河北省玉田县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0229民初第1165号
原告：玉田县孤树镇张家庄村民委员会，住所地玉田县孤树镇张家庄村。
法定代表人：张庆宾，系该村委会主任。委托代理人程久双，河北马建辉律师事务所律师，一般代理。
被告：靳德礼，男，1948年12月11日生，汉族，农民，住玉田县。委托代理人吴玉婷，河北宏广律师事务所律师，特别授权。
原告玉田县孤树镇张家庄村民委员会与被告靳德礼租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告玉田县孤树镇张家庄村民委员会主任张庆宾及委托代理人程久双，被告委托代理人吴玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玉田县孤树镇张家庄村民委员会诉称，原、被告于1997年3月29日签订承包合同一份，约定，原告将村北上地及北头院套内，原来庞旭所租用的土地院落一块，发包给被告使用。院内有瓦房6间，协议约定在租赁期限内由被告负责维修。租赁期间20年，自2002年4月21日至2022年4月21日止。每年租金2600元，上交租。合同签订后，原告将标的物交付被告使用。自2012年4月份以后，被告拒绝交付租金，拖欠原告租金至今。并且被告现已将院落和土地转包给他人，还将原有的瓦房6间中的2间拆除。原告起诉要求解除原、被告签订的承包合同，恢复地貌并赔偿违约金50000元，补交承包费13000元。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、原被告于1997年3月29日签订的承包合同一份，证明原告将村北上地一块及北头院套租赁给被告使用，并约定承包的范围及期限交付租金方式双方的权利义务等；2、解除合同通知书一份，证明原告通过张贴通知书的方式通知被告解除合同；3、张家庄村民委员会于2012年5月6日召开村民代表会议记录一份。证明被告未交纳租赁费已构成违约，原告通过召开村民代表大会的形式解除与被告的租赁合同；4、许庆申、李宝东发包给李飞、刘春杰的承包合同一份，证明被告未经村委会准许将租赁标的物转包给他人；5、租金收据9张，证明被告交纳租赁费的截至日期为2011年，以后没有交纳。
被告靳德礼辩称，不是我不交纳租赁费，而是原告拒收。转包、换地、拆房子都是经过原告村里同意，并且都是为更好的调整土地和房屋，没有损害村里的利益，被告没有违约，本案不存在解除合同的条件，不应解除合同，更不应该赔偿原告的损失。被告靳德礼为支持其主张向本院提供如下证据：1、换地协议一份，证明被告承包的原告村内土地，在2005年6月28日经北方塑料制管有限公司协商并经时任张家庄村长协调，同意后达成换地协议;2、北方塑料制管有限公司出具的证明一份，证明换地的过程，换地是经原告村委会同意的;3、证明三份，包括张庆有、张建顺证明一份，张某证明两份，证明被告在2012年之后不是不交纳租赁费，而是原告村拒收;4、证人张某出庭证实：我在1976年至2016年1月一直在原告村当干部。1984年4月至2000年任村长；2000年任书记；2006年开始书记村长兼任；2012年不担任村长仅任书记；2016年1月就不干了。靳德礼的承包费,我在村任职时一直都交，被告的承包费不是拒交。2012年该交承包费时被告给我打电话要交费，当时正选举，我说等选完了再说。2012年新的村委会主任张庆宾上任后，不同意收取被告的承包费。被告每年交承包费都得给我打电话，一般都是合同快到日子就打电话。郭宝齐找我说用被告的地，经过镇里协调，我同意了。原来西院是小院，西院有六间房，墙外是东院，把西院那块归东院了些，东院往西错了一点，把房子拆了两间。许庆申、李宝东往外转包给我打电话着。许庆申、李宝东与李飞、刘春杰的承包合同书、与王占海租房协议书的具体内容我不清楚，但这事我知道，都给我打过电话，我说别把房弄得乱七八糟就行。郭宝齐找过我，后镇长又找，我就同意了。2012年我不担任村长后，告诉被告过些日子再交承包费，带着收据拿钱。2012年的承包费新的村主任不同意收，2012年后，北上地那一块（包括被告承包的这块地和北方塑料制管有限公司的这一块）都没收承包费，北方塑料制管有限公司的承包费也没交，2015年重新与原告签的合同。5、证人刘某出庭证实：我是北方塑料制管有限公司的股东，现在我退股了。北方塑料制管有限公司和被告换地的事我知道。东西院都是原告庄的地。北方塑料制管有限公司在东院，东院地方宽度不如西院大，长度比西院长，南边是北方塑料制管有限公司承包的，郭宝齐找北方塑料制管有限公司说调地，地是东院承包的，张家庄和东西院三方协商，把东院往西错点，拆一间半房。西院比东院短。当时大队乐意，张某同意的，他提出条件把西院调方正了，承包费不能少。三方同意后就这么办了。房是北方塑料制管有限公司主张拆的，房山是北方塑料制管有限公司给垒的。换地后承包费还按原合同交，没增也没减，没给补偿。地方北方塑料制管有限公司少了，两项互相抵销。北方塑料制管有限公司三个股东，操持人是商广福，有事我们开股东会。北方塑料制管有限公司和原告的合同一个是1988年签的，期限20年。第二份是1997年扩大地方了，重签的合同。承包费按合同交，到日子会计都来取，有时送过去，有时会计来取。取钱是带着收据来。被告向法院提交的就是北方塑料制管有限公司和原告1997年签订的承包合同。原、被告的质证意见：被告对原告的质证意见：对证据1没异议。对证据2，没有其他证据证明当时是否通知到被告。对证据3，不认可。认为原告系村委会，所有村民代表均是原告的村民，与原告均属有利害关系，不能仅凭会议决议就认定原告有解除合同的权利。对证据4，系复印件，不符合证据要件，但对合同事实予以认可。当时是经过原告当时的村长张某同意转包的，不是整体向外发包，只是一小部分。许庆申、李宝东和被告过去是合伙，1997年签订合同当时是四个人合伙，被告代表签合同，许庆申、李宝东能代表被告。原告对被告的质证意见：对被告提交的证据1的真实性和合法性不予认可。当时村主任张桂庭，张某作为书记没有权利单独行使村务，证据是复制件。对证据2不认可，认为调整土地应由村民代表会议决定，对真实性、合法性不认可。该证据是先盖的章后书写的。对证据3张某证明不认可。被告没有找原告村交费。郭宝齐建房是在承包土地四至范围之外，与原告无关。对张庆有、张建顺证明不认可。对三份证明真实性合法性不认可，证人应该出庭接受质证。对证据4，张某证言真实性不予认可，其在承包费交纳方面回答闪烁其词，且其在任村干部期间对于承包费的收取并不非常清楚，其阐述都是被告打电话，在头年去取承包费，其阐述缺乏真实合理性。尤其是2012年换届后，其不能证实被告向村里交纳承包费。其证实现任村主任拒收承包费是谎言。法庭对张某的证言不应采纳。对证据5，刘某的证言中关于换地的真实性不予认可。其并非北方塑料制管有限公司的主持经营人，对问题回答也闪烁其词。因此认为刘某的证言不具有真实性，不应被法庭采纳。但关于承包费，证人证言有可能是真实的。本案争议的焦点问题：
一、原告张家庄村委会是拒绝收取承包费还是被告不交；
二、被告靳德礼将所租赁土地院落进行调整,拆除部分房屋,转租他人的行为是否违约。
经审理查明：1997年3月29日，原被告签订承包合同书一份。发包方张家庄村委会（甲方），承包方京东活动房厂、法人代表靳德礼（乙方）。承包书约定：“我村北上地及北头院套原来五里屯庞旭所租用，因未到期该人自己辞退。现因乙方要求，经大队研究将该院套转包给乙方租用。合同条款如下：“（1)此院套坐落102国道镇政府路南。（2）院内有瓦房六间，乙方在租用期内负责维修。（3）院内有深水井一眼，另有三相电源，允许乙方使用。南面耕地浇地也同样可以使用。（4）为了乙方投资建筑，此院套租用期为20年（即2002年4月21日起至2022年4月21日期满）。（5）乙方在租用期，每年租金贰仟陆佰元，为上交租。由订合同之日起生效。如期不交甲方有权辞退。（6）此院套前期合同期满后，将此租金上缴给甲方。（7）乙方在租用期内，没有甲方的允许，乙方不准转让或外包。（8）乙方在承包期内，甲方不予辞退，如乙方中途辞退，租金不予少交。（9）乙方在租用期限内，如发生任何故障，甲方不负责，但甲方也不允许以任何借口找乙方麻烦。（10）乙方在租用期内，所投资搞的建筑物，中途或期满是占地不拆屋。（11）此院套如国家占用，甲乙双方无条件服从。如有损失，甲方不负责，但地权结账归甲方办理，乙方不予干涉。（12）经乙方要求，为了在此院套内搞建筑，特将原所订合同延续承包期。（13）上述条款均为甲乙方谈妥，必须相互遵守。此合同一式两份，甲乙双方各执一份。立协议单位甲方：张家庄村委会张百宽张某乙方：京东活动房厂靳德礼执笔人张福祥1997年3月29日。”2012年之前被告一直如约向原告交纳承包费。2005年6月28日经被告、北方塑料制管有限公司、张家庄村委会三方协商同意，被告与北方塑料制管有限公司达成换地协议。协议约定，将被告承包院套内的一间半房屋拆除，改院套东墙西墙皮以内六米宽至南头边界归东院占用，原东院（北方塑料制管有限公司)承包的西院南墙以南至南边界（长53米、宽32米）归西院占用。2009年8月15日，经张家庄村委会主任张某同意，被告方的合伙人许庆申、李宝东将本案争议院套内西北角简易正房两间、简易厢房四间有偿租给王占海使用，期限为2009年8月15日起至2019年8月15日止。2010年7月4日，经张家庄村委会主任张某同意，被告方合伙人许庆申、李宝东将本案争议院套内北正房门脸5间，院内10米彩钢棚5间，另有3间简易棚承包给李飞、刘春杰使用，期限为2010年7月5日至2016年7月5日。2012年之后的租金，原告拒收。上述事实，有原被告双方当庭陈述、承包合同、证人证言予以证实，本院予以认定。关于焦点一，证人张某出庭证实：“被告在2012年前一直按约定交纳承包费，虽说在交纳时间上有出入，但每年都交。2012年该交承包费时，被告给我打电话欲交费，因当时村正选举，无暇顾及此事，就对被告讲待选举后再交不迟，选举后，我不再任村主任。新的村主任不同意再按原合同约定的数额收取，不是被告不交而是原告拒收。”从上述证人的证言来看，证人当时任村书记兼村长，自2012年换届选举后，不再担任村长，而继续任书记至2016年初。证人当时是村里的主要负责人，对村里的一些具体事务进行处理系其职责所在，他的证言很有证明力。加之原告对其主张的被告不交纳承包费事实没有提出充足的证据予以证明，所以原告的抗辩理由不成立。关于焦点二、证人张某出庭证实：“被告承包的西院原来是小院，院内有6间房，东墙外是北方塑料制管有限公司（北方管厂）承包的东院。东西两院为了便于生产经营和管理，依据合同约定，准备把两个院落调整方正，搞些建筑，把被告承包的西院地块让给东院一些，东院往西扩一点，这样被告承包的西院房子就碍事，得拆除2间。被告和北方管厂的人找到我，经我到现场勘察，东西院调整后对双方和大队都有利，承包费该怎么交还怎么交，我就同意了。关于被告合伙人许庆申，李宝东将承包院落往外发包的事，这事我知道，他们在转包前和我商量着，对他们如何转包写的合同我不清楚。但我对他门讲首先不得损害集体利益，其二不得把院落建得乱起八糟。”证人刘某出庭证实：“我是东院北方管厂的原股东，被告与我厂换地的事我知道，我厂为东院，被告承包地为西院，但东西两院的地都是原告的。我厂（东院）地方宽度不如西院大，长度比西院长，被告承包院落南边地是我厂承包原告的。经原被告和我厂协商，把我厂往西院扩了6米，拆除西院房屋1.5间，将西院往南延长至我厂承包原告地南边界。这样东西两院都方正了，但承包费不少。我厂的地方少了。西院因此亦拆了1.5间房子，两项抵销，谁亦不找谁。”综上分析认为，证人张某对被告与东院换地，往外转包都是清楚的，亦是其同意后才实施的。证人刘某对其厂子与西院换地亦清楚，是当时经原被告和厂子共同协商后定的。原告与北方塑料制管有限公司于2015年8月13日所签订的土地承包合同第八条规定：“因北方管厂（东院）与被告承包的西院换地，拆了原告2间房，为此，废除原合同增加承包费，重新签订合同。”从该条看，原告对当初北方管厂与被告换地拆房的事实是认可的。那么，原告以被告私自换地、拆房、转包行为构成根本违约，主张解除合同，恢复地貌，赔偿损失与法律事实不符。本案经审判委员会讨论后认为，原、被告于1997年3月29日签订的承包合同合法有效。原告主张在合同期内，被告违反合同约定未经原告同意转包、转租、拆房，属于根本违约，但原告未能提供确凿证据予以证明。相反被告均有证据证明上述行为经过原告当时在任的村主任同意，不存在违约行为。另外，2012年之前，被告一直按照合同约定向原告交纳租金。2012年之后的租金因原告拒收，导致至今未交纳，不属于被告违约。原告主张被告根本违约，要求解除双方签订的承包合同、令被告恢复地貌，并赔偿原告经济损失50000元，没有事实和法律依据。现原告要求被告交纳2012年度至2016年度的租金13000元，系原告对自己合同权利的合法主张。根据《中和人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更和解除合同，依法成立的合同，受法律保护。”、第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”、第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，……。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……。”、《中和人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，
判决如下：被告靳德礼给付原告玉田县孤树镇张家庄村民委员会租金13000元，于本判决生效之日起三日内付清；驳回原告玉田县孤树镇张家庄村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，由被告靳德礼负担284元，由原告玉田县孤树镇张家庄村民委员会负担1091元。上述费用已由原告预交，被告靳德礼于本判决生效之日起三日内向本院交纳1091元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 铎
代理
审判员 单春艳
人民陪审员 王宝丽
二〇一六年九月六日
书 记 员 崔明凯 更多数据：