浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终2566号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波明日花园酒店有限公司。住所地：宁波市海曙区环城西路南段***号。
法定代表人：林利芳，该公司总经理。
委托代理人：夏志刚，浙江明州律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市公共交通总公司。住所地：宁波市高新区江南路***号*层。
法定代表人：ＸＸ志，该公司总经理。
委托代理人：胡力明，浙江素豪律师事务所律师。
委托代理人：李晓靖，浙江素豪律师事务所律师。
原审
被告:浙江宏海机电设备有限公司。住所地：宁波大榭开发区信开路***号。
法定代表人：阮伟江，该公司总经理。
原审
被告：周国英，宁波鄞州繁利机械厂工作。上诉人宁波明日花园酒店有限公司（以下简称明日公司）因与被上诉人宁波市公共交通总公司（以下简称公交公司）、原审被告浙江宏海机电设备有限公司（以下简称宏海公司）、周国英房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2016年7月8日作出的（2015）甬海西民初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：2012年12月，原告（反诉被告）公交公司对其所有的位于宁波市海曙区环城西路南段861号的房屋场地以公开招投标方式进行招租，为此发布了《宁波市公共交通总公司南苑房屋（场地）出租（其他）招标公告》，其中项目概况为：“宁波市公共交通总公司产权的环城西路南段861#部分建筑物，包括：面积2894.05平方米房屋（幢号4），面积28.25平方米房屋（幢号1），面积63.22平方米房屋（幢号5），面积约1800平方米场地。租期：自合同签订之日起10年。备注：1）房屋产权性质：工交仓储；2）土地用途：停车场；3）使用权类型：划拨；4）另有1500平方米无产权证房屋可供承租方利用；5）招标文件附出租区域相关平面示意图等资料。”招标公告发出后，原浙江宏宇针织印染原料有限公司（后更名为被告宏海公司）参加了公开招投标，并向原告（反诉被告）公交公司提交了投标文件。在投标文件的“技术文件”第一章“详细经营计划书”中载明若中标此地块，计划经营的行业范围为（星级）商务式旅游酒店。2012年12月27日，经评标委员会评审，确定浙江宏宇针织印染原料有限公司为中标人。之后，原告（反诉被告）公交公司向浙江宏宇针织印染原料有限公司发送《中标通知书》一份，其中载明：“浙江宏宇针织印染原料有限公司：你方于2012年12月27日递交的该项目宁波市公共交通总公司南苑房屋（场地）出租项目投标文件已被我方接受，经评标委员会评审，并公示3个工作日，无异议，被确定为中标人。中标范围：房屋场地及附属物整体经营租赁，租期10年（自合同签订之日起）。承租方自主合法经营，独立核算，自负盈亏。中标价10518000元。请你方在接到本通知书后的30天内到宁波市公共交通总公司（指定地点）与我方签订合同。”2013年1月21日，原告（反诉被告）公交公司（甲方）与被告宏海公司（乙方）签订《房产租赁合同》一份，合同主要内容包括：“租赁内容：甲方出租给乙方的租赁物名称为南苑房屋（场地），地址位于宁波市海曙区环城西路南段861号。甲方出租给乙方的房屋建筑，面积2894.05平方米房屋（幢号4），面积28.25平方米房屋（幢号1），面积63.22平方米房屋（幢号5），面积约1800平方米场地。另有1500平方米无产权证房屋可供承租方利用。（详见附图），建筑结构为钢混，性质为经营。甲方同意本租赁物由乙方按下列用途使用：经营。租赁期限：本合同租赁期共十年，2013年1月22日起至2023年1月21日止。租赁费用及支付方式：本租赁物每年租金为1051800元。本合同租金总额为10518000元。本合同的租赁保证金为1000000元。租赁期限届满，在乙方向甲方交清全部应付租金、其它费用及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后28日内，乙方凭租赁保证金收款收据，向甲方退还租赁保证金（不计利息）。本合同租金每年支付一次，采用先支付后使用的原则，第一次租金在本合同生效后3个工作日内支付，以后每期租金在上期租金所对应的承租日届满前15日支付。租赁物的维修、装修和使用：乙方如需要对所承租的租赁物进行装修或改造时，其装修或改造行为和方案必须先征得甲方书面同意，装修或改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与租赁物有关的设施全部无偿归甲方所有（可移动设施除外）。安全责任：乙方对租赁物进行装修或维修时，所有涉及消防、安全生产等事项，凡需审批的，由乙方按规定报相关职能部门审批。违约责任：乙方逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按日计算，标准为本期应付租金的万分之五/天。其他约定事项：乙方确认知悉租赁场地范围内的1500平方米房屋无产权证的事实。本合同签订后，将本租赁标的物作为经营场地而依法设立的经营主体（包括但不限于乙方以自身名义/与他人合作/以他人名义设立）自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方则对该经营主体履行本租赁协议项下的义务承担连带责任。周国英为乙方本协议项下应履行的义务提供连带保证，保证期间为乙方应履行义务之日起的二年内。”被告周国英在该份合同“保证人”处签字。2013年3月22日，原告（反诉被告）公交公司（甲方）与被告（反诉原告）明日公司（乙方）、被告宏海公司（丙方）、被告周国英（丁方）共同签订《房产租赁合同（新）》一份。约定：“鉴于：1、丙方在甲方于2012年12月组织的有关宁波市海曙区环城西路南段861号南苑房屋（场地）租赁事宜的招投标活动中标，并于2013年1月21日与甲方签订《房产租赁合同》；2、前述《房产租赁合同》明确由丙方安排而将该合同项下租赁标的物作为经营场地而依法设立的经营主体自动代替丙方成为本合同的承租人，丙方对该经营主体履行本租赁协议项下的义务承担连带责任；3、丙方现安排以该合同项下租赁标的物作为经营场地而依法设立乙方；4、前述《房产租赁合同》同时明确，丁方为该合同项下承租人应履行的义务提供连带保证，保证期间为乙方应履行义务之日起的二年内；5、为使乙方的顺利设立，甲、乙、丙、丁四方商定，在坚持前述《房产租赁合同》约定的基本原则的情况下，就明确乙方为该《房产租赁合同》项下标的物的承租人的相关事宜，四方订立合同”。该份《房产租赁合同（新）》的主要内容包括：“租赁内容：甲方出租给乙方的租赁物名称为南苑房屋（场地），地址位于宁波市海曙区环城西路南段861号。甲方出租给乙方的房屋建筑，面积2894.05平方米房屋（幢号4），面积28.25平方米房屋（幢号1），面积63.22平方米房屋（幢号5），面积约1800平方米场地。另有1500平方米无产权证房屋可供承租方利用。（详见附图），建筑结构为钢混，性质为经营。甲方同意本租赁物由乙方按下列用途使用：经营。租赁期限：本合同租赁期共十年，2013年1月22日起至2023年1月21日止。租赁费用及支付方式：本租赁物每年租金为1051800元。本合同租金总额为10518000元。本合同的租赁保证金为1000000元。本合同所列的租金和租赁保证金的支付方式为现金。乙方应向甲方支付全额租赁保证金，鉴于该租赁保证金根据鉴于条款中所述《房产租赁合同》之约定，已由丙方于2013年1月23日支付，故乙方无须再行支付给甲方，乙、丙方自行协商处理该保证金结算事宜，与甲方无涉。租赁期限届满，在乙方向甲方交清全部应付租金、其它费用及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后28日内，乙方凭租赁保证金收款收据，向甲方退还租赁保证金（不计利息）。本合同租金每年支付一次，采用先支付后使用的原则，第一次租金根据鉴于条款中所述《房产租赁合同》之约定，已由丙方于2013年1月23日支付，故乙方无须再行支付给甲方，乙、丙方自行协商处理该租金结算事宜，与甲方无涉。以后每期租金在上期租金所对应的承租日届满前15日支付。租赁物的维修、装修和使用：乙方如需要对所承租的租赁物进行装修或改造时，其装修或改造行为和方案必须先征得甲方书面同意，装修或改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与租赁物有关的设施全部无偿归甲方所有（可移动设施除外）。安全责任：乙方对租赁物进行装修或维修时，所有涉及消防、安全生产等事项，凡需审批的，由乙方按规定报相关职能部门审批。违约责任：乙方逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按日计算，标准为本期应付租金的万分之五/天。其他约定事项：乙方确认知悉租赁场地范围内的1500平方米房屋无产权证的事实。补充条款：丙方对乙方履行本合同项下的义务承担连带责任。丁方为乙方本合同项下应履行的义务提供连带保证，保证期间为乙方应履行义务之日起的二年内”。
原告（反诉被告）公交公司、被告（反诉原告）明日公司、被告宏海公司在该份《房产租赁合同（新）》落款处盖章，被告周国英在该份《房产租赁合同（新）》落款处签名。上述合同签订后，被告（反诉原告）明日公司支付了租赁保证金1000000元以及2013年1月22日至2014年1月21日的租金1051800元。被告（反诉原告）明日公司租赁了上述房屋及场地后，即开始进行装修。2013年9月，被告（反诉原告）明日公司在装修完毕后，向宁波市公安消防支队海曙区大队递交要求进行消防设计审核的申请材料。因被告（反诉原告）明日公司提供的房产证上注明用途为工交仓储，未提供任何性质变更证明文件，宁波市公安消防支队海曙区大队窗口工作人员将不予受理的理由告知了被告（反诉原告）明日公司，此后，被告（反诉原告）明日公司多次要求申报，均因不能提供性质变更证明文件无法受理。2014年7月5日及7月21日，被告（反诉原告）明日公司委托律师二次发函给原告（反诉被告）公交公司，提及其因土地性质原因无法办理相关手续而不能如期开业导致巨大损失，请求原告（反诉被告）公交公司减免相应的租金。2014年8月30日，原告（反诉被告）公交公司委托律师发函给被告（反诉原告）明日公司，要求被告（反诉原告）明日公司支付第二年度的租金。2014年9月4日，被告（反诉原告）明日公司回函给原告（反诉被告）公交公司，认为其系因土地性质原因导致无法办理消防手续，并非故意拖欠房租，要求原告（反诉被告）公交公司办理土地性质转变的相关手续。此后，被告（反诉原告）明日公司一直未向原告（反诉被告）公交公司支付自2014年1月22日起的租金。另查明，2013年6月21日，宁波市海曙区城市管理行政执法局对原告（反诉被告）公交公司作出行政处罚决定书，要求原告（反诉被告）公交公司十日内自行拆除位于宁波市海曙区环城西路南段861号场地内的十二处违法搭建的建筑物，面积合计1061.33平方米。因原告（反诉被告）公交公司未自行拆除，宁波市海曙区城市管理行政执法大队段塘中队于2013年8月30日拆除了约835平方米建筑物，于2015年5月20日拆除了约165平方米建筑物。2013年8月21日，被告（反诉原告）明日公司曾委托律师发函给原告（反诉被告）公交公司，要求退还拆除部分的租金并赔偿损失。2013年9月6日，原告（反诉被告）公交公司委托律师复函给被告（反诉原告）明日公司，认为1500平方米的无产权房屋的事实已经明确告知，且未列入租赁物范畴，仅供利用。该房屋中的部分因被政府拆除而无法利用的风险应由被告（反诉原告）明日公司自行承担，故不同意减少租金、赔偿损失等要求。案件审理期间，宁波市规划局于2016年1月7日出具临时改变房屋用途联系单，原则同意环城西路南段861号4#楼临时改变房屋用途为旅馆，建筑面积2894.05m2，改变期限不大于5年，最终期限以国土门收取的土地收益金为准。2016年1月19日，原告（反诉被告）公交公司与宁波市国土资源局签订了《海曙区环城西路南段861号4#楼临时改变房屋用途土地收益金收缴协议》，原告（反诉被告）公交公司临时改变房屋用途的建筑面积为2894.05平方米，收缴2016年1月19日至2021年1月18日共五年的土地收益金707957元。2016年1月20日，宁波市国土资源局海曙分局在临时改变房屋用途联系单上盖章确认已收取2016年1月19日至2021年1月18日共五年土地收益金707957元。2016年2月1日，被告（反诉原告）明日公司又到宁波市公安局消防支队海曙区大队消防窗口申报消防设计审核，该大队予以受理。2016年5月，消防安全检查合格。现被告（反诉原告）明日酒店已营业。原审原告公交公司于2015年11月26日向诉至原审法院，请求判令：
一、解除原审原告公交公司与原审被告明日公司、原审被告宏海公司、原审被告周国英签订的《房产租赁合同（新）》；
二、原审被告明日公司立即从宁波市环城西路南段861号南苑房屋（场地）腾退，并将腾退后的南苑房屋（场地）交还原审原告公交公司；
三、原审被告明日公司立即支付拖欠的第二年租金1051800元，并按日万分之五的标准支付从2014年1月7日起直到付清日为止的滞纳金（截至2015年4月29日暂为250854.30元）；
四、原审被告明日公司按年租金1051800元（折算后2882元/日）的标准支付直到其将南苑房屋（场地）腾退后交还原审原告公交公司为止的房屋使用费（从2015年1月22日起到2015年4月29日暂为282436元）；
五、原审被告宏海公司、原审被告周国英对原审被告明日公司前述第三、四项应履行的义务承担连带清偿责任。审理中，原审原告公交公司变更诉讼请求为：
一、判令原审被告明日公司立即支付拖欠的第二年租金（2014年1月22日至2015年1月21日）1051800元，并按日万分之五的标准支付从2014年1月7日起直到付清日为止的滞纳金（截至2016年6月30日暂为476991.30元）；
二、原审被告宏海公司、原审被告周国英对原审被告明日公司前述第一项应履行的义务承担连带清偿责任。原审被告明日公司提起反诉，请求判令：
一、原审原告（反诉被告）公交公司立即办理转换涉案租赁物土地性质的手续，并承担办理上述手续产生的费用；
二、原审原告（反诉被告）公交公司赔偿原审被告（反诉原告）明日公司因土地性质导致无法正常开业的损失，暂计算至反诉日为1897294元，其中经营损失968623元，装修折旧损失928671元。审理中，原审被告（反诉原告）明日公司撤回第一项反诉请求。同时明确经营损失968623元包含租金及押金的利息损失369000元及经营损失599623元。原审法院审理认为：本案的争议焦点为：
一、涉案租赁物的范围以及租金是否包含1500平方米无产权房屋；
二、被告（反诉原告）明日公司是否应当支付原告（反诉被告）公交公司2014年1月22日至2015年1月22日的租金及滞纳金，即该期间被告（反诉原告）明日公司是否能按合同约定用途使用租赁物，如不能按约定用途使用的原因在哪里；
三、被告（反诉原告）明日公司主张的经营损失及装修折旧损失是否应当由原告（反诉被告）公交公司赔偿。关于第一项争议焦点：涉案租赁物的范围以及租金是否包含1500平方米无产权房屋。
原告（反诉被告）公交公司认为租赁物范围不包括约1500平方米无产权证的房屋，租金也不包括该部分房屋。被告（反诉原告）明日公司认为租赁物范围包括约1500平方米无产权房屋，现该房屋部分被拆除，应当在租金中予以相应扣减。原审法院认为，涉案约1500平方米无产权房屋并未包括在租赁物收取租金的范围之内。理由如下：首先，原告（反诉被告）公交公司的招标文件第一部分招标公告第2点项目概况中“南苑房屋（场地）租赁物”一栏记载为：“宁波市公共交通总公司产权的环城西路南段861#部分建筑物，包括：面积2894.05平方米房屋（幢号4），面积28.25平方米房屋（幢号1），面积63.22平方米房屋（幢号5），面积约1800平方米场地。”因此，在原告（反诉被告）公开招标时，招标的租赁物范围并未包含涉案的1500平方米无产权证房屋。“备注”上虽记载有“另有约1500平方米无产权证房屋可供承租方利用”的语句，但并未记载在“租赁物”栏内，不能认定该1500平方米无产权证房屋包括在招标的租赁物范围中。其次，被告宏海公司被列为预中标单位后，在中标公示中的工程规模也明确记载为：宁波市公共交通总公司产权的环城西路南段861#部分建筑物，包括：面积2894.05平方米房屋（幢号4），面积28.25平方米房屋（幢号1），面积63.22平方米房屋（幢号5），面积约1800平方米场地。标底价：最低租金价格100万/年；1000万/10年。预中标价：1051.8万元。因此，在中标公示时，涉案租赁物的范围及相应的租金价格也是明确的，并未包括涉案的约1500平方米无产权证的房屋。再次，原告与被告宏海公司签订的《房产租赁合同》以及原告与被告（反诉原告）明日公司签订的《房产租赁合同（新）》中对涉案的约1500平方米无产权证房屋也均表述为“另有约1500平方米无产权证房屋可供承租方利用”，与招标公告表述一致。被告（反诉原告）明日公司未提供涉案租赁物范围包括约1500米无产权房屋且租金中包含该1500平方米无产权房屋的确切证据，故被告（反诉原告）明日公司据此要求扣减被拆除部分相应租金的依据不足，对此不予支持。关于第二项争议焦点：被告（反诉原告）明日公司是否应当支付原告（反诉被告）公交公司2014年1月22日至2015年1月21日的租金及滞纳金，即该期间被告（反诉原告）明日公司是否能按合同约定用途使用租赁物，如不能按约定用途使用的原因在哪里。原审法院认为，原告（反诉被告）公交公司通过招标方式出租涉案租赁物，被告宏海公司在投标时向原告提交投标文件的经营计划书中，已经明确其租赁涉案房屋及场地的用途系开设酒店，原告（反诉被告）公交公司对此予以认可并向被告宏海公司发出中标通知书。此后，原告（反诉被告）公交公司与被告宏海公司、被告（反诉原告）明日公司约定由被告（反诉原告）明日公司代替被告宏海公司成为租赁合同的新承租人，故原告（反诉被告）公交公司与被告（反诉原告）明日公司之间就涉案租赁物的用途约定是明确的，即用于酒店经营。
原告（反诉被告）公交公司同意将涉案租赁物出租给被告（反诉原告）明日公司用于酒店经营，其应当交付符合使用目的的场所。根据消防部门出具的证明，2013年9月消防部门未受理被告（反诉原告）明日公司消防设计审核申请的原因系未能提供房屋使用性质变更的证明文件，因此，在原告诉请的2014年1月22日至2015年1月21日期间，被告（反诉原告）明日公司确实因房屋性质原因未能按照合同约定用途开展正常的酒店经营。
原告（反诉被告）公交公司与被告（反诉原告）明日公司之间就房屋用途性质的变更手续应当由谁来办理并未在合同中作出约定，纠纷发生后，双方亦未达成一致意见。
原告（反诉被告）公交公司提出被告（反诉原告）明日公司明知租赁物的性质，故应由其自行办理房屋性质变更手续并承担责任的意见，未提供相关证据予以证明，不予采纳。结合本案实际，原告（反诉被告）公交公司作为房屋的产权人及出租方，应当对房屋性质及用途更为了解且具有较高的注意义务，其在确定中标人时，应对承租人尽到合理的提醒义务，并提供符合约定用途的租赁物；同时，被告（反诉原告）明日公司作为经营者，签订合同时知晓租赁房屋属于工交仓储性质，也应当预见到租赁物存在无法按照酒店用途使用的可能性，其在签订合同时未尽到审慎义务，本身也有一定的责任。鉴于上述情况结合双方均愿意继续履行上述租赁合同，为此，对本案涉及的租金问题宜从公平、合理角度确定双方权利、义务，原审法院认为，原告（反诉被告）公交公司诉请的2014年1月22日至2015年1月21日期间的租金应予以扣减，扣减比例确定为70%，即原审法院认定被告（反诉原告）明日公司应支付的2014年1月22日至2015年1月21日期间的租金为315540元。关于原告（反诉被告）公交公司诉请的滞纳金，原审法院认为，被告（反诉原告）明日公司未支付该期间租金的原因系租赁物未能按照约定用途使用，且被告（反诉原告）明日公司在与原告（反诉被告）公交公司协商过程中也明确表述了未付租金的原因，因此被告（反诉原告）明日公司并非违约不付租金，对原告（反诉被告）公交公司主张的滞纳金不予支持。关于第三项争议焦点：被告（反诉原告）明日公司主张的经营损失及装修折旧损失是否应当由原告（反诉被告）公交公司赔偿。原审法院认为，原告（反诉被告）公交公司在招标公告中已经明确告知出租的房屋性质为工交仓储，并不存在故意隐瞒房屋性质的情形，被告宏海公司在投标时已经明确知晓房屋性质，且在投标文件中明确承诺相关经营许可（含工商、环保、卫生、税务、城管、消防等）由承租人自行办理，相关经营风险由承租人自行承担。被告（反诉原告）明日公司系由被告宏海公司在中标后安排代替被告宏海公司成为涉案租赁合同的承租人，被告（反诉原告）明日公司在签订《房产租赁合同（新）》时，也明确知晓并同意上述招、投标文件的内容及相关事实，现被告（反诉原告）明日公司要求原告（反诉被告）公交公司赔偿租金及押金的利息损失，缺乏相关依据，不予支持；对其余经营损失599623元，被告（反诉原告）明日公司亦未提交有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。据此，对被告（反诉原告）明日公司要求原告（反诉被告）公交公司赔偿经营损失968623元的反诉请求不予支持。关于被告（反诉原告）明日公司主张的装修折旧损失928671元，原审法院认为，《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。”《消防法》第十四条规定：“建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查的具体办法，由国务院公安部门规定。”根据公安部令《建设工程消防监督管理规定》（119号令）第十三条规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。”宁波市公安消防支队海曙区大队出具给原审法院的情况说明中，明确被告（反诉原告）明日公司装修面积为3500平方米，酒店内设有建筑面积大于500平方米的具有娱乐功能的餐馆，属于消防设计审核范围。因此，被告（反诉原告）明日公司在未取得消防设计审核通过的情况下，不得施工。但是，根据本案查明的事实，被告（反诉原告）明日公司系在2013年9月份装修完成之后，才向宁波市公安消防支队海曙区大队提交相关申请材料，其在装修之前并未按照上述规定向消防部门提交消防设计审核的相关申报材料，其在未取得消防设计审核意见的情况下，擅自对房屋进行改建和装修，属于违反相关法律规定而自行造成的损失，应当自行承担相应的民事责任；且被告（反诉原告）明日公司亦未提交有效证据证明其装修折旧损失为928671的依据，故对被告（反诉原告）明日公司主张的装修折旧损失928671元亦不予支持。综上，原审法院认为，原告（反诉被告）公交公司与被告宏海公司、被告周国英之间签订的《房产租赁合同》以及原告（反诉被告）公交公司与被告（反诉原告）明日公司、被告宏海公司、被告周国英之间签订的《房产租赁合同（新）》均系各方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，各方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告（反诉原告）明日公司在2014年1月22日至2015年1月21日期间实际占有涉案租赁物，但无法按照约定用途使用租赁物，对该期间租金应由原告（反诉被告）公交公司与被告（反诉原告）明日公司予以分担，对原告（反诉被告）公交公司诉请的该期间租金，原审法院认定扣减70%，被告（反诉原告）明日公司应支付原告（反诉被告）公交公司2014年1月22日至2015年1月21日的租金315540元。被告宏海公司在《房产租赁合同》及《房产租赁合同（新）》中，均承诺对被告（反诉原告）明日公司履行合同项下的义务承担连带责任，系其真实意思表示，故原告（反诉被告）公交公司现要求被告宏海公司依约对被告（反诉原告）明日公司的上述付款义务承担连带责任，合法有据，予以支持。被告周国英在《房产租赁合同（新）》中约定其为被告（反诉原告）明日公司履行该合同项下的义务提供连带责任保证，故被告周国英应当依约承担保证责任。被告周国英承担保证责任后，有权向被告（反诉原告）明日公司追偿。被告（反诉原告）明日公司提出因无产权部分房屋被拆除而要求扣减租金的依据不足，不予采纳。
被告（反诉原告）明日公司要求原告（反诉被告）公交公司赔偿经营损失及装修折旧损失的反诉请求，缺乏事实依据及法律依据，不予支持。审理中，涉案租赁物已经办理了变更房屋用途的相关手续，原告（反诉被告）公交公司变更相应诉讼请求，被告（反诉原告）明日公司撤回原反诉请求中的第一项，系各方当事人对其自身权益的处分，不违反法律规定，予以准许。被告宏海公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：
一、被告（反诉原告）宁波明日花园酒店有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）宁波市公共交通总公司支付2014年1月22日至2015年1月21日的租金315540元；
二、被告浙江宏海机电设备有限公司对被告（反诉原告）宁波明日花园酒店有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；
三、被告周国英对被告（反诉原告）宁波明日花园酒店有限公司的上述付款义务承担连带保证责任。
被告周国英在承担保证责任后，有权向被告（反诉原告）宁波明日花园酒店有限公司追偿；
四、驳回原告（反诉被告）宁波市公共交通总公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）宁波明日花园酒店有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费预收19”066元，应收18559元，由原告（反诉被告）宁波市公共交通总公司承担12526元，由被告（反诉原告）宁波明日花园酒店有限公司、被告浙江宏海机电设备有限公司、被告周国英承担6033元。反诉案件受理费10938元，由被告（反诉原告）宁波明日花园酒店有限公司承担。宣判后，原审被告、反诉原告明日公司不服，上诉至本院，称：
一、投标文件及房屋租赁合同均明确房屋用途为经营宾馆。但上诉人交付房屋后，因土地性质问题致上诉人无法经营宾馆，也无法实际使用租赁物。因被上诉人未按约定用途交付租赁物，故上诉人不应支付2014年1月22日至2015年1月21日的租金。
二、上诉人依约支付了涉案无产权的1500平方米房屋的租金，房屋拆除后，该部分已收租金应予退还，并在以后的租金中作相应扣减。
三、因被上诉人未交付符合约定的标的物导致上诉人的损失应予赔偿。因被上诉人交付的标的物无法使用，因此其无权利用上诉人已支付的租金和押金，相应利息损失被上诉人应赔偿给上诉人。上诉人无法经营的损失应按投资额的银行贷款利率计算。上诉人无法经营期间的装修折旧损失也应由被上诉人承担。
四、一审判决根据双方过错程度认定扣减70%的租金也不合理。应当扣除1500平方米无产权房的租金后再扣减70%。第一年的租金也同样应扣减70%。1500平方米无产权房于2013年6月被拆除，被上诉人收取的该部分相应租金应退还，共计234480元（1051800元/年÷[2894.05平方米+28.25平方米+63.22平方米+1500平方米]÷12个月×8个月）。2015年1月22日之后合同期内年租金应扣减被拆除的1500平方米无产权房的租金，即每年租金应扣减351731.8元（1051800元/年÷[2894.05平方米+28.25平方米+63.22平方米+1500平方米]×1500平方米）。请求二审法院撤销原判，依法改判：1.驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.支持上诉人的一审反诉请求，由被上诉人赔偿因土地性质导致无法正常开业的损失1897294元（暂计至反诉日，其中押金、租金利息损失369000元，经营损失599623元，装修折旧损失928671元。二审审理期间，上诉人增加上诉请求：1.要求第一年租金按照一审判决比例扣减70%。2.2015年1月22日起租金应当扣除1500平方米之后即351731.8元再进行缴纳。
被上诉人公交公司答辩称：
一、涉案租赁合同的租赁标的物并不包括1500平方米的无产权房屋，上诉人系明知前述事实并知道无产权房屋面临随时拆除风险后仍选择投标，现该无产权房在拆违行动中被拆除是上诉人应预见的风险，故其要求租金扣减，理由不足。首先，无论是答辩人公示的招标文件还是中标公示文件，均表明租赁物范围为“面积2894.05平方米房屋（幢号4），面积28.25平方米房屋（幢号1），面积63.22平方米房屋（幢号5），面积约为1800平方米场地”，在备注里明确告知“另有约1500平方米无产权证房屋可供承租方利用”，并未将1500平方米无产权房列入到租赁房范围栏中。之后双方签订的《房屋租赁合同（新）》也是与招标公告表述一致，作为租赁合同附件的图纸，也将有产权证房屋与1500平方米无产权证分不同区域作了划分。由此可见，1500平方米无产房不属于租赁标的物，与1800平方米的空场地一样仅供上诉人利用，存在随时拆除的风险。其次，从被上诉人提供的（2010）浙甬民二终字第581号判决书可知，涉案租赁房屋在2005年不存在1500平方米无产权房时的年租金已达80余万元，而相隔八九年后本案租赁合同的年租金也才105万元，可见1500平方米无产权房屋在公开招标时根本没有作为租赁标的物进行作价构成租金，否则不可能过了八、九年，面积多了一倍年租金才涨20余万。因此，无论是双方约定的租赁合同、公开招标文件还是从租金的价格上来讲，1500平方米的无产权房都不属于租赁标的物，上诉人现因部分无产权房的拆除而要求答辩人扣减相应的租金毫无事实与法律依据。
二、上诉人对于房屋无法通过消防验收系上诉人自身过错所致，其应当支付租金，现一审法院判决让其仅承担30%的租金，上诉人理应接受。涉案房屋在2014年1月22日到2016年1月21日期间房屋无法通过消防验收一事，从相关事实可知，系上诉人自身存在多方面过错所致，其理应按照租赁合同履行支付该期间租金的义务。
三、上诉人提出的经营损失和装修损失，不管是从事实角度还是从其提供的证据来看，都无法成立。上诉人自身对于其房屋不能用作宾馆经营存在多方面的过错，而双方的租赁合同是依法成立，答辩人不存在欺诈、隐瞒的情形，上诉人不能因为房屋不能用作宾馆经营这个商业风险而要求答辩人赔偿其按约应租金押金的利息损失和经营损失。更可况其提供的证据无法证明其经营损失的事实。根据消防法规所要求的消防验收流程，涉案房屋在施工装修前就应当先进行消防设备审核，上诉人装修前也多次到消防部门交涉，上诉人明知涉案房屋因房屋用途性质无法备案，仍进行装修，因此，即使存在装修折旧损失，也是上诉人自身造成的扩大损失，应当由其自行承担。
四、上诉人有关第一年合同租金扣减70%的要求既无事实依据，程序上也无法成立。第一年时间，上诉人将大部分时间用于装修，土地性质是否变更不影响对涉案房屋实际的装修时间。双方在合同里从未约定，房屋装修期间是免租金的。因此，第一年的租金是应当按照合同约定的标准支付。且被上诉人本诉和上诉人的反诉均不包括第一年的租金。因此，上诉人在二审中提出该请求，在程序上也不成立。原审被告周国英陈述：没有意见。原审被告宏海公司未向本院提出陈述意见。在二审审理期间上诉人明日公司向本院提供租赁房屋红线图一份，证明1500平方米无产权房屋是在租赁房屋范围内。被上诉人公交公司经质证，对这份证据的真实性、合法性没有意见，但认为1500平方米无产权房屋属于租赁范围内，但不属于租赁标的物，并且图纸里也没有表明是房屋，因此不能证明上诉人所要证明的事项。原审被告周国英对该证据没有意见。原审被告宏海公司未到庭，视为放弃质证权利。被上诉人公交公司及原审被告周国英、宏海公司均未向本院提供证据。
本院经审查认为，被上诉人对上诉人提供的证据真实性无异议，本院予以确认，但该图纸仅反映1500平方米无产权房屋在红线区域范围内，其是否属于租赁物，应根据合同确定。对原审法院认定的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，被上诉人公交公司的招标文件第二部份第（一）项“投标人须知前附表”中“前附表二”第7项载明“经营许可（工商、环保、卫生、税务、城管、消防等）由承租户自行办理，违法经营的责任由承租者承担”，第15项（4）载明“在投标时，投标人报价必须考虑产权因素及相关风险，并由投标人承担一切风险”。原审被告宏海公司于2012年12月27日出具的投标文件，其附件三“商务条款应对表”中对被上诉人招标文件中“前附表二”第7项、第15项（4）等内容盖章确认。
本院认为：原审被告宏海公司与被上诉人公交公司签订的《房产租赁合同》以及被上诉人与上诉人明日公司、两原审被告签订的《房产租赁合同（新）》均系各方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。签约后，被上诉人已经按约将租赁物交付给上诉人，上诉人理应按约支付租金，两原审被告也应按约对上诉人未付租金承担连带责任。
上诉人上诉称其中无产权证的1500平方米房屋已被拆除，其相应租金理应扣减。对此，虽该1500平方米的房屋在租赁区域范围内，但被上诉人的招标文件、招标公告及上述合同中对该1500平方米的房屋均明确“另有约1500平方米无产权证房屋可供承租方利用”，招标公告“项目概况”栏中更是将该部分标注在“备注”栏中，因此，原判认定该部分房屋并非租赁物，并对上诉人基于该无产权房屋部分被拆除提出的租金酌减请求未支持，与合同约定相符，并无不当。上诉人上诉提出因涉案房屋性质问题导致消防未能审核通过，由此造成其经营、装修折旧等损失，要求被上诉人赔偿。对此，被上诉人公交公司在招标公告中已经明确告知出租的房屋性质为工交仓储，并明确“经营许可（工商、环保、卫生、税务、城管、消防等）由承租户自行办理，违法经营的责任由承租者承担”，“在投标时，投标人报价必须考虑产权因素及相关风险，并由投标人承担一切风险”。而原审被告宏海公司在投标时对此明知，且认可。上诉人明日公司作为宏海公司关于涉案合同的权利义务承接人，对此知晓且未提出异议，因此，因租赁房屋产权性质引起的风险理应由上诉人自行承担。涉案租赁房屋装修后，因房产证上注明用途为工交仓储，无其他房屋性质变更证明文件，消防部门对上诉人提交的要求进行消防设计审核的申请材料不予受理，在此情况下，上诉人虽发函给被上诉人，但上诉人也仅要求被上诉人减免租金，未及时要求被上诉人协助办理房屋用途临时变更的相关手续，在此后上诉人对涉案房屋办理临时改变用途手续过程中，上诉人也无证据证明被上诉人存在推诿、拖延协助的情形，因此，上诉人的上述赔偿主张也缺乏事实和法律依据，本院对此难以支持。综上，原审法院认定主要事实清楚，判决基本得当。上诉人之上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16971元，由上诉人宁波明日花园酒店有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一六年九月六日
书记员 潘芬芬 更多数据：