江西省彭泽县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0430民初461号
原告：胡天其，男，1961年6月12日生，汉族，住彭泽县。
委托诉讼代理人：许超群，彭泽城关法律服务所法律工作者。
被告：曹琛，男，1972年11月13日生，汉族，住彭泽县。
委托诉讼代理人：丁海，江西民群律师事务所律师。
原告胡天其与被告曹琛租赁合同纠纷一案，于2016年3月24日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡天其的委托诉讼代理人许超群、被告曹琛的委托诉讼代理人丁海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡天其向本院提出诉讼请求：要求解除双方租赁合同、被告返还门面，支付原告租金100，000元，赔偿原告违约金50，000元，并承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2012年10月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定，原告将其位于彭泽县永加纺织厂对面（含地下室）私房（未装修）出租给被告；租赁期为2012年4月1日至2028年1月1日；2012年4月1日至2012年12月31日为装修期，该期间租金免费；2013年1月1日至2023年1月1日间租金每年50，000元，于每年1月1日前交清。被告先后三次给付了原告2013年度租金50，000元，2014年租金未缴纳，后原告诉至法院，彭泽县人民法院作出了（2015）彭民一初字第386号民事判决书，该判决书已将2014年度租金执行完毕。现被告经原告多次催讨仍未缴纳2015年、2016年度租金，故原告再次诉至法院。原告为支持其诉请提交如下证据：1、房屋所有权证书复印件一份，证明原告系房屋所有权人，房屋1-4层面积为800平方米，不含地下室。2、房屋租赁合同复印件一份，证明被告租赁范围为1-4层，外加地下室，共1000平方米；年租金50，000元，每年元月1日前付清当年房租；原告无装修义务，��屋所有装修均由被告负责；单方违约承担50，000元的违约金。3、（2015）彭民一初字第386号民事判决书复印件一份，证明双方租赁的事实以及被告的违约行为。
被告曹琛辩称，第一，原告要求解除合同、赔偿违约金50，000元的诉请不应得到法律支持；要求的100，000元租金应该调减；诉讼费双方分担。被告所承租原告的房屋一直存在质量问题，屋面渗水严重，导致多个房间不能使用（完全不能入住的有6206、6306、6506、6208、6308号房，不能完全使用的有6107、6108、6109号房）。被告为此多次要求原告修缮房屋，2014年原告在被告的强烈要求下才做好彩钢瓦，此后靠西北角的房间墙体仍旧渗水，这也是2014年租金未交的原因。原告要求的租金高于市场行情，加之被告的经营不景气、一直处于亏损状态，希望法庭酌情调减租金；或者原告将房屋修缮��，再赔偿被告相应损失，双方再继续履行合同。
被告曹琛为支持其辩称，提供了如下证据：宾馆部分房间渗水损害照片9张，证明房屋渗水导致房间装修材料损坏，房间不能正常使用。
经审理查明，2012年10月1日，原告胡天其与被告曹琛签订《房屋租赁合同》，约定：被告（乙方）租赁原告（甲方）所有的位于彭泽县龙城大道永加纺织厂对面的未装修房屋一幢（上下四层面积为808.63平方米及地下室一层，面积共约1000平方米）用于开设宾馆（现名为玉林宾馆）；租赁期限自2012年4月1日至2028年元月1日；前十年年租金50，000元（每年元月1日前缴清当年房租）；2012年4月1日-2012年12月31日为装修期，期间租金为零，装修费由被告（乙方）自行承担；被告（乙方）在承租期间所产生的水电、卫生、扩容等费用由被告���乙方）自行承担；双方不得违约，如原告（甲方）违约，将承担被告（乙方）的一切装修费用并赔偿违约金50，000元，如被告（乙方）违约，被告（乙方）将自行承担一切装修费用，并赔偿原告（甲方）违约金50，000元。合同签订后，被告对房屋进行了装修并改造成宾馆进行经营，总装修费用约一百余万元。房屋租赁期间，屋面渗水严重，导致多个房间不能正常使用。2014年，被告要求原告为该宾馆修建彩钢瓦，当时原告未同意，被告因此拒绝缴纳2014年的房屋租金。2015年4月8日，因被告未按约缴纳2014年度租金，故原告诉至本院，要求被告给付2014年度租金50，000元。本院2015年5月21日作出（2015）彭民一初字第386号民事判决书，判决被告履行给付租金50，000元的义务，执行完毕后，原告按被告要求修建了彩钢瓦。另查明，原告在起诉要求与被告解除房屋租赁合同前，未书面通知过被告欲解除合同事宜。房屋靠西北角的多个房间墙体发现仍有渗水，被告多次口头要求原告修缮房屋均未果，被告自行维修用去费用未予统计。上述事实有原、被告提交的证据及双方庭审陈述在卷证实，足以认定。
本院认为，原、被告间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务：承租人应当按约缴纳房屋租金，出租人应当履行房屋维修义务。被告2015年及2016年均未按约缴纳房屋租金共计100，000元，为过错方；原告未及时履行对所出租房屋的维修义务，致使被告因房屋渗水及自行维修而影响房屋经营使用，此亦为原告过错。因此，原告要求被告缴纳2015年及2016年度房租，本院予以支持，其要求被告承担50，000元违约金的诉请，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告拖欠原告两年房租，并不是致使合同目的不能实现的根本违约行为，被告亦积极要求继续履行合同；且原告从未书面通知被告要求解除合同，不符合法律规定，故原告要求与被告解除房屋租赁合同的诉请，本院依法不予支持。
被告辩称，租金应当适当削减。因被告未提交证据证明维修费用明细，故对被告该辩称本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，
判决如下：
一、被告曹琛于本判决发生法律效力后五日内给付原告胡天其2015、2016两年房屋租金人民币100，000元。
二、驳回原告胡天其其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，300元，其中2，300元由被告负担，1，000元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 吴华美
人民陪审员 史华玉
人民陪审员 张赛斌
二〇一六年九月六日
书 记 员 魏 文 更多数据：搜索“”来源：