河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫10民终1590号上诉人（一审被告）梁少雨，男，1964年6月21日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托代理人司宝平，河南君志合律师事务所律师。被上诉人（一审原告）马咏梅，女，1968年12月17日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托代理人姚怀喜，河南天时达律师事务所律师。
上诉人梁少雨因与被上诉人马咏梅案外人执行异议之诉一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2016）豫1002民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁少雨的委托代理人司宝平，被上诉人马咏梅的委托代理人姚怀喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁少雨上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：
一、一审认定被上诉人合法占有本案诉讼标的物的事实错误。被上诉人马咏梅与董五星签订了房屋买卖合同后，只是申请了变更房主信息，并没有实际变更，现在许昌恒达NAPA溪地2号楼东户房屋的业主仍然是董五星，事实上被上诉人也没有实际居住，所以根本谈不上合法占有。最重要的是，被上诉人与董五星签订买卖合同的时间2015年11月9日，此时，上诉人申请执行董五星财产的判决已经生效，综合被上诉人马咏梅和董五星的行为，就明显暴露了董五星为了逃避债务，恶意处置自己的财产，使法院对其的判决成一纸空文的意图。
二、一审适用法律错误。一审不予支持被上诉人要求确认位于许昌市××路××、××以北××单元××东户的房屋为被上诉人所有的诉讼请求，证明被上诉人不是该房产的所有权人。依据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。被上诉人并没有实际居住使用，董五星也没有实际转移占有，因此，被上诉人也不是该房屋的合法占有人。被上诉人既不是房屋的的所有权人也不是合法占有人，不符合申请执行异议的条件，不能适用最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件的规定》。综上，一审判决事实认定不清，法律适用错误。请求二审法院依法查明事实，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人马咏梅答辩称，1、一审被上诉人代理人已经提交证据证明被上诉人对涉案房屋进行了合法占有。本案的案外人董五星已经将涉案房屋合法交付给被上诉人，且该房屋所在的物业已经出具证明，证明被上诉人占有并使用居住在该房屋。2、该房屋本身没有办理房产证，致使被上诉人不能通过合法手段获取涉案的房屋房产证。该房屋所在开发公司没有对涉案房屋进行办理房产证，董五星为什么没有办理房产证，被上诉人也不清楚，导致被上诉人不能在房管局办理变更登记并将该涉案房屋过户至被上诉人名下。因此上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。一审认定事实，2012年6月7日，董五星作为买受人，与作为出卖人的许昌恒达房地产集团有限公司签订商品房买卖合同一份，约定许昌恒达房地产集团有限公司将位于许昌市东城区兴业路以东、东泰路以北恒达NAPA溪地第2幢东1单元9层东户、建筑面积141.29平方米的房屋以334151元的价格卖给董五星。2011年11月24日，董五星作为乙方，与作为甲方的许昌恒达房地产集团有限公司签订恒达NAPA溪地（恒达桃溪苑）地下车位使用权认购协议，约定许昌恒达房地产集团有限公司将恒达NAPA溪地（恒达桃溪苑）2#、3#、5#-12#楼地下一层D142号地下车位使用权以75000元的价格卖给董五星。2012年9月13日，董五星作为乙方，与作为甲方的许昌恒达房地产集团有限公司签订恒达NAPA溪地（恒达桃溪苑）地下储藏室使用权认购协议，约定许昌恒达房地产集团有限公司将恒达NAPA溪地（恒达桃溪苑）2号楼地下一层9号储藏室使用权以26657元的价格卖给董五星。2015年11月9日，原告马咏梅作为买受人（乙方），与作为出卖人（甲方）的董五星签订房屋买卖合同一份，约定董五星将位于恒达NAPA溪地2号楼东起1单元9层东户、建筑面积141.29平方米（含储藏室面积13.67平方米及停车位地下一层D142号车位）的房屋以800000元的价格卖给原告马咏梅。2015年11月10日，原告马咏梅向董五星支付了购房款800000元。2015年11于15日，许昌恒达物业管理有限公司出具证明一份，该证明显示原告马咏梅于2015年11月12日向该公司服务中心提供了本案所涉房屋的房屋买卖合同，并申请变更业主信息，现信息已变更完成，该房屋居住人为原告马咏梅。2015年12月23日，本院依法查封了上述房产。2016年1月8日，原告马咏梅向本院提出执行异议。2016年1月19日，本院作出（2016）豫1002执异3号执行裁定书，驳回了原告马咏梅所提执行异议。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告马咏梅与董五星签订有书面房屋买卖合同，向董五星支付了房屋价款，在法院查封之前已合法占有本案所涉房屋，未办理过户登记非因原告自身原因，且原告马咏梅对本案所涉房屋所享有的权利能够排除执行，故对于原告要求停止对该财产的执行的诉讼请求，该院予以支持。本案所涉房屋未办理房屋所有权证，故对于原告要求确认位于许昌市××路××、××以北××单元××东户的房屋为原告所有的诉讼请求，该院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二第一款第一项条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、不得对位于许昌市××路××、××以北××单元××东户的房屋强制执行。
二、驳回原告马咏梅的其他诉讼请求。本案受理费11800元，由原告马咏梅负担5900元，由被告梁少雨负担5900元。上诉人梁少雨二审中提供的证据有：证据1：一审判决后魏都区法院调取的证据，原件在魏都区法院执行局；证明：该房屋2015年5月之后没有水费记录，也就是该房屋没有人居住。卖房合同是在2015.12月。证据2：该房屋的电费记录；证明：只有2015年6月电费记录是78度，2015年5月以后其余全是零。该房屋在查封之前没有被买受人占有。被上诉人马咏梅提供的新证据发表质证意见为：1、上诉人提供的证据并非新证据，不符合新证据的规定。魏都区执行局出具的该材料与原件一致的材料在一审判决开庭之前就存在。上诉人在一审开庭时候没有申请调取也未提交法庭，二审提交不符合新证据的规定。该证据明显应在一审提供。2、被上诉人已经向该房屋的物业公司提交申请变更房屋的所有人，董五星已经将该房屋的所有手续全部转交被上诉人。上诉人说没有交水电费是因出卖人董五星与被上诉人签订买房的买卖合同后包括签订前，被上诉人已经在外地经商，其不经常在许昌居住。大概有1年都在驻马店经营公司，很少回许昌，没有水电费登记不能证明该房屋没有交付。不能达到上诉人的证明目的。一审被上诉人已经提交证据证明该房屋交付并有被上诉人占有的证据。综上，上诉人提交的证据均不能作为新证据，也不能作为证据认定上诉人的证明目的。本院对上诉人提供的证据，经审核后认为，占有是对财产的实际支配状态，上诉人提供的上述证据是为了证明被上诉人未实际入住涉案房屋，但未入住并不能代表被上诉人未实际支配占有涉案房屋，故上诉人提供的证据不能证明被上诉人未合法占有涉案房屋。本院
经审理查明事实与原审查明事实相一致。
本院认为，上诉人梁少雨上诉的主要理由是被上诉人马咏梅未实际占有该房屋。民法所谓占有概念，占有是对财产的实际支配状态，本案中，被上诉人马咏梅作为买受人，其与董五星签订有书面买卖合同、向董五星支付了房屋价款，在法院查封前已合法占有涉案房屋，对其实际占有涉案房屋有物业公司出具的证明为证，故被上诉人马咏梅作为房屋买受人依据有效的买卖合同履行了付款义务，其于出卖人的交付行为而实际控制了房屋，虽没有办理产权过户登记而尚未取得该房屋的所有权，但买受人已经取得对涉案房屋的合法有权占有，故该占有可以对抗法院的强制执行。综上所述，上诉人梁少雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元由上诉人梁少雨负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨天兰
审 判 员 尤 薇
代理
审判员 刘 兵
二〇一六年九月六日
书 记 员 付艳娜 微信公众号“”