山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初1910号
原告：泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司，住所地山东省济南市。代表人卢志壮，总经理。委托代理人马斌，国浩律师（济南）事务所律师。委托代理人于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。
被告：泽通万润国际资产管理（北京）有限公司，住所地北京市。法定代表人刘军，总经理。委托代理人李景涛，北京市国联律师事务所律师。委托代理人周述曼，北京市国联律师事务所律师。
原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司与被告泽通万润国际资产管理（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司代表人卢志壮的委托代理人于海萍，被告泽通万润国际资产管理（北京）有限公司法定代表人刘军的委托代理人李景涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司（以下简称山东商会大厦）诉称：原、被告双方于2014年6月4日订立编号为：SDSH-2014-015号的《山东商会大厦租赁合同》，合同约定由被告承租山东商会大厦B座23层2301、2302单元，建筑面积603.39平方米。租赁期限3年，自2014年6月9日至2017年6月8日；每季度租金为220237.35元，物业费每季度为26247.47元。上述费用的交纳时间为每季度首日前由被告预先向原告交纳当季度的租金及物业费等费用。被告接收租赁房屋后一直使用至今。根据租赁合同的约定，被告应当支付原告2016年第一季度写字间租金220237.35元，但截止至原告起诉之日，被告仍未支付。原告通过各种方式向被告进行催要，被告以各种理由拖欠拒付。按照双方签订的《山东商会大厦租赁合同》的约定，被告的行为已严重违约，被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失。为维护原告方的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决解除原、被告双方签订的《山东商会大厦租赁合同》，被告返还承租房屋；判决被告向原告支付返还房屋前的租金、物业费、车位费等，暂计至2016年3月31日，金额为246484.82元；判决被告向原告支付迟延履行违约金，按照日万分之五的标准，计算至2016年3月31日，金额为8503.72元；判决被告向原告支付解除合同的违约金220237.35元；判决被告承担原告方的律师费损失26161元；由被告承担本案全部诉讼费用。
被告泽通万润国际资产管理（北京）有限公司（以下简称泽通资产公司）辩称：原告方所诉与事实不符，我方不同意原告的诉讼请求。理由如下：原、被告双方已于2015年12月28日解除了租赁合同关系，被告已按照协议履行了权利和相应义务。同时，被告方认为双方约定的解除协议的违约金过高，请求法院予以适当调整或降低。
经审理查明：位于山东省济南市市中区纬二路51号山东齐鲁商会大厦，建筑面积为75669.53平方米，原系山东齐鲁商会大厦有限公司所有，2015年，泛海实业股份有限公司与山东齐鲁商会大厦有限公司合并，山东齐鲁商会大厦有限公司注销，成立了泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司，现山东商会大厦登记的所有权人是案外人泛海实业股份有限公司，产权证号为济房权证中字第3076**号。2014年6月4日，原山东齐鲁商会大厦有限公司与被告泽通资产公司签订《山东商会大厦租赁合同》一份，约定由被告承租山东商会大厦B座23层2301、2302单元房屋，建筑面积为603.39平方米，租期3年，自2014年6月9日起至2017年6月8日止，其中2014年6月9日至2014年7月8日为免租期。双方在合同中约定租金价格为每季度每建筑平方米365元，即每季度220237.35元。被告应按2个季度租金向出租方交纳租金押金，即440474.70元；按2个季度物业管理费的标准交纳物业费押金，即52494.94元。合同履行期届满时，若承租方未违反合同约定，上述押金在租期结束且办理完所有相关退房手续后的30日内无息退���。若在承租期内，承租方逾期15天以上未交付任何一期租金、物业管理费、违约金等，出租方有权在无须通知承租方的情况下，从押金中扣除欠交部分的款项，且有权要求承租方在15日内补足所扣除部分的押金，否则，出租方有权终止合同，收回房屋，剩余押金不予退还。合同附件中约定的物业管理费标准为每季度每建筑平方米43.50元，每季度为费用为26247.47元；另有车位一个，租金每月400元，车位服务费每月300元。合同第十六章“违约责任”中，双方约定如任何一方违反合同约定，应承担违约责任并赔偿另外一方因此所受到的损失。除一方根据合同享有单方解除权的情形外，被告无故解除合同的，应向出租方支付与剩余租赁期限租金总额等额的违约金。租赁期间，承租方有擅自将房屋转租或转借行为的；未经出租方书面同意对房屋进行装修、改建或扩改变动房屋结构、损坏房屋的；变更用途或利用房屋从事非法活动的；拖欠房租累计超过15天以上的等行为，出租方有权解除合同，收回房屋，并将被告交纳的押金作为惩罚性违约金不予退还，且被告还应向出租方支付三个月租金的款项作为违约金，若违约金不足以弥补出租方损失的，被告还应赔偿出租方全部损失。同日，双方签订《公平交易承诺书》一份，《山东商会大厦租赁合同》及附件、《公平交易承诺书》中均加盖了双方单位公章或合同章并有经办人签名。《山东商会大厦租赁合同》第三章“租金”中双方约定，承租期内被告须于每季度首日前预先向出租方交付当季度的全额租金。此外，还应在签订合同时预交一个季度租金，签订合同后，作为免租期后的第一个季度租金。租金中不包括物业管理费及其他应由承租方支付的费用。如承租方未能按照合同的约定向出租方支��租金，每逾期一日应按逾交总额的万分之五向出租方支付违约金，直至承租方全部付清所应付的租金及违约金时止。物业管理费，承租方应于每季度首日前交付当季度全额物业管理费，承租期内，被告按独立的电表和其他计量表交纳电费、水费及其他应付费用。合同第十四章“交还”中双方约定：“租赁合同解除或终止后，乙方（被告泽通资产公司）拒不搬出所租赁场所的，由乙方承担由此而产生的开锁费、搬运费、公证费、仓库保管费、律师费等相关费用。”2014年6月10日，双方办理了房屋及相应设施设备的交接验收手续。合同签订后，双方一直按照合同约定予以履行，被告将租金及相关费用交至2015年12月31日。2015年12月1日，原告山东商会大厦向被告送达一份《租金交款通知书》，要求被告按照租赁合同约定交纳2016年第一季度租金，被告员工赵翠鲜在收到通知书���回执上签字，确认收到。2015年12月下旬，原、被告双方曾就房屋退租问题进行了协商，并由相关工作人员通过电子邮件交流，于2015年12月28日形成了书面解除协议，双方在《解除协议》中约定，《山东商会大厦租赁合同》在2015年12月31日解除；被告于2015年12月31日前将承租房屋腾出，交还给原告，不需将房屋恢复原状；如被告逾期不能腾出房屋，交还给原告，则应按照原租赁合同的标准承担占用房屋期间的租金、物业管理费用；被告于2015年12月31日前将承租单元的房屋钥匙交还给原告或原告指定的物业管理机构，并办妥其他退还房屋的手续；被告同意向原告支付1个月的租金73412.45元作为提前解除合同的补偿金，应于2015年12月31日前向原告支付该款项，逾期本解除协议终止，双方签订的《山东商会大厦租赁合同》继续有效。被告同意原告不再退还其交纳的押金492969.64元���原告方称在工作人员审核《解除协议》后加盖了公章，并将协议邮寄给了被告，但被告却擅自改变了协议中支付73412.45元租金时间，将时间变更为2016年8月31日前支付，并单方加盖了被告的公司印章，该时间条款上只有被告单方改动后加盖的印章，并没有原告方加盖公章予以认可，故双方未能达成一致，该解除协议自动终止，双方应按原《山东商会大厦租赁合同》执行。2015年12月28日，被告泽通资产公司搬离涉诉房屋，另行租赁了位于济南市市中区银座晶都国际广场3-1-2303室房屋作为办公地址。原告山东商会大厦诉至法院，请求法院依法判决解除原、被告双方签订的《山东商会大厦租赁合同》；判决被告泽通资产公司向其交还租赁房屋；判决被告向原告支付2016年1月1日至2016年3月31日的租金、物业管理费、车位费等共计246484.82元；判决被告向原告支付迟延履行违约金，以拖欠的246484.82元为基数，自2016年1月1日起计算至2016年3月31日止，按照日万分之五的标准计算；判决被告向原告支付解除合同违约金220237.35元；判决被告承担原告方聘请律师所产生的律师费26161元；判决由被告方承担本案全部诉讼费用。另查明，被告方称将承租涉诉房屋的电费交至2015年12月25日。2016年1月18日，物业公司通知原告交纳2015年11月26日至2015年12月25日的电费179.55元，且原告方为其出具了电费结算单；2016年2月2日，物业公司（泛海物业管理有限公司济南分公司）为被告出具了正式的电费发票。庭审中，被告方表示同意按照《解除协议》的约定，向原告方支付73412.45元租金作为解除合同的补偿款，但要求法院调整降低违约金的金额和比例。再查明，泛海物业管理有限公司济南分公司出具证明，证实涉诉房屋自2016年1月1日至2016年6月30日应交��的物业管理费共计52494.94元，被告泽通资产公司并未交纳，由原告山东商会大厦向其支付，但未提供发票等相应的支付证明。以上事实，有山东商会大厦租赁合同及附件、公平交易承诺书、房屋所有权证书、经营主体及账户变更函、租户单元交接验收表、租金交款通知书、证明、公证书、银行付款凭证、搬家费用报销凭证、中介费支付凭证、电费支付凭证、发票、房屋租赁合同及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原山东齐鲁商会大厦有限公司与被告泽通资产公司签订的《山东商会大厦租赁合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。因山东齐鲁商会大厦有限公司被吸收合并入泛海实业股份有限公司，合并后其原债权、债务均由原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司承继，且原告已将经营主体变更的函送交了被告泽通资产公司，被告并未提出异议，故合同履行主体已发生了变更，合同甲方即出租方变更为本案原告。依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案双方当事人争议的焦点是原、被告双方至2015年12月28日是否协议解除了原签订的《山东商会大厦租赁合同》；被告泽通资产公司是否擅自搬离涉诉房屋，其是否还应继续向原告方支付2016年1月1日以后的租金及承担违约金；被告单方提出解除合同后，是否应向原告支付违约金及支付比例是否应予调整的问题。对此，
本院认为，通过庭审中原、被告双方提交的证据可以证实，在2015年12月20日至12月28日期间，原、被告双方确因解除租赁合同等相关事宜通过电��邮件的方式进行过协商，并形成了书面的解除协议。原告方将定稿加盖公章后邮寄至被告处后，说明原告对解除租赁合同是认可的，只需被告方加盖公章确认双方协议即可达成。从解除协议上看，支付补偿金的时间从2015年12月31日修改为2016年8月31日，且只单方加盖了被告泽通资产公司的公章，并未加盖原告方的公章，说明对此条款的修改双方并未达成一致，故应认定被告方提供的由双方加盖公章的《解除协议》并未成立和生效，双方仍应按照原租赁合同履行。被告泽通资产公司应当明知在其修改相关条款可能会导致原告方拒绝解除合同的情况下，搬离涉诉房屋，以行为表示不再继续履行《租赁合同》，其主观上具有一定过错，依法应当承担相应的违约责任。我国《合同法》中规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方明确在合同中约定被告有拖欠租金达15天以上等情形，原告方有权单方解除合同、收回房屋，且将被告交纳的押金作为惩罚性违约金扣留不予退还，同时，被告还应向甲方支付三个月租金的款项作为违约金。我国《合同法》中规定违约金的立法精神，是督促当事人及时履约，弥补或减少守约方当事人的经济损失。原告方作为涉诉房屋的所有权人，根据经验法则，如未经其同意，山东商会大厦的物业管理方不会允许承租人在未结清水、电或租金等费用的情况下搬离承租房屋，且从2016年1月物业管理方向被告催交此期间产生的电费也可以客观反映这一事实，故应当认定对于被告于2015年12月28日搬离涉诉房屋的事情，原告方是明知的。因解除权是一种形成权，在原、被告协商解除合同期间，被告已用行为表示不再履行原、被告所签订的《山东商会大厦租赁合同》，腾空了房屋，对此原告方也明知，且从原告将《解除协议》加盖公章邮寄给被告方也能说明原告对解除租赁合同是没有异议的，故应认定双方的租赁合同关系已于2015年12月28日解除。据此，原告方再要求被告支付2016年1月1日后的租金、物业管理费及车位费共计246484.82元，没有事实依据，本院不予支持；对原告要求被告再支付迟延支付租金的违约金8503.72元的诉讼请求，亦不能支持。我国《合同法》中还规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告方在��知被告已经搬离后，应当及时向被告主张权利，告知被告违约并要求其按照合同支付2016年第一季度的租金等费用，但原告在第一季度将要结束后才向法院起诉要求被告支付租金欠当，应认定其未及时采取适当措施防止损失扩大，对此，原告方也有一定过错。我国《合同法》相关司法解释中规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告在签订合同时，被告方已先行交纳了两个月租金计440474.7元的押金作为履约保证，同时合同约定了在被告违约时，可将此款项折抵欠交的租金。双方在协商解除合同时，也已达成协议此款项及物业押金52494.94元不再退还，双方未能最终达成一致的原因是就解除合同补偿款73412.45元的支付时间上产生分岐。结合被告在履约过程中、双方协商解除合同前并没有出现迟交或欠交租金、物业管理费的情形，双方的过错程度，
本院认为，被告已交纳的租金、物业管理费押金足以弥补原告方的经济损失，该费用原告不需再向被告退还。因被告泽通资产公司当庭表示愿意向原告山东商会大厦支付解除合同的补偿金73412.45元，对此本院予以准许；原告诉求中要求被告再另行向其支付解除合同违约金220237.35元的诉讼请求，
本院认为过分超出了原告的实际损失，故对原告的此项诉求不予支持。关于原告方提交证明证实其已代交2016年6月30日前的物业管理费的问题，
本院认为，虽原告提交了相关证明，但未能提交支付凭证及物业管理方向被告进行有效通知的证据，故不能发生债权转移的效力，故原告方无权向被告主张此费用，对原告的此项诉求，本院不予支持。关于律师费的问题，
本院认为，原、被告双方虽在合同中明确约定了因被告违约产生的律师费等费用由被告方承担，但原告未能提交有效证据证明已支出了此项费用，只是口头陈述支出了律师代理费26161元，故对原告的此项诉求，证据不足，本院不予支持。对于原告要求被告向其交还房屋的问题，
本院认为，在2015年12月28日被告搬离涉诉房屋后，原告对房屋已腾空且符合交还条件的事实是知晓的，原告作为房屋的所有权人，对于房屋的空置主观上是有一定过错的，且原告方没有证据证实涉诉房屋现由被告方控制和掌握，原告的此项诉求，没有事实依据，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，
判决如下：
一、原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司与被告泽通万润国际资产管理（北京）有限公司于2014年6月4日签订的《山东商会大厦租赁合同》于2015年12月28日解除。
二、被告泽通万润国际资产管理（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司支付解除合同违约金73412.45元。
三、驳回原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟���履行期间的债务利息。案件受理费8810元，原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司负担7400元，被告泽通万润国际资产管理（北京）有限公司负担1410元；财产保全费3070元，由被告泽通万润国际资产管理（北京）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
人民陪审员 关晓军
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年九月六日代理
书记员 孙 靖 来源：百度“”