杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初4169号
原告：浙江林沃物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区费家塘路588号10幢202室。
法定代表人：孙武升，经理。
委托代理人：曹毅、李双双，该公司员工。
被告：吕海亚，女、1981年10月29日出生，汉族，户籍地：浙江省安吉县。
委托代理人：丁储军，男，1980年8月26日出生，汉族，住浙江省安吉县。系被告吕海亚之配偶。
原告浙江林沃物业管理有限公司（以下简称林沃公司）与被告吕海亚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，依法由
代理
审判员谈敏独任审判。于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告林沃公司委托代理人曹毅、李双双，被告吕海亚的委托代理人丁储军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林沃公司诉称，原告与被告于2013年11月20日签订《盛丰铭座前期物业服务协议》，原告为被告提供物业服务（物业情况：位于浙江省杭州市余杭区五常街道盛丰铭座1幢646室房屋，建筑面积36.28平方米）。该《盛丰铭座前期物业服务协议》约定，在小区业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理，公寓物业服务费为3元/月/平方米，物业管理服务费自本项目房屋开发商向被告发出《交房通知书》规定的交房之日起计收，首期物管费预收一年（12个月）。业主收到《交付通知书》后未使用、居住房屋的，也应当自《交房通知书》规定的交房之日起计收物业管理费。以预收的形式每12个月收取一次，每期的首月为缴费期，第二次缴费于期满之日起至当年年底计算，以后缴费定于每年一月份缴纳当期的物业管理费。合同签订后，原告于2013年11月20日与被告办理了房屋交付手续并开始向被告提供物业服务，但被告仅支付了2014年的物业管理费。依据《盛丰铭座前期物业服务协议》约定，被告应当于2015年1月向原告支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费，但被告未按约支付，经原告多次催讨，被告至今未履行付款义务。截止至2016年5月31日止，被告逾期支付物业管理费486天，已构成严重违约，依据双方签订的《盛丰铭座前期物业服务协议》第六条“违约责任”第4款“乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金，有权要求乙方从当期物业管理服务费预收期的第二个月1号开始计算，按每逾期一日加收应缴额的0.3%支付违约金”之约定，故原告有权要求被告支付违约金1904.26元（按日千分之三的标准计算，暂计算自2015年2月1日至2016年5月31日，至被告实际支付之日止的违约金另行计算）。被告还应当于2016年1月向原告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费，但被告未按约支付，经原告多次催讨，被告至今未付。截止至2016年5月31日止，被告逾期支付物业管理费121天，已构成严重违约，依据双方签订的《盛丰铭座前期物业服务协议》第六条“违约责任”第4款之约定，故原告有权要求被告支付违约金474.11元（按日千分之三的标准计算，暂计算自2016年2月1日至2016年5月31日，至被告实际支付之日止的违约金另行计算）。因此，原告为维护自身的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付物业管理服务费人民币1306.08元（自2015年1月1日起至2015年12月31日止，36.28㎡*3元/月/平方米*12个月）、逾期违约金人民币1904.26元（按日千分之三标准计算，暂计算自2015年2月1日至2016年5月31日，至被告实际支付之日止的违约金另行计算），共计人民币3210.34元；2.被告向原告支付物业管理服务费人民币1306.08元（自2016年1月1日起至2016年12月31日止，36.28㎡*3元/月/平方米*12个月）、逾期违约金人民币474.11元（按日千分之三标准计算，暂计算自2016年2月1日至2016年5月31日，至被告实际支付之日止的违约金另行计算），共计人民币1780.19元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告林沃公司为证明其事实主张，向本院提交了如下证据：1．《盛丰铭座前期物业服务协议》1份，证明原告与被告间物业管理合同关系及双方就物业管理费等具体事项约定事实；证明被告未按协议约定时间支付物业管理费的事实。2.盛丰铭座房屋交付验收表1份，证明物业交付时间及提供物业的时间为2013年11月20日。3.催收物业费的EMS快递单及寄送查询信息各1分，证明原告向被告催收物业费的事实。4.《盛丰铭座物业管理费催缴通知函》2份及照片2张，证明原告向被告催收2015年度及2016年度物业费的事实。5.收据1份，证明被告仅支付了2014年度的物业费的事实。6.《物业管理委托合同》1份，证明浙江盛丰铭座置业有限公司委托林沃公司对盛丰铭座（堂巢）项目实行专业化物业管理，委托期限自2013年4月30日至2018年4月30日。7.《房屋转让合同》1份，证明被告在房屋转让合同内提供其地址、电话等相关信息，原告使用该地址“杭州市西湖区文三西路37号5楼”向被告寄送盛丰铭座物业管理费催缴通知函。
被告吕海亚答辩称：被告认为原告和被告签署的关于《盛丰铭座前期物业服务协议》存在不合法及不合理的情况，导致被告不交物业费，而且不存在逾期违约金。被告要求原告和被告重新签署《盛丰铭座前期物业服务协议》。事实与理由：1.原告和被告签署的关于《盛丰铭座前期物业服务协议》，甲方为林沃公司，但甲方的签字栏里为一位姓方的同志，而姓方的同志不是林沃公司的法定代表人，被告从来没有见过法定代表人的授权委托书。乙方为吕海亚，而乙方签字栏里为丁储军。请原告提供被告当时授权委托丁储军签署《盛丰铭座前期物业服务协议》的合法证明材料。2.被告几次要求原告提供开发商的物业委托合同，而原告无法提供。那被告认为原告不是开发商浙江盛丰铭座置业有限公司的委托物业管理单位。3.原告和被告签署的关于《盛丰铭座前期物业服务协议》为格式合同，而是明显的有利于原告，比如：盛丰铭座前期物业服务协议的第六条的违约责任，只要业主不按时交物业费，就必须要承担滞纳金，但原告服务质量有问题，只须限期整改，如限期没有整改好，没有另外的任何的处罚，这明显不利于被告。从而导致现在的服务越来越差。根据《中华人民共和国合同法》，格式合同且具有明显偏向性的合同为无效合同。4、被告几次要求原告提供当时原告和被告签署的关于盛丰铭座前期物业服务协议的营业执照及物业资质。据代理人了解，当时原告是在浙江德清注册，物业的服务资质是三级，根据物业法的规定三级是不能跨区经营，所以原告在2015年成立了余杭分公司。请法庭帮广大业主核实，因为这是关系到当时原告是否有资格成为盛丰铭座前期物业管理单位。5.请原告提供在余杭的备案情况。6.被告从来没见过项目人员配置（含上岗证）情况。7.原告民事起诉书上事实理由中提到经原告多次催讨，而被告没有收到原告提供的EMS快递单的证据，不是被告本人签收，根本不认识叫王堇的人，王堇也没有把此快递交给被告。综合上述，为了维护被告自身的合法权益，请法院驳回原告的诉讼请求。被告吕海亚为证明其事实主张，向本院提交如下证据：1.《盛丰铭座前期物业服务协议》1份，证明丁储军没有得到被告的授权。2.业主为倪曼如的《盛丰铭座前期物业服务协议》1份，证明是格式合同。经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：（一）关于原告林沃公司提交的证据。被告吕海亚对证据1真实性没有异议，是丁储军本人签的，合法性有待商榷、关联性没有异议。对证据2没有异议，是丁储军本人签的。对证据3有异议，没有见过，不认识王堇这个人。对证据4有异议，没有见过，但是2015年有人在门上贴过一张催缴物业费的白条，没有签字和盖章。对证据5没有异议。对证据6真实性有异议，复印件上没有盖章，落款时间是在初始的服务时间之后。对证据7真实性没有异议，关联性有异议。
本院认为，原告的证据1、2、4、5、7均真实客观，能相互印证，对本案事实具有证明力，本院均予以认定。对证据3的形式真实性予以认定。证据6与本案缺乏关联性，本院不予认定。（二）关于被告吕海亚提交的证据。原告林沃公司认为证据1-2虽系格式合同，但格式合同是重复利用，并不当然无效，双方权力义务对等，倪曼如案已经经判决支持了原告诉请。吕海亚于丁储军是夫妻，今天开庭也代表被告的，所以授权很明显。本院对证据1予以认定。证据2与本案缺乏关联性，本院不予认定。综上，根据原告当庭举证、被告质证及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2013年11月20日，甲方林沃公司与乙方吕海亚（业主）的代表人丁储军订立《盛丰铭座前期物业服务协议》，物业名称盛丰铭座，杭州市余杭区五常街道盛丰铭座1幢646室房屋（建筑面积36.28平方米）。《盛丰铭座前期物业服务协议》约定：林沃公司对物业共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护修缮、服务与管理，向业主收取物业费，在能力范围内向业主提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；业主监督物业公司的物业管理服务行为，就有关问题向林沃公司提出意见和建议，按时、足额缴纳物业管理费用；物业管理服务费自本项目房屋开发商向业主发出《交房通知书》规定的交房之日起计收，首期物管费预收一年（12个月），业主收到《交付通知书》后未使用、居住房屋的，也应当自《交房通知书》规定的交房之日起计收物业管理费；业主缴纳费用周期以预收的形式每12个月收取一次，每期的首月为缴费期，第二次缴费于期满之日起至当年年底计算，以后缴费定于每年一月份缴纳当期的物业管理费；公寓物业服务费为3元/月/平方米；林沃公司未达到管理服务质量约定目标，业主有权要求限期改正；业主不按期缴纳物业费用的，林沃公司有权从当期物业费用预收期的第二个月1号开始计算，向业主收取违约金；等等。吕海亚之配偶丁储军以乙方代表人身份在该协议落款处签名捺印。同日，丁储军以业主身份接收杭州市余杭区五常街道盛丰铭座1幢646室房屋，同日，林沃公司出具收据一张，记载收到吕海亚2014年的物业费1175.5元，吕海亚未缴纳2015年、2016年度物业费。林沃公司进行了催讨。另查明，吕海亚及丁储军系夫妻关系，双方系杭州市余杭区五常街道盛丰铭座1幢646室房屋业主。
本院认为，案涉《盛丰铭座前期物业服务协议》未违反法律、法规强制性规定，应依法确认有效，各方当事人均应恪守合同义务，诚实履行。吕海亚系丁储军配偶，亦为前述协议所涉杭州市余杭区五常街道盛丰铭座1幢646室房屋的业主。业主作为被服务对象，应缴纳物业管理费等相关费用。被告吕海亚未支付2015年度和2016年度的物业费，林沃公司因此进行了催收。现原告主张被告支付2015年度和2016年度物业费的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金，双方就物业服务质量存在争议，合同履行存在异议，且林沃公司未就其提供的物业服务达到合同标准进行举证，故对其违约金的主张，本院不予支持。被告吕海亚以协议缺乏合法性及合理性而拒绝支付物业费的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，
判决如下：
一、被告吕海亚于本判决生效后十日内向原告浙江林沃物业管理有限公司支付2015年度物业费1306.08元及2016年度物业费1306.08元；
二、驳回原告浙江林沃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告吕海亚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理
审判员 谈 敏
二〇一六年九月六日代
书 记员 冯荔波 更多数据：搜索“”来源：