态，无任何经营情况。5、物业管理费一直在业主提交的委托银行账户中划扣，至今未欠管理费。”
本院认为，根据黄景伦、梁嘉敏的上诉请求和刘妙楠的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：刘妙楠应否向黄景伦、梁嘉敏支付2015年8月份之后的租金、管理费。黄景伦、梁嘉敏与刘妙楠签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘妙楠拒不支付租金以及其他费用达两个月以上，构成违约，黄景伦、梁嘉敏根据《商铺租赁合同》第二条第二款约定诉请解除租赁合同、刘妙楠支付拖欠的两个月租金及其他费用、没收按金、交还案涉商铺，具有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。黄景伦、梁嘉敏上诉主张刘妙楠并未与其办理案涉商铺交接手续，视为刘妙楠继续占用商铺，因此，刘妙楠应向其支付从2015年8月起至实际交还案涉铺位之日止的租金、管理费。刘妙楠辩称其已经在2015年7月31日前退出商铺，将承租的商铺恢复原状，多次要求黄景伦、梁嘉敏验收，黄景伦、梁嘉敏根本不予理睬。刘妙楠只好通知物业管理公司验收并将钥匙退由物业管理公司保管。由于案涉商铺的物业管理公司即泰然某物业公司确认承租人刘妙楠于2015年7月将案涉商铺恢复原状后交钥匙到服务中心，服务中心打电话给黄景伦、梁嘉敏告知该商户搬离情况，黄景伦、梁嘉敏一直没有到服务中心领取钥匙。因此，刘妙楠的陈述与泰然某物业公司的书面答复能够相互印证，共同证明案涉商铺在2015年7月31日前可以办理交接手续，系黄景伦、梁嘉敏怠于办理商铺交接手续，且刘妙楠在租赁关系中违约已经承担相应的违约责任，故案涉商铺2015年8月份之后的租金、管理费应由黄景伦、梁嘉敏自行承担，黄景伦、梁嘉敏上诉主张刘妙楠支付2015年8月份之后的租金、管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄景伦、梁嘉敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄景伦、梁嘉敏负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理
审判员 潘伟丹
二〇一六年九月六日
书 记 员 覃心怡第1页共11页 来源：