河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终8712号
上诉人（原审被告）：杨改红，女，1978年10月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王玉刚。
被
上诉人（原审原告）：河南光辉伟业物业管理有限公司。
法定代表人：赵宏延，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于红霞，系该公司员工。
委托诉讼代理人：迟海媛，河南见地律师事务所律师。
上诉人杨改红因与被上诉人河南光辉伟业物业管理有限公司（以下简称光辉伟业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2016）豫0184民初2853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨改红及其委托诉讼代理人王玉刚，被上诉人光辉伟业物业公司的委托诉讼代理人于红霞、迟海媛到庭参加诉讼。本案现己审理终结。杨改红上诉请求：
一、撤销河南省新郑市人民法院（2016）豫0184民初2853号民事判决第一项，改判不予支付物业费和违约金；
二、光辉伟业物业公司应立即履行职责，向有关主管部门报告，制止侵权行为的继续发生；
三、一、二审诉讼费由光辉伟业物业公司承担。事实和理由：光辉伟业物业公司未尽到管理服务职能，存在严重违约现象，对杨改红的房屋造成严重影响。光辉伟业物业公司未能达到与河南新地产置业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的标准，在其他业主封闭阳台时未能尽到管理责任，发现问题后也未能及时向有关主管部门举报制止侵权行为。光辉伟业物业公司未能按照与杨改红签订的《前期物业管理服务协议》履行职责，导致杨改红购买的景观房现在只能看到楼下业主脏兮兮的阳台顶，对杨改红的房屋居住质量和价值造成了巨大损失。光辉伟业物业公司辩称：
一、一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法。《前期物业服务协议》合法有效，光辉伟业物业公司已经提供了物业服务，杨改红应履行合同义务。
二、杨改红所诉称的楼下住户违法建设不是其拒绝交纳物业费的理由。杨改红所诉称的楼下违法建设问题属于相邻权纠纷，不属于本案的审理范围，不是杨改红拒绝交纳物业费的理由，杨改红应另案起诉。光辉伟业物业公司向一审法院起诉请求：依法判令杨改红支付物业服务费1934.30元；支付违约金（自2014年1月1日起暂计算至2015年12月31日，以后的违约金应计算至实际偿还全部物业费之日止）为1889.5元。一审法院认定事实：杨改红购买了位于新郑市××镇商业街龙泊圣地·云顶项目1-1-1603；建筑面积为53.73平方米。光辉伟业物业公司为该楼房的物业管理单位。2010年10月23日，杨改红在业主收楼交接书上签名，并于当日与光辉伟业物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定，光辉伟业物业公司对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；杨改红依据该协议向光辉伟业物业公司交纳物业管理费用；物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.50元；交纳费用时间按季度缴纳本季物业管理服务费（可提前预缴）；每次交纳费用时间为每季度第一月的1－15日。如不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，杨改红应向光辉伟业物业公司补交有关费用，并从逾期之日起按日千分之三承担违约金。之后杨改红交纳了2013年12月31日前的物业服务费，后杨改红一直未予缴纳，光辉伟业物业公司后多次向杨改红送达催费通知单予以催要未果，遂诉至一审法院，请求依法判如所请。一审法院认为，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，物业管理企业可以依法追缴。光辉伟业物业公司、杨改红签订的前期物业管理服务协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效。光辉伟业物业公司已向杨改红提供了物业服务，杨改红应按协议约定的数额、方式交纳物业管理费用，光辉伟业物业公司要求杨改红支付物业管理费的请求，一审法院予以支持。物业管理费按双方约定的建筑面积每月每平方米1.50元，住房建筑面积为53.73平方米，自2014年元月1日起计算至2016年元月1日，可计算杨改红应交的物业管理费为1934.32元。因双方协议约定了违约金，杨改红不按时支付已构成违约，还应向光辉伟业物业公司支付违约金，但双方关于违约金的约定明显过高，应予以酌减，应按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失。杨改红辩称光辉伟业物业公司未有效制止楼下住户违法建设，并不能成为其拒绝交纳物业管理费的事由，杨改红可另行主张以维护其权利。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：
一、杨改红应于该判决生效之日起五日内支付河南光辉伟业物业管理有限公司物业管理费1934.32元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率自逾期之日起计算至付款之日止）。
二、驳回河南光辉伟业物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由杨改红承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院
经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：杨改红上诉称光辉伟业物业公司未能积极有效地制止楼下业主私自搭建阳台的行为，对其房屋的居住质量和价值造成了巨大损失，存在严重违约行为，其不应支付物业费和违约金。光辉伟业物业公司、杨改红签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。光辉伟业物业公司已向杨改红提供了物业服务，杨改红应按协议约定交纳相应的物业管理费用。杨改红以光辉伟业物业公司未能有效制止楼下住户违法搭建行为而拒绝交纳物业管理费的上诉理由不能成立，杨改红可另行主张以维护其权利。综上所述，杨改红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨改红负担。本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年九月六日
书记员 佟欣玮 来源：百度“”