湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0704民初123号原告鄂州市家安物业管理有限公司，住所地湖北省鄂州市古城路198号。法定代表人刘凌云，该公司经理。委托代理人钱立本，湖北本正律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告王军红。
原告鄂州市家安物业管理有限公司（以下简称“家安物业公司”）诉被告王军红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告家安物业公司的委托代理人钱立本，被告王军红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告家安物业公司诉称，被告王军红自2008年1月以来，长期拖欠原告物业服务费7184.00元，原告通过上门催收、去函通知等多种方式讨要无果后，为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判令被告结清自2008年1月至2015年12月拖欠原告的物业服务费人民币7184.00元，并承担5‰的滞纳金。
被告王军红辩称，原告诉称的部分案件事实不属实，被告没有接到原告要求缴纳物业费的书面通知；原告的起诉已超过两年的诉讼时效；不认可原告诉请的物业费标准和金额；原告没有按照物业服务合同要求提供相应的服务，被告才不缴纳物业费，具备正当理由，不应当向原告支付滞纳金。原告家安物业公司为支持其诉讼请求，向本院出示了如下证据：证据一，原告营业执照、组织机构代码证、企业资质证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。拟证实原告诉讼主体资格适格，原告具备为小区业主及设施设备提供物业服务资质。证据二，被告王军红身份证复印件。拟证实被告诉讼主体资格适格。证据三，被告的购房移交预结通知单及通知。拟证实被告王军红系鄂州市丰润园小区18号楼1单元2楼西户业主；在被告王军红入住前，原告已告知业主遵守《丰润园小区住户手册》的相关条款，即不得改变共有部分的使用用途、擅自占用小区其他业主的共有部分等。证据四，被告王军红与原告于2005年11月10日签订的《物业管理服务合同》、《车库（贮藏室）购买协议》。拟证实该协议内容系双方自愿签订，内容约定原告为被告王军红提供物业服务，被告依据协议向原告交纳物业管理费用，被告不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能；被告缴纳物业管理费的时间是每月15日至20日之间。证据五，2012年6月30日的《丰润园小区物业服务合同》、丰润园小区业主委员会选举材料、申报材料、备案回复及合同签订后物业费调整的公示。拟证实原告与丰润园小区业主授权的业主委员会自2012年6月起签订《丰润园小区物业服务合同》，原告按照合同约定向小区业主提供物业服务业务，业主应当按照合同约定缴纳物业服务费，逾期半年未缴纳的，原告可按5‰收取滞纳金。证据六，原告于2016年1月4日向被告王军红下发《催款通知单》。拟证实原告多次上门找被告讨要物业服务费无果，于2016年1月4日向被告下发催款通知单，被告自2008年1月1日至2015年12月31日共拖欠原告物业服务费7184.00元。证据七，鄂州市丰润园小区管理规约。拟证实管理规约经小区业主大会通过，对全体业主具有约束力，业主委员会已将该规约在小区内进行了公示；小区业主应当遵守管理规约内容，对长期拖欠物业费的业主，原告可以催缴或进行法律诉讼；小区业主不得在公用道路、空地和公共场所乱搭乱建，随便改变使用性质。证据八，原告获奖照片和丰润园小区物业服务合同照片。拟证实自原告为丰润园小区业主提供物业服务以来，因为服务优质多次获得政府部门的奖励；小区业主委员会、原告将物业服务合同放在业主委员会办公室进行了公示。被告王军红为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一，照片。拟证实原告没有提供合同约定要求的维修、保洁、安防等服务。证据二，丰润园小区楼栋代表名单。拟证实丰润园小区部分业主没有参加业主委员会的选举，业主委员会成立不合法，无法代表业主与物业公司签订合同。庭审质证时，被告王军红对原告提交的证据一、二、三、四均无异议，对其他证据有异议。对证据五中《丰润园小区物业服务合同》的真实性无异议，对其他证据的真实性不认可，认为业主委员会不是业主选举产生的，其无权代表业主签订物业服务合同，不认可原告提交的该份合同。对证据六有异议，认为被告没有收到原告的催款通知单。对证据七表示不清楚，认为被告没有见过原告提交的规约。对证据八的真实性没有异议，但是认为该份证据无法达到原告的证明目的。原告家安物业公司对被告王军红提交的证据一的真实性无异议，但认为房间漏水照片、小区环境照片不能达到其证明目的，不认可消防安全照片的关联性和证明目的。对证据二有异议，认为家安物业公司没有参加业主大会，对名单真实性不清楚，而且仅凭该份名单无法达到被告的证明目的。经庭审质证，
本院认为，原告提交的证据一、二、三、四，因对方当事人未提出异议，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，依法予以采信。证据五，因对方当事人对《丰润园小区物业服务合同》的真实性无异议，依法予以采信，其他证据与《丰润园小区物业服务合同》相互印证，与本案具有关联性，予以采信。证据六、七，系原告单方制作，无证据证实被告知晓，故依法不予采信。证据八，获奖照片与本案无关，不予采信；丰润园小区物业服务合同照片，无法证实原告已将合同内容向丰润园小区业主公示，不予采信。被告提交的证据一，因对方当事人对其真实性无异议，依法予以采信。证据二，名单涉及第三人，但第三人未到庭接受质证，无法确认其真实性，故不予采信。依据以上有效证据，结合庭审情况，认定以下案件事实：2004年12月6日，原告家安物业公司经鄂州市房产管理局批准，取得物业服务企业资质，资质等级为三级。2005年11月10日，原告家安物业公司（甲方）与被告王军红（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定由甲方向乙方提供物业服务，服务内容和质量要求包括管理、组织维修、维护和养护区域内的所有房屋、配套设施设备和共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、道路通行、公共安全、治安秩序、防范措施等物业，协调做好排水、通电、通水、通气、通路等物业服务；乙方装修不能毁损共用部位、共用设施设备，否则出现房屋质量问题，装修保证金不退还；对区域内栽种的花草树木进行管理和维护、养护；乙方不得在共用部位乱搭滥建、乱设滥摆、乱停滥放；甲方保证楼道、楼梯栏杆扶手的清洁卫生，保持楼宇边的清洁卫生；乙方室内供电、供水、供气、通讯、有线电视等项设施发生故障，甲方保证随叫随到，随到随修；凡商用房的废水、废气应当符合环保条例，造成乙方损失的，应当赔偿等。甲方的权利义务包括依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；对乙方房屋自用部位、自用设施设备提供维修养护等有偿服务等。乙方的权利义务包括参与组织建立并参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；依据本合同向甲方缴纳物业管理服务费用等。乙方应按以下标准向甲方支付物业管理费，即小区住宅和车库管理服务费按建筑面积每月每平方米0.30元，空置房按建筑面积每月每平方米不低于0.15元，商业用房按建筑面积每月每平方米2.00元，改变住宅、车库用途按商业收费标准按建筑面积每月每平方米2.00元，斜屋面按建筑面积每月每平方米0.25元，空置的斜屋面按建筑面积每月每平方米不低于0.10元等，交费时间为每月5日至10日，另约定乙方逾期三日后交付物业费的，甲方有权按照日3‰的标准收取滞纳金，同时乙方应承担违约责任，赔偿损失，协议还对其他内容进行了约定。2011年12月16日，经鄂州市房产管理局备案，丰润园小区业主委员会成立。2012年6月30日，丰润园小区业主委员会（甲方）与原告家安物业公司（乙方）签订《丰润园小区物业服务合同》，约定由乙方为丰润园小区提供物业服务，委托管理期限为5年，委托管理事项和服务质量要求与前述协议约定基本一致。甲方的权利义务包括代表和维护产权人、使用人的合法权益；监督、检查乙方按合同履行物业服务职责；当业主或物业使用人不按合同缴纳物业服务费时，负责催缴或以其他方式偿付等。乙方权利义务包括全面履行合同约定，依据合同向业主及物业使用人收取服务费及其他费用；对业主或物业使用人违反法规、规约的行为提请有关部门处理；可根据业主或物业使用人委托，提供合同之外的有偿服务项目，收取报酬；业主或物业使用人每月5日至10日前，必须交纳物业服务费和使用物业水电费，逾期半年未交纳的，乙方可按5‰计收滞纳金，并停止物业所供水电等。小区业主或者物业使用人应当按照以下标准缴纳物业管理费，即住宅每月每平方米0.40元、车库每月每平方米0.40元（改变用途的每月每平方米0.60元）、商业门面每月每平方米1.50元（单层每月每平方米0.80元）等。还约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，造成乙方直接经济损失的，甲方承担相应的责任；乙方未履行合同义务，造成甲方经济损失的，乙方应予甲方经济赔偿。协议还对其他内容进行了约定。另查明，被告王军红位于鄂州市丰润园小区18号楼东单元2层西户房屋的面积为181.89平方米，于2006年8月份正式入住该房屋，另于2007年元月2日购置的车库面积为27.45平方米。自2008年1月开始，被告拒绝缴纳物业管理费，双方当事人因物业管理费支付问题无法达成一致意见引起纠纷。
本院认为，原告家安物业公司2004年12月6日取得物业服务资质，具备从事物业服务管理的资格，2005年11月10日，与被告王军红签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人在平等自愿基础上订立，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2012年6月30日，原告与丰润园小区业主委员会签订的《丰润园小区物业服务合同》，被告辩称业主委员会成立不合法，该合同无效，但未提供有效证据证实现任业主委员会系违法成立，根据《物业管理条例》的相关规定，丰润园小区业主委员会有权代表业主与原告签订物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力，合法有效，双方当事人应按照协议约定全面履行合同义务。合同签订后，原告按照协议要求提供了共用设施设备维护养护、保洁、绿化养护、安全保卫等服务，已经履行了合同的主要义务，被告接受原告提供的服务后，应按照协议约定支付物业服务费。被告提出的房屋漏水问题，系客观存在的事实，原告应当书面告知被告房屋漏水问题是否属于无偿服务范围，在没有明确告知的情况下，原告作为专业性的管理服务机构，应当承担被告房屋漏水问题是否属于无偿服务范围的举证不能的法律后果，原告自身存在的服务质量瑕疵是导致被告不继续履行合同义务的原因所在，对本案纠纷的产生具有一定的过错，应当承担相应的违约责任，其要求被告支付滞纳金的诉请依法不予支持。关于被告提出的要求拆除丰润园小区18栋1单元楼栋门前违章建筑及附属设施的问题，以及在被告未提起反诉的前提下，被告如果认为原告未履行合同约定义务造成其经济损失的，可依法另行主张权利。关于原告诉请的物业管理费，按照上述两份合同的约定，被告王军红自2008年1月份至2012年6月份应按照每月每平方米0.30元的标准缴纳，自2012年7月份开始应按照每月每平方米0.40元的标准缴纳，故被告王军红应缴纳的物业管理费为0.30元／m2／月×（181.89m2＋27.45m2）×54个月＋0.40元／m2／月×（181.89m2＋27.45m2）×42个月=6908.22元。至于路灯费、垃圾清运费，因原告未提供有效证据证实，不予支持。
被告辩称原告诉请已过诉讼时效的意见不成立，被告王军红拖欠原告物业管理费的行为具有持续性，该费用自2008年1月至原告起诉时一直未缴纳，且原告一直在为被告王军红提供物业服务，双方当事人之间的合同关系处于存续状态，故原告起诉没有超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条，《物业管理条例》第十二条、第十五条的规定，
判决如下：
一、被告王军红自本判决生效之日起十五日内支付原告家安物业公司物业服务费6908.22元。
二、驳回原告家安物业公司对被告王军红的其他诉讼请求。本案受理费200.00元，由被告王军红承担（此款原告已预交，待本判决生效后由被告王军红直接向原告家安物业公司支付）。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，帐号：17×××16，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号：0711-3357122。
审判长 李 婷
审判员 胡小玲
审判员 周小娟
二〇一六年九月六日
书记员 曾凡政 来源：百度搜索“”