广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终3612号
上诉人（原审被告）：陈少芳，女，1971年9月30日出生，汉族，住广东省四会市东城区。
委托诉讼代理人：李东亮，广东华鸿律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：黎笑芳，女，1966年1月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：陈丽红，广东巨能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所实习律师。
原审
被告：陈永华，男，1970年3月20日出生，汉族，住福建省连江县。
上诉人陈少芳因与被上诉人黎笑芳、原审被告陈永华租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈少芳上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第七项，改判继续履行《租赁合同》、《补充协议》；2.诉讼费由黎笑芳承担。事实和理由：（一）《租赁合同》合法有效。2009年5月21日，黎笑芳与陈永华签订《租赁合同》，约定租期为10年。2011年7月1日，陈永华与陈少芳签订《合伙开店协议书》，总投资30万元。如果解除《租赁合同》，陈少芳损失巨大，一审不宜判决解除合同。（二）《补充协议》约定不再提升租金。2014年8月11日，陈少芳与黎笑芳签订《补充协议》，调高了租金，并约定以后的租赁期内不再提升租金。（三）陈少芳愿意按期交纳租金，没有交纳租金的原因是黎笑芳没有提交应交的资料给陈少芳。（四）一审判决之后陈少芳找了中间人和黎笑芳调解，中间人答复说黎笑芳要求陈少芳按期交租。陈少芳在一审判决后到现在按时交纳了租金。黎笑芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审中陈少芳答辩时也同意解除合同，所以涉案租赁合同没有继续履行的必要。陈永华未发表答辩意见。黎笑芳向一审法院起诉请求：1.解除黎笑芳与陈永华、陈少芳签订的《租赁合同》和《补充协议》；2.陈永华、陈少芳立即向黎笑芳返还位于佛山市南海区大沥镇黄岐学海路中南花园二期辉海路首层04A某号的商铺；3.黎笑芳没收陈永华交付的11000元保证金；4.陈永华、陈少芳立即向黎笑芳支付从2015年7月起至实际返还商铺给黎笑芳时止的租金和滞纳金；5.诉讼费由陈永华、陈少芳承担。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐学海路中南花园二期辉海路首层04A某商铺，行政部门就该商铺核发房地产权证，登记权属人为黎笑芳。2009年5月21日，黎笑芳（出租人、甲方）与陈永华（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定黎笑芳将涉讼商铺出租给陈永华使用；租赁期限为2009年7月1日至2019年6月30日；每月租金5500元；租金每两年连续递增10%，2015年7月1日至2017年6月30日每月租金为7320元；租金交纳时间为每月的1日至5日，逾期每日收取滞纳金3%；陈永华应按时将每月应交的租金存到黎笑芳指定的账户上，以到账日期为准；陈永华须向黎笑芳交保证金11000元，并一起交纳2009年7月租金；合同期满，在黎笑芳验收确认后三天内无息退还；租赁期间所发生的水电费及管理费用由陈永华负责向供水、供电以及物业管理部门依时缴纳；陈永华必须自觉遵守合同的约定，如有下列之一者，黎笑芳有权终止合同，收回铺位：拖欠租金达10天的；擅自将铺位、房屋转租他人的；擅自进行改建或违反约定的；若陈永华提前终止合同，不按合同内的条款执行，属于违约责任，黎笑芳有权没收保证金。2011年7月1日，陈永华、陈少芳签订《合伙开店协议书》，约定双方自愿用涉讼商铺经营佛山市南海区谦翼电讯配件销售部，总投资为300000元，陈少芳出资210000元，陈永华出资90000元，各占投资总额的70%、30%；本合伙依法组成合伙企业，由陈少芳负责办理工商登记，陈永华负责办理场地签约；本合伙企业经营期限为8年；双方共同经营、共同劳动、共担风险、共负盈亏；企业盈余按照各自的投资比例分配；企业债务按照各自投资比例负担；任何一方对外偿还债务，另一方应当按比例十日内向对方清偿自己负担的部分。2014年8月11日，黎笑芳（甲方）与陈少芳（乙方）签订《补充协议》，约定经双方同意现将涉讼商铺的租金调整如下：2014年9月1日，每月租金升至8500元，租金每两年递增10%，即2014年9月1日至2016年8月31日每月租金为8500元，2016年9月1日至2018年8月31日每月租金为9350元，2018年9月1日至2019年6月30日每月租金为10285元；由乙方合伙人陈少芳来负责增加的所有费用；双方还按以前合同不变；黎笑芳在以后的租期内不再提升租金，按以上租金到合同期止。庭审中，黎笑芳主张补充协议的当事人是陈永华、陈少芳；陈少芳主张补充协议的当事人是其个人。陈少芳述称2014年8月11日签订补充协议后，陈永华、陈少芳停止合伙并清算，由陈少芳个人独立经营涉讼商铺并履行涉讼合同及补充协议，但陈永华、陈少芳之间没有签订书面清算协议，其同时确认2015年6月初，其将涉讼商铺隔成两间，其中一间由其经营饮食，另一间由其与案外人共同经营百果园。黎笑芳已收取陈永华交纳的保证金11000元。黎笑芳与陈少芳均确认按照租赁合同及补充协议的标准交收涉讼商铺租金。涉讼商铺2015年10月份租金已交清，2015年7月至9月的租金未交。庭审中，经一审法院询问，陈少芳同意于庭后7日内补交拖欠租金，但未实际补交。一审法院认为，涉讼房屋已办理房地产权证，故租赁合同、补充协议均是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自义务。关于涉讼商铺实际承租人的问题。租赁合同由黎笑芳与陈永华签订，陈少芳虽称陈永华、陈少芳2014年8月11日后已经停止合伙并清算，由其独立履行涉讼合同及补充协议，但涉讼补充协议并未明确承租人变更为陈少芳，黎笑芳亦认为签订补充协议后租金由陈永华、陈少芳共同承担，并未认可承租人变更为陈少芳一人，且陈永华、陈少芳之间合伙及清算属于其内部关系，不能以此对抗黎笑芳，现黎笑芳与陈永华、陈少芳未就涉讼合同主体变更签订协议，亦未对陈永华已经交纳的保证金等合同权利义务清算、转移达成一致，故黎笑芳与陈永华、陈少芳并未对涉讼合同主体变更达成一致意见，陈少芳上述陈述理据不足，一审法院不予采纳。陈少芳与黎笑芳签订补充协议，约定由“乙方合伙人陈少芳负责增加的所有费用；双方还按以前合同不变”，该约定实际为债务加入，即陈少芳自愿加入租赁关系并履行租赁合同；同时，陈少芳与陈永华合伙经营涉讼商铺，黎笑芳有理由相信陈少芳有权代表陈永华为涉讼商铺租金调整意思表示，故该补充协议对陈永华有拘束力，且双方实际按补充协议交收租金，故黎笑芳认为补充协议主体为陈少芳、陈永华合法有据，一审法院予以采纳。经陈少芳加入租赁关系后，涉讼商铺实际承租人为陈少芳及陈永华，该两人应全面履行涉讼合同及补充协议约定的义务，但陈永华、陈少芳无证据证明已经交纳2015年7月至9月的租金，且经一审法院征询意见后仍拒不交纳，已经构成根本违约，故黎笑芳诉请解除租赁合同及补充协议、没收保证金11000元、陈永华、陈少芳返还涉讼商铺符合合同约定及法律规定，一审法院均予以支持。陈永华、陈少芳无证据证明已经交纳2015年7月至9月及2015年11月起的租金，应自行承担不利后果，故陈永华、陈少芳应向黎笑芳支付2015年7月至9月的租金共25500元（按8500元×3个月计算）及按照每月8500元的标准从2015年11月1日起至实际返还涉讼商铺之日止的租金。黎笑芳主张的滞纳金实际为逾期付款违约金。综合陈永华、陈少芳违约情形及黎笑芳实际损失，一审法院认为黎笑芳主张的每日百分之三的标准过高，并根据公平原则及诚实信用原则酌定调整为按每日万分之五计算，则陈永华、陈少芳应以8500元为本金分别从2015年7月至9月期间每月6日起，均至实际清偿之日止按每日万分之五的标准计付逾期付款违约金予黎笑芳，黎笑芳有关逾期付款违约金的诉请在一审法院核定范围部分予以支持，超出不予支持。陈永华经一审法院合法传唤没有到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：
一、解除黎笑芳与陈永华于2009年5月21日签订的《租赁合同》；
二、解除黎笑芳与陈少芳于2014年8月11日签订的《补充协议》；
三、陈永华、陈少芳应于判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市南海区大沥镇黄岐学海路中南花园二期辉海路首层04A某号商铺返还予黎笑芳；
四、陈永华、陈少芳应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年7月至9月的租金25500元予黎笑芳；
五、陈永华、陈少芳应于判决发生法律效力之日起十日内支付按照每月8500元的标准计算的从2015年11月1日起至上列第三项判决实际履行之日止的租金予黎笑芳，本项随上列第三项判决清；
六、陈永华、陈少芳应于判决发生法律效力之日起十日内支付以8500元为本金分别从2015年7月至9月期间每月6日起，均至实际清偿之日止按每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金予黎笑芳；
七、陈永华已交纳的保证金11000元归黎笑芳所有；
八、驳回黎笑芳其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费适用简易程序减半收取377.5元（黎笑芳已预交），由陈永华、陈少芳负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予黎笑芳，一审法院不另收退。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，二审期间，黎笑芳与陈少芳均确认陈少芳尚欠2015年7月至9月的租金未交。
本院认为，根据陈少芳的上诉请求和黎笑芳的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：陈少芳与黎笑芳应否继续履行《租赁合同》、《补充协议》。《租赁合同》、《补充协议》是黎笑芳与陈少芳、陈永华的真实意思表示，上述协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈少芳与黎笑芳之间形成的租赁关系受上述《租赁合同》、《补充协议》的调整和约束。《租赁合同》约定“如拖欠租金达10天，黎笑芳有权终止合同，收回铺位”，本案中，陈少芳拖欠2015年7月至9月的租金，经黎笑芳催告后未交纳租金，经一审法院征询意见后仍拒不交纳，已经构成根本违约，故黎笑芳诉请解除《租赁合同》、《补充协议》，收回铺位，符合合同约定和法律规定，应予支持。陈少芳上诉主张没有交纳租金是因为黎笑芳没有提交资料给陈少芳，但是并未提供相应证据证实，本院不予支持。陈少芳上诉主张其愿意交纳租金，应该继续履行合同，黎笑芳二审诉讼中明确表示不同意继续履行合同，且二审诉讼中陈少芳仍然拖欠部分租金，故本院对陈少芳的该项上诉主张不予支持。综上所述，陈少芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费712.5元，由上诉人陈少芳负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理
审判员 潘伟丹
二〇一六年九月六日
书 记 员 覃心怡第1页共9页 关注微信公众号“”