贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2301民初3212号
原告：蒋艳，女，1976年4月16日出生，黎族，住贵州省兴义市。
委托代理人：卜忠政，贵州驭龙律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：国良彪，贵州驭龙律师事务所律师，特别授权代理。
被告：代远江，男，1980年2月21日出生，汉族，住贵州省兴义市。
原告蒋艳与被告代远江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员帅俊于2016年9月1日公开开庭进行了独任审理。原告蒋艳及其委托代理人卜忠政，被告代远江经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋艳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年2月1日签订的《租房协议》，2.判令被告返还原告位于兴义市××山城市中心区金水路边房屋一栋五层（建筑面积1522.50M2），3.判令被告支付原告截止至2016年7月1日的房屋租金344000元，4.判令被告自2016年7月1日起每月向原告支付租金28800元至返还房屋之日止，5.判令被告支付违约金86400元，6.判令被告支付使用承租房屋产生的水、电费暂计30000元（实际金额计算至被告返还房屋之日止），7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月1日，被告因经营需要与原告签订《租房协议》，合同约定原告将位于兴义市××山城市中心区金水路边的房屋一栋五层（建筑面积1522.50M2）出租给被告，租赁期限自2015年2月1日至2018年2月1日止，租金为每年320000元，次年租金按上年租金上涨8%计算租金，协议签订后被告需交纳押金200000元，每年租金必须提前1个月支付到原告指定账户，被告所用水、电等相关费用由被告自行承担，并按时交纳，逾期造成停水、停电由被告承担全部责任，被告在租赁期限内如逾期3个月未支付租金，原告有权收回房屋，房屋内的全部物品归原告所有，另外，被告违约原告有权解除协议，被告交纳的押金不予退还，租赁期限内任何一方违约需按年度向守约方交纳三个月租金作为违约金。合同签订后，被告向原告交纳了200000元押金，但仅支付了120000元租金，且在租赁期限内被告未按时支付租金和水、电等费用，经原告多次催要，被告仍未交纳。被告的前述行为已构成违约，损害了原告的合法权益，故诉至法院请求支持原告的诉讼请求。代远江未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。本院
经审理认定事实如下：2015年2月1日，蒋艳与代远江签订《租房协议》，协议约定蒋艳将位于兴义市××路的自有房屋出租给代远江使用，租赁期限自2015年2月1日起至2018年2月1日止，第一年租金为320000元，此后租金按8%递增，协议签订后代远江需向蒋艳支付200000元作为押金，每年租金需提前1个月支付到蒋艳指定账户，协议还对双方的权利义务、解除合同的条件、违约责任等进行了约定。协议签订后，代远江按约支付了200000元押金，并于2015年8月向蒋艳支付了200000元，2015年12月向蒋艳支付了20000元。本院对蒋艳提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，作为本案定案的依据，代远江未到庭质证，视为放弃质证的权利。
本院认为，蒋艳与代远江于2015年2月1日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人应约全面履行自己的义务。协议签订后，蒋艳按约将房屋提供给代远江使用，代远江未按约支付租金及水电费的行为已构成违约，依约应承担违约责任。按照双方签订的《租房协议》，因代远江未按约定支付租金，蒋艳有权收回租赁房屋，并要求代远江按当年三个月的租金支付违约金，因第一年租赁期限已届满，代远江按约应支付的第二年租金为345600元（320000元＋320000元×8%），故蒋艳请求代远江支付违约金86400元（345600元／12个月×3个月），本院予以支持。关于双方签订的《租房协议》是否应予解除的问题，协议约定如代远江逾期三个月未支付租金，蒋艳有权解除合同，故蒋艳请求解除与代远江签订的《租房协议》，本院予以支持。关于代远江所欠租金问题，蒋艳认可代远江在协议签订后支付了押金200000元，于2015年8月支付200000元，同年12月又支付了20000元，虽然蒋艳陈述2015年8月份支付的200000元，其中有100000元为房屋内物品使用费，但因其并未提供证据予以证明，同时双方签订的协议中并未对房屋内物品及物品使用费作出约定，对其主张本院不予采纳，同时代远江已支付的200000元押金应为定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，代远江已支付的定金应当抵作房租或者退还，故在抵作第一年房屋租金后，还剩余100000元定金（220000元＋200000元-320000元），剩余的100000元定金用于抵作代远江应支付的2016年2月1日至2016年6月30日租金后，代远江还应支付蒋艳租金44000元（345600元／12个月×5个月-100000元）。关于租赁房屋在返还之前占用期间的租金问题，因本院已支持蒋艳请求解除合同的诉讼请求，同时支持至起诉之日止的租金及违约金，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，蒋艳因租赁合同产生的权利已经得到救济，为平衡当事人之间的利益，合同解除后的租金本院不再支持。关于代远江所欠的水电费问题，因双方协议中对水电费的收取约定不明，蒋艳亦未提交代远江所欠水电费具体数额的证据，且蒋艳的此项诉讼请求并不明确，可在收集相关证据后另行主张权利，不在本案中处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，
判决如下：
一、解除原告蒋艳与被告代远江于2015年2月1日签订的《租房协议》；
二、由被告代远江于本判决生效之日起十日内支付原告蒋艳房屋租金44000元及违约金86400元，两项共计130400元；
三、被告代远江在本判决生效之日起十日内搬离位于兴义市金水路的租赁房屋；
四、驳回原告蒋艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8206元，减半收取4103元，由被告代远江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 帅 俊
二〇一六年九月六日
书记员 王三子 更多数据：