台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台椒民初字第3048号
原告（反诉被告）：台州耀达国际酒店有限公司，住所地：台州市耀达路318号。
法定代表人：詹耀良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡辉强，浙江利群律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林统，浙江利群律师事务所律师。
被告：林定富。
被告（反诉原告）：台州耀达纯开娱乐会所，住所地：台州市耀达路318号，统一社会信用代码：913310015717269489。代表人：林定富。两被告共同的
委托诉讼代理人：张苍军，浙江常青藤律师事务所律师。
原告台州耀达国际酒店有限公司（以下简称耀达酒店）为与被告林定富、台州耀达纯开娱乐会所（以下简称纯开会所）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月22日公开开庭审理了本案。原告耀达酒店的委托代理人蔡辉强、林统，两被告共同的委托代理人张苍军到庭参加诉讼。因争议较大，本院于2016年3月11日作出裁定，本案转为普通程序，并依法组成合议庭审理。后被告纯开会所提出反诉，本院予以受理。本院于2016年5月30日再次公开开庭审理本案。原告耀达酒店的委托代理人蔡辉强、林统，两被告共同的委托代理人张苍军到庭参加诉讼。因原告耀达酒店提出财产保全申请，本院于2016年7月11日作出裁定，查封被告林定富名下坐落于台州市中建城市花园1幢2206室及地下车库A-6号的房地产。本案经审批延长了审理期限三个月，现已审理终结。
原告耀达酒店起诉称：2011年12月20日，原告与被告林定富签订房屋租赁合同，约定：林定富承租耀达酒店所有的位于台州市耀达路318号台州耀达国际酒店二期裙房一至四层共6368平方米房屋；租赁期限为6年，自2012年1月1日至2017年12月31日；租金标准为第一至第三年每年租金1500000元，第四至第六年每年租金1750000元；租金自次年起每半年一付，在每年的5月15日和10月15日前支付；林定富不按约支付租金等费用的，应每天支付年租金5‰的滞纳金；发生争议由房屋所在地人民法院管辖。同日，原告与被告林定富又签订了房屋租赁合同补充协议，约定：林定富承租设备设施及物业管理费用为每年合计1000000元，缴费方式、税费、滞纳金与房屋租赁合同相同。合同签订后，原告依约向两被告交付出租房屋，被告林定富也支付了合同约定的当年费用。之后，被告林定富在承租房屋上设立被告纯开会所经营KTV服务等。两被告在经营期间屡次拖欠原告租金等费用，原告考虑被告经营实际多次减免费用。但截止起诉之日，两被告仍拖欠第七期（2015年7月1日至2015年12月31日）房屋租金312500元，拖欠第八期（2016年1月1日至2016年6月30日）房屋租金、设备租金和物业管理费1375000元。被告多次拖欠租赁费用已构成违约，原告有权依据合同约定解除双方租赁合同。故起诉要求判令：
一、解除原告与被告林定富于2011年12月20日签订的房屋租赁合同；
二、两被告支付2015年剩余租金216610元（截止起诉之日），按年租金1750000元标准支付自2015年12月12日起至两被告实际腾房之日止房屋占有使用费，以及以年租金1750000元为基数按年利率24%支付2015年5月16日至实际支付之日止的滞纳金。在诉讼中，原告耀达酒店将诉讼请求变更为：
一、解除原告与被告林定富于2011年12月20日签订的房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议；
二、两被告立即腾退房屋、归还设备设施；
三、两被告支付2015年剩余租金312500元及按年租金2750000元标准支付自2016年1月1日起至两被告实际腾房、归还设备设施之日止的房屋占有使用费；
四、两被告按年租金2750000元为基数按年利率24%支付2015年5月16日至实际支付之日止的滞纳金。
被告林定富、纯开会所共同答辩称：林定富是纯开会所的负责人，林定富与原告签订合同是代表纯开会所的职务行为，承租方的合同责任应由纯开会所承担，非由林定富个人承担。原告起诉时已付清房屋租金，只是部分设备租金未支付，原告不能解除合同。而且原告擅自拆除被告门头广告违约在先，才导致被告未支付设备租金，据此原告也不能解除合同。此外，合同约定逾期支付租金的滞纳金按每天年租金5‰计算过高，应按未付租金金额为基数按同期银行贷款利率计算较为合适。
被告纯开会所反诉称：纯开会所与原告于2011年12月20日签订了房屋租赁合同，约定原告免费提供给纯开会所租赁区域外墙门头广告位一个。纯开会所承租后，花费上千万元对该区域进行豪华装修。为使场所正常运行，吸引更多顾客，纯开会所花重金做了一个非常醒目的豪华门头广告，用以标识该租赁区域的经营特色，并且彰显该场所的奢华档次。但在2015年1月9日，原告未经纯开会所同意，擅自将该门头拆除，直接破坏了场所的装修整体性，场所的标识性也不复存在，导致消费群体以为场所关门歇业，纯开会所经营业绩明显下滑。纯开会所当日发函阻止未果，后与原告沟通恢复门头，原告置之不理。纯开会所在原告严重违约情况下，为保护自身权益才逾期支付租金。故起诉要求原告恢复门头广告。
原告耀达酒店针对被告纯开会所的反诉答辩称：房屋租赁合同系原告与林定富签订，纯开会所作为实际使用人参与本案租赁关系中，门头广告系两被告谁所有，原告存在异议。门头广告系原告拆除，但被告不能以此作为拒付租金的理由，被告可以另行主张门头广告权利。由于被告逾期支付租金，合同约定的原告合同解除权已经成就，合同解除了，门头广告无需恢复。请求驳回纯开会所的反诉请求。原告耀达酒店举证如下：1.房屋租赁合同、补充协议、入租交接表、房屋所有权证，证明原告与林定富就租赁涉案房屋签订合同，原告按约履行了交付房屋义务，合同承租方是林定富，不是纯开会所；2.函件、快递单据，证明原告与两被告互发函件就两被告拖欠租金进行协商，纯开会所是房屋实际使用人；3.房租到款明细、汇款凭证，到款明细系原告自行制作，证明两被告支付押金、租金情况，租金支付存在逾期情况，原告考虑两被告经营状况，屡次给予减免租金；4.交接表，证明原告将相关设备设施交接给林定富使用。被告林定富、纯开会所对原告耀达酒店提供的证据质证如下：对证据1，是签订过合同。对证据2没有异议。对证据3真实性没有异议，关联性有异议，付款凭证中都是备注先付房屋租金，房屋租金已付完，设备租金未付清。对证据4，被告签收是承认设备已交接。被告林定富、纯开会所举证如下：1.房租租赁合同，证明合同约定原告应免费提供给纯开会所租赁区域外一个门头广告位；2.照片，证明被告的门头广告被原告擅自拆除；3.汇款单据，证明被告支付的款项还有垃圾费等其他费用，不是原告陈述被告支付的都是房租；4.往来函件，证明被告多次发函给原告沟通门头被拆除事宜，要求恢复原状，未得到原告明确答复。原告耀达酒店对被告林定富、纯开会所提供的证据质证如下：对证据1没有异议。对证据2真实性无法确定，但原告确实是拆除了被告门头广告。对证据3，这些垃圾清运费、水电费属于租金外的费用，是按实际支付的。对证据4，原告接收函件属实，但对函件中的内容原告不认可，门头要拆除基于多方面原因，被告拖延支付租金，把门头镶嵌在门口，此外门头陈旧，换成目前盛行的LED播放，可以播放被告包厢情况。本院对证据认定如下：原告提供的四组证据和被告提供的证据1、证据4，真实性均可以确认，能够证明相关事实，予以采信；被告提供的证据2，原告对真实性未予确认，由于原告已对被告的证明对象予以认可，无需再对该证据进行审查确认；被告提供的证据3，与本案争议缺乏关联，不予采信。根据以上对证据的认定，并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：台州经济开发区铂金汉宫娱乐会所系个人独资企业，成立于2011年3月29日，经营场所为台州市耀达路318号，投资人和负责人系陈潮坚。该会所于2015年9月17日变更名称为被告纯开会所，同时变更负责人为被告林定富。2011年12月20日，原告耀达酒店与被告林定富分别作为出租方和承租方签订房屋租赁合同，约定：林定富承租耀达酒店所有的位于台州市耀达路318号耀达酒店二期裙房一至四层共6369平方米房屋，用于经营卡拉OK；租赁期限为6年，自2012年1月1日至2017年12月31日；租金标准为前三年每年租金1500000元，后三年每年租金1750000元；租赁押金250000元在首付租金时支付，合同期满待各项费用结清后退还；首期半年租金750000元，在2011年12月25日前付清，次年起租金每半年一付，在每年的5月15日和10月15日前支付；林定富不支付或者不按照约定支付租金达30日的，耀达酒店有权单方面解除合同，没收租赁押金，收回房屋，林定富每天应付每年租金额5‰的滞纳金；耀达酒店承诺免费提供林定富租赁区域外墙门头广告位一个。同日，原告与被告林定富又分别作为出租方和承租方签订了房屋租赁合同补充协议，约定：林定富承租该区域内现有的设备设施，设备设施及物业管理费用为每年合计1000000元，缴费方式、税费、滞纳金与房屋租赁合同相同，补充协议未尽事项，按照房屋租赁合同条款确定原则执行。合同签订后，原告交付了租赁房屋和设备（设备清单见附件）。租赁押金和前3年的租金，被告林定富均已支付（其中原告免除第3年的2个月租金）。第4年的租金支付了2312500元，原告免除125000元，至今尚欠312500元，第5年的租金至今分文未付。被告纯开会所在租赁区域外墙设置了门头。2015年1月9日，原告未经被告同意拆除了门头。原告在同一区域设置LED显示屏，播放过有关被告纯开会所的内容。后原、被告为拖欠租金以及门头的恢复或补偿多次协商未成。
本院认为：原告与被告林定富之间签订的房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议，系自愿签订，内容并不违法，本院确认为有效。该租赁合同和补充协议系原告与被告林定富之间分别作为出租方和承租方名义签订，当时被告纯开会所登记的投资人和负责人均非被告林定富，两被告又未提供证据证明被告林定富系代表被告纯开会所，故本院认定房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议的承租方系被告林定富，承租方的合同责任应由被告林定富承担。根据租赁合同和补充协议的约定，除第一个上半年的租金之外，其余上半年的租金在前一年的10月15日前支付，下半年的租金在每年的5月15日前支付，因此在原告起诉时，被告林定富已逾期支付2015年下半年的租金312500元和2016年上半年的租金1375000元，2016年下半年的租金至今也已超过支付期限，被告林定富应承担逾期支付租金的违约责任。根据租赁合同的约定，不支付租金或不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方面解除合同，故合同约定的原告合同解除权已经成就。被告林定富辩解由于原告擅自拆除门头违约，被告可拒付租金，
本院认为，被告林定富不存在先履行抗辩权，如原告违约成立，双方应各自承担违约责任，不影响原告向被告林定富主张逾期支付租金的违约责任。因此，原告要求解除租赁合同和补充协议，本院予以支持。租赁合同和补充协议解除后，被告林定富应腾退出房屋，把设备返还给原告，支付原告2015年拖欠的租金312500元、按年租金2750000元标准计算自2016年1月1日起至判决确定合同解除之日止的租金以及合同解除之日起至被告林定富实际腾房、归还设备之日止的占有使用费。此外，被告林定富还应承担逾期支付租金的滞纳金。被告主张合同约定的滞纳金按每天应付每年租金额的5‰计算过高，要求予以降低，
本院认为与原告因被告逾期支付租金所造成的实际损失相比，该滞纳金约定确实过高，原告主张以年租金为基数按年利率24%计算也过高，本院酌情确定滞纳金以应付租金为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍分段计算。
被告林定富向原告承租的房屋及设备，由被告纯开会所实际使用，被告纯开会所愿意承担承租方的合同责任，故原告要求被告纯开会所与被告林定富共同承担返还房屋、设备以及支付租金、占有使用费、滞纳金的责任，本院予以支持。被告纯开会所的门头已被原告拆除，恢复原状已不切实际，而且合同解除后，恢复原状也没有必要，故被告纯开会所的反诉请求，本院不予支持。如原告的行为给被告纯开会所造成损失，被告纯开会所可另行主张赔偿权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十九条的规定，
判决如下：
一、解除原告台州耀达国际酒店有限公司与被告林定富于2011年12月20日签订的房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议；
二、被告林定富、台州耀达纯开娱乐会所腾退出坐落在台州市耀达路318号台州耀达国际酒店二期裙房一至四层房屋，并返还原告台州耀达国际酒店有限公司承租的设备（设备清单见附件）；
三、被告林定富、台州耀达纯开娱乐会所共同支付原告台州耀达国际酒店有限公司2015年拖欠的租金312500元、自2016年1月1日起至本判决确定合同解除之日（即本判决发生法律效力之日，下同）止的租金以及本判决确定合同解除之日起至两被告实际腾房、归还设备之日止的占有使用费（租金和占有使用费均按年租金2750000元标准计算）；
四、被告林定富、台州耀达纯开娱乐会所共同支付原告台州耀达国际酒店有限公司逾期支付租金的滞纳金（租金312500元的滞纳金自2015年5月16日起算，租金1375000元的滞纳金自2015年10月16日起算，自2016年7月1日起至判决确定合同解除之日止按年租金2750000元标准计算的租金的滞纳金自2016年5月16日起算，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍计算至租金付清之日止）；
五、驳回原告台州耀达国际酒店有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告台州耀达纯开娱乐会所的反诉诉讼请求。上述二、三、四项确定的义务，限在本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13882元（原告已交纳），由原告台州耀达国际酒店有限公司负担5793元，被告林定富负担8089元；反诉案件受理费40元（减半收取，被告台州耀达纯开娱乐会所已交纳），由被告台州耀达纯开娱乐会所负担；财产保全申请费2282元（原告已交纳），由被告林定富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提供副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 张 辉
代理
审判员 樊明忠
人民陪审员 黄 卓
二〇一六年九月六日代
书 记员 陈肖倩附件：设备清单1.空调1台2.序电器1台3.TCL液晶电视剧17台4.宝迪奥音箱8台5.宝迪奥功放复合功放4台6.三星大电视机5台、小电视机1台7.办公桌6张8.3600-6800功放8台9.12寸音响172个、15寸音响4个10.卡包箱4个 微信公众号“”