湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0502民初1122号原告宜昌永乐恒产房地产营销有限公司，住所地宜昌市西陵区学院街19号。法定代表人刘洪德，该公司董事长。委托代理人刘忠东，该公司员工。（特别授权）委托代理人刘淑梅，该公司员工。（特别授权）被告李丹，女，1986年11月3日出生，住宜昌市西陵区。委托代理人周运秋，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权）委托代理人杜根训，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权）被告王斌，男，1985年7月21日出生，住宜昌市西陵区。委托代理人周运秋，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权）委托代理人杜根训，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权）原告宜昌永乐恒房地产营销有限公司(以下简称永乐恒产公司)与被告李丹、王斌居间合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法由
审判员左树青适用简易程序独任审判，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告永乐恒产公司之委托代理人刘忠东、刘淑梅，被告李丹、王斌及其委托代理人周运秋、杜根训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永乐恒产公司诉称，2015年5月11日，李丹、王斌作为买方与卖方黄某某在永乐恒产公司的和平公园店签订《房屋买卖居间三方合同》。按照合同约定黄某某当天应收取李丹定金5万元。签订合同后，李丹以没有带银行卡为由，提出回家拿卡后将定金转给卖方。合同签订第二日，卖方与永乐恒产公司联系，称未收到李丹、王斌的购房定金。永乐恒产公司与李丹联系后，李丹来公司后拒绝履行合同，不想购买该房。按照《房屋买卖居间三方合同》第七条第四款第二项，若甲方或乙方任何一方违反本合同约定，导致未能购入或售出该房屋，则违约一方须支付丙方佣金人民币贰万元整。永乐恒产公司多次找李丹讨要无果，故诉至法院，请求判令李丹、王斌支付佣金2万元，并承担诉讼费用。
被告李丹、王斌辩称:1、双方合同未生效，或者效力待定。本案三方签订的合同，只有卖方之一签字，卖方的妻子并没有签字，根据物权法和民法通则若干意见，共有人出让房产，应该由共有人达成合议，合同才会成立，也就是说合同缺乏共有人一方签字，因此该合同没有生效。2、永乐恒产公司并未完成促使出让方和买方之间的合同，根据房屋交易办法，首先应当双方签订买卖合同，然后在网上进行网签，网签完成后才能视为双方买卖已经成立，根据该项规定，目前为止出让方夫妻及李丹、王斌，没有进行网签，因此双方买卖也没有成立，也就是说永乐恒产公司没有促使双方交易的完成。3、李丹、王斌的反悔是有一定依据，双方签订合同后，李丹、王斌发现居间方有不诚信的行为，在过去的行为中可能损害房屋买卖双方的合法利益，这种情况下，李丹、王斌反悔有一定事实依据，且合同没有完成。4、该合同为格式合同。双方签订的《合同》第七条第四款第2项表述为“若甲方或者乙方任何一方违反本合同约定，导致未能购入或售出该房屋，则违约一方应向丙方支付佣金贰万元整。”对该条款做一般理解，即永乐恒产公司在收取佣金之外，如果买卖双方最终不能达成交易，还要向永乐恒产公司支付20000元佣金，且该违约金的数额高于合同正常履行的佣金，属于利用格式条款加重对方责任。根据《合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该违约金条款应为无效条款。综上，双方此次居间合同纠纷，永乐恒产公司没有促成出让方和李丹、王斌的房屋买卖，且李丹、王斌在与永乐恒产公司签订合同的过程中，因永乐恒产公司的过错导致双方签订的《合同》为无效合同，李丹、王斌不应因此承担任何责任，因此请求法院驳回永乐恒产公司的诉求。
经审理查明，2016年5月11日，售房人黄某某（甲方）与购房人李丹、王斌（乙方）、永乐恒产公司（丙方）在永乐恒产公司办公场所签订《房屋买卖居间三方合同》，约定：甲方自愿将合同二项所列房屋（黄某某现居住房屋）出售（转让）给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状态一致；乙方于2015年5月11日交购房定金人民伍万元给甲方，收到乙方定金合同时，甲方不得将房屋再次出售他人；甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方无须向丙方支付佣金，乙方须向丙方支付佣金人民币13700元；若甲方或乙方任何一方违反本合同约定，导致未能购入或售出该房屋，则违约一方须支付丙方佣金人民币2万元等。双方并就购房金额以及支付方式等进行约定。售房人黄某某在本案中拟向李丹、王斌出售的房屋系与其妻共同共有房屋。黄某某之妻未在上述《房屋买卖居间三方合同》上签名，亦未书面授权黄某某出售该房屋。2016年5月12日，李丹、王斌向宜昌市房屋交易与产权管理处投诉永乐恒产公司，要求解除双方签订的房屋买卖居间合同，不承担违约责任，保留对永乐恒产公司的诉讼权利。双方未达成一致意见，永乐恒产公司遂向本院提起诉讼。审理中，李丹、王斌提交其与永乐恒产公司的对话录音，证明永乐恒产公司的委托代理人刘忠东在三方签订合同时未向李丹、王斌释明合同中应当释明的条款。刘忠东对该录音中的声音系其本人无异议，但认为录音不能证明李丹、王斌要求证明的内容。上述事实，有《房屋买卖居间三方合同》、录音、《房屋交易纠纷调处记录表》、当事人陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，永乐恒产公司作为中介机构为房屋买卖双方提供信息和服务，永乐恒产公司、黄某某、李丹、王斌签订的《房屋买卖居间三方合同》具有房屋买卖和居间合同的双重性质，应分别同时具备二个合同的必要条件。黄某某仅作为房屋共用人之一与买方签订房屋买卖合同时未提交另一共有人授权其卖房或事后追加的相关凭据，该买卖合同因无房屋共有人的共同签名而缺乏生效的必要条件，故买卖双方签订的房屋买卖合同尚未生效。永乐恒产公司与房屋买卖双方签订的居间合同是基于房屋买卖合同有效为前提，在买卖双方签订的房屋买卖合同生效后，永乐恒产公司作为居间人有权督促买卖双方履行买卖合同并收取服务费用，现因买卖双方签订的房屋买卖合同尚未生效，故永乐恒产公司、黄某某、李丹、王斌签订的《房屋买卖居间三方合同》对双方并不具备法律效力。且《房屋买卖居间三方合同》系格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”，第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”从李丹和王斌提交的录音可以确定永乐恒产公司在签订合同时未向二人明示该合同中第七条第四款第二项约定的“若甲方或乙方任何一方违反本合同约定，导致未能购入或售出该房屋，则违约一方须支付丙方佣金人民币2万元”条款，该条款加重李丹和王斌的责任，因永乐恒产公司未明示而无效。永乐恒产公司以该约定条款向李丹和王斌主张权利，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九第一款、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：驳回原告宜昌永乐恒房地产营销有限公司的诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），适用简易程序，减半收取150元，由原告宜昌永乐恒房地产营销有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 左树青
二〇一六年九月六日
书记员 赵楠桦 更多数据：搜索“”来源：