重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0110民初4881号
原告：重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号，组织机构代码74289929－7。
法定代表人：黄文强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李智红，男，1965年6月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系原告公司员工。
被告：冯利洪，女，1980年1月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）诉被告冯利洪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告洁庆置业公司之委托诉讼代理人李智红，被告冯利洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告洁庆置业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即向原告支付自2011年4月1日至2015年9月30日期间的物业服务费5631.10元及违约金3162元（从逾期交费之次月1日起以每月应交物业服务费为基数按日千分之三计算至实际交清之日为止），公共水电费324元，二次供水费369.60元，并承担本案案件受理费。事实和理由：2009年4月30日，原告洁庆置业公司与重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市綦江区古南街道新山村1号小区进行物业管理服务，根据双方签订的物业服务合同约定，物业费1.00元/月·平方米，公共水电费7.00元/月·户（实际按6.00元/月·户收取）；二次供水费0.8元/吨（实际按0.6元/吨计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对香江丰源进行物业服务。然而，被告却长期拖欠原告的物业服务费。期间，原告多次通知被告依法缴纳物业服务费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听劝告拒绝交费。原告认为，被告在充分享受原告提供物业服务的同时，恶意拖欠物业服务费，其行为严重损害已交费业主及原告的合法权益，故特依据相关法律、法规的规定，向贵院提起诉讼。
被告冯利洪辩称，一、被告于2016年7月5日回家后才发现綦江区人民法院送达的起诉状副本及开庭传票，在此之前的四年里被告未曾收到原告的任何催费通知。因此原告要求被告给付2014年7月以前的物业费已超过两年诉讼时效。
二、原告未按照物业服务合同约定对小区车辆停放进行规范管理。小区保安形同虚设，不按规定对外来车辆进行登记检查。小区车辆乱停乱放，严重阻塞消防急救通道，2015年7月，被告父亲突发疾病需及时送医，120急救车无法进入小区只能停在大门口，差一点耽误了父亲的急救。整个小区人车混行，有严重隐患。
三、原告未按照物业服务合同约定对小区安全巡查，小区保安皆乃老病瘦弱者，保安上班几乎都是在保安亭里吹空调、看电视、睡觉，基本上没有看见保安在小区巡逻。
四、原告未按照物业服务合同约定对小区共有部分的绿地管理和维护，小区原来绿化很好，但原告未对此进行管理和维护，导致许多绿植死掉，原告也没有派人进行重新栽种。
五、原告未按照物业服务合同约定清洁小区卫生，小区环境卫生用“脏、乱、差”来形容尤为贴切。
六、原告未按照物业服务合同约定开放小区网球场，小区网球场于2014年修建好，原告用一把大铁锁将球场大门紧锁。
七、小区顶楼属于该栋全体业主共有，部分业主违章搭建房屋，严重侵害了全体业主的权利，带来严重的安全隐患。对房屋面积无异议，不认可超过诉讼时效部分的物业服务费，不认可物业管理费计算的标准和违约金，认可二次供水费和公共水电费。
经审理查明，原告洁庆置业公司于2004年12月取得物业管理企业三级资质，2014年1月升为物业管理企业二级资质。2009年4月30日，原告作为乙方与甲方重庆天骄物业发展有限公司（以下简称天骄发展公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由乙方对小区实施前期物业管理服务事宜，合同约定了物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任、附则。其中双方约定按本合同约定的收费标准执行（按建筑面积计算），每月每平方米物业服务费标准如下：（1）住宅电梯楼：1.00元/月平方米（含电梯费）（2）多层住宅楼：0.7元/月平方米（3）商业门面：1.5元/月平方米（4）写字楼：3.5元/月平方米（5）商场：3.00元/月平方米（6）二次供水：在当时国家水费标准基础上，每吨增加0.8元作为二次供水电费、设备维保费、总表与分表之间的输差值（7）公共水电费：每月7元/月（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费。该合同期限为五年，自首次交房之日起计算。业主委员会尚未成立时，本合同按同等的权利与义务自动延续两年。如合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2009年6月12日，原重庆市綦江县物价局作出关于确定一期物业管理服务收费标准的批复。2013年1月10日，重庆市綦江区发展和改革委员会作出关于确定物业管理服务收费标准的批复。2010年8月16日，被告冯利洪接房时签订承诺书，表示愿意遵守《香江丰源》的业主临时公约、物业管理办法、装修管理规定、消防安全责任书即《业主手册》内的一切约定条款及有关修订。被告冯利洪所购重庆市綦江区古南街道新山村1号香江丰源小区12幢10-3号房屋一套面积为104.28平方米，2011年4月1日至2015年9月30日共计54个月未交纳物业服务费、公共水电费、二次供水费。另查明，香江丰源小区二次供水费实际按0.6元/吨计算，公共水电费实际按6元/月·户计收。洁庆置业公司在签订《前期物业服务合同》后入驻香江丰源小区为该小区提供物业服务，该合同期满后，因未成立业主委员会，该合同按同等的权利与义务自动延续两年。审理中，原告洁庆置业公司称其已解除了与香江丰源小区的物业服务合同并于2015年10月份全面退场，未再为该小区提供物业服务。被告冯利洪称对公共水电费、二次供水费没有意见，被告举示多张照片，证明小区存在车辆乱停乱放、违章搭建、脏乱差等现象，并提出时效抗辩。原告举示了巡查情况记录表、物管工作日志等材料用以证明其履行义务的情况，对被告举示的照片原告认为不能反映拍摄时间，同时对违章搭建原告已向有关部门反映，已经履行相应职责，认可小区存在车辆乱停放问题，但认为此系小区规划失误导致，不是原告造成的。同时举示了国内挂号信函收据，证明于2014年9月29日（编号XA1582053****）、2014年12月29日（编号XA17837216650）、2015年6月3日（编号XA23729693650）、2016年4月5日（编号XA17827374750）向被告邮寄催交通知书或律师函等材料，并举示了张贴通知的照片和催收说明，用于证明2011年至2014年曾经在被告家门上张贴催款通知，且2011年至2013年期间多次邀请社区派工作人员协助催收。被告冯利洪称从未收到过原告的催收通知，对照片和催收说明的真实性不予认可。前述事实，有前期物业服务合同、资质证书、巡查情况记录表、物管工作日志、綦价[2009]45号文、綦发改价[2013]7号文、通知书、香江丰源消防安全责任书、承诺书、接房程序表、律师函、国内挂号信函收据、业主手册、交接班记录、外围巡逻签到表、工作日志、车辆入内登记表、照片等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，建设单位即重庆天骄物业发展有限公司与物业服务企业即原告签订的前期物业服务合同，系合法有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。本案中，被告作为小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用。被告抗辩原告管理混乱，小区车辆乱停乱放、违章搭建现象，以上事实虽然不同程度存在，但是按照合同规定和查明的事实看，原告对小区的物业服务并不仅局限于车辆管理等，原告已经对小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应及时缴纳物业服务费用。被告如认为原告的管理结果尚有待提高，应及时向原告指出并建言献策，被告以不交物管费予以对抗只会导致小区的物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时这一行为在业主之间会相互影响，且对其他大多数缴纳物管费的业主亦不公平。被告对物业服务费提出诉讼时效的抗辩，原告认为其已经通过多种方式向被告进行催收，按照法律及司法解释的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。根据原告举示的证据看，从门上张贴的照片究竟系何时张贴不能仅以张贴内容认定，且被告否认有张贴情况，本院不予采信。从催收说明看，社区派员协助催收事实客观存在，但具体是否催收本案被告这户未能证明且被告否认，本院不予采信。从邮寄催收看，原告以邮寄方式催收的最早时间为2014年9月29日，该国内挂号信函收据能证明原告发出相关信函，结合被告长期在此居住的事实和对邮政企业邮政服务正常化的合理信赖，在被告拒绝承认收到催收文书，又不能提供反证的情况下，应当认定原告向被告主张了权利，即认定发出催收文书的行为有效。诉讼时效的中断应从原告向被告提出要求即主张权利之日2014年9月29日起计算，即物业服务费应从2012年9月29日起计算至2015年9月30日。超过该诉讼时效部分的物业服务费不再受到法律强制力保护，故被告对物业服务费的诉讼时效抗辩成立。由于被告已承诺遵守《业主手册》内的一切约定条款及有关修订，且原告的该收费计算方式虽与物价批复不一致，但并未显失公平，对公共水电费、二次供水费被告没有意见，本院予以支持。因此，被告应支付原告物业服务费3757.56元（2012年9月29日至2015年9月30日共计36个月1天，104.28㎡×1元／月·㎡×36个月1天），公共水电费324元，二次供水费369.60元。关于违约金，被告认为原告先违约，所以不应承担此项费用，
本院认为从查明的事实看，原告在管理服务小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第十条第一款第（二）项，《中华人民共同国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告冯利洪于本判决生效后五日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2012年9月29日至2015年9月30日期间的物业服务费3757.56元；
二、被告冯利洪于本判决生效后五日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司二次供水费369.60元；
三、被告冯利洪于本判决生效后五日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司公共水电费324元；
四、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告冯利洪负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。本判决为终审判决。
代理
审判员 舒 意
二〇一六年九月六日
书 记 员 胡镜月 来源：百度搜索“”