上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初7261号
原告：韩琳。
委托诉讼代理人：龚毅，上海源法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄骅，上海源法律师事务所律师。
被告：蒋婷。
被告：史瑞峰。
被告：李兰英。三被告共同
委托诉讼代理人：徐慷，上海市南星律师事务所律师。三被告共同
委托诉讼代理人：汤毅，上海市南星律师事务所律师。
第三人：上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人：陆某。
委托诉讼代理人：姚某某。
委托诉讼代理人：张某某。
原告韩琳与被告蒋婷、史瑞峰、李兰英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩琳的委托诉讼代理人龚毅、黄骅，被告蒋婷、史瑞峰、李兰英的共同委托诉讼代理人徐慷，第三人上海中原物业顾问有限公司（下称中原物业）的委托诉讼代理人姚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩琳向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室的房屋买卖合同于2016年8月18日解除；2、要求三被告赔偿原告经济损失1,528,000元。事实和理由：原告为改善居住条件，考虑将自有住房出售置换房屋。2015年12月9日，原告通过中原物业与案外人签订了房屋买卖合同，将自有房屋出售给他人，该合同目前仍在履行过程中。2016年1月6日，经中原物业居间介绍，原告到三被告位于上海市闵行区×路×弄×号×室家中，签订了居间协议、房屋买卖合同及佣金确认书，约定房屋转让总价363万元，在签订上海市房地产买卖合同当日支付110万元首付款，50万元以贷款方式支付，200万元于2016年6月1日前以转账方式支付，尾款3万元于贷款放款后5日内，交接时支付。当时被告蒋婷、史瑞峰在场，被告李兰英不在场。当日原告支付3万元定金，由被告蒋婷签收。后原告陆续向被告支付定金共计20万元。2016年3月2日，原告欲支付剩余90万元首付款，向被告询问工商银行账户，被告蒋婷就称其老公不愿意卖房。原告多次联系被告希望继续交易。2016年3月3日原告至被告家中，被告蒋婷明确告知原告及中介，已将上述房屋以450万元的价格转让他人，原告如要继续履行合同，须增加支付87万元的房款。原告未同意。原告自行委托有关部门对上述房屋的市场价格进行评估，得知该房屋市场价值达489万元，原告的房价损失123万元。原告本为置换，因被告不愿与原告履行买卖合同，使原告无奈解除与案外人李艳的房屋买卖合同，为此损失24万元。原告就此次房屋买卖向居间方支付了居间服务费58,000元。至此，因被告的违约行为造成双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，造成原告各项损失已达1,528,000元，故要求被告进行赔偿。
被告蒋婷、史瑞峰、李兰英辩称，涉案房屋为三被告共有，由中原物业提供的房屋买卖合同仅由被告蒋婷签订，事后也未征得被告史瑞峰、李兰英追认，被告李兰英明确对该合同不予认可。
原告买卖自有房屋的情况与被告相同，而原告的违约成本仅24万元，故原告要求被告承担高额损失不合理。买卖合同约定违约方损失为总房价20%，按当时房价363万元计算也应是以72.6万元为限，已包含原告所有损失赔偿的总和。但买卖合同约定承担违约责任的前提为原告及三被告均签字之日起生效。在被告史瑞峰、李兰英明确不认可买卖合同的情况下，要求他们承担违约责任，有违法律公正性。被告蒋婷的签字行为也不符合表见代理的特征。如中原物业能出具证明确认原告有24万元的损失，在此幅度内进行赔偿被告可以接受。损失应以原告实际损失为前提，现原告的自有房屋并未实际出售，且在此轮房价上涨过程中，原告也是获利者，不能因此获得额外的利益。第三人中原物业述称，2016年1月6日下午，其作为居间方去了涉案房屋，当时只有被告蒋婷和史瑞峰在场，在原告到达之前，史瑞峰说有事先离开了，但其同意售房并将身份证原件交给被告蒋婷让她处理。原告到场后，同意购买。被告蒋婷向原告及第三人出示了产证原件，第三人提出应让被告李兰英过来签字，被告蒋婷说李兰英是她婆婆，也不作主，具体买卖事宜由他们夫妻决定。第三人遂告知蒋婷，此行为属于代签，如最终史瑞峰及李兰英否认授权，导致合同无效，蒋婷要承担违约责任，且会在居间合同及买卖合同中体现，蒋婷同意。在签约过程中，蒋婷与史瑞峰通话两次，最终决定签字。签约当日，原告向蒋婷支付3万元定金，蒋婷当场出具定金收据。2016年3月2日，原告告知第三人，蒋婷通过微信告知不想再出售房屋。次日，第三人的业务员陪同原告去了涉案房屋，当时蒋婷一人在家，蒋婷说因房价上涨，现有客户愿意出450万元购房，且其已收了定金，如原告也愿意出到450万元，她愿意卖给原告。原告表示最多愿意付到420万元，蒋婷说既然出不到这个价格，就不卖了，定金愿意退一赔一，可退40万元。本案属于房地产买卖合同纠纷，居间方应不属诉讼主体。原、被告签订的房地产买卖合同成立且生效，如法院判令继续履行合同，第三人愿意继续提供居间服务，如判决解除合同，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定如下：上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的房地产权利登记为被告蒋婷、史瑞峰、李兰英共同共有。蒋婷、史瑞峰系夫妻关系，李兰英系史瑞峰之母。2016年1月6日，经中原物业居间介绍，原告及居间方业务员到三被告位于上海市闵行区×路×弄×号×室家中，签订了居间协议、房屋买卖合同及佣金确认书，约定房屋转让总价363万元，在签订上海市房地产买卖合同当日支付110万元首付款，50万元以贷款方式支付，200万元于2016年6月1日前以转账方式支付，尾款3万元于贷款放款后5日内，交接房屋时支付。双方应于2016年6月1日之前办理房屋过户手续。任何一方未按本合同履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。蒋婷以三被告名义签订了上述买卖合同。签约过程中，蒋婷、史瑞峰在场，李兰英不在场。后史瑞峰离开现场，将身份证原件交给蒋婷让她处理。蒋婷向原告及居间方出示了房产证原件，居间方提出应让李兰英过来签字，被告蒋婷称李兰英是她婆婆，不作主，具体买卖事宜由他们夫妻决定。当日原告支付3万元定金，由被告蒋婷签收。2016年1月17日，蒋婷又签收了原告支付的定金17万元。2016年3月3日，因房价大幅上涨，蒋婷告知原告已就上述房屋转让价450万元收了另一家定金，如果原告也能同意以450万元购买，可以将系争房屋继续卖给原告。原告表示可加价到420万元购买，蒋婷未予接受。2016年3月5日，蒋婷提出系争房屋另行出售，自愿双倍退还原告定金计40万元，原告表示要求继续履行房屋买卖合同。审理中，被告李兰英表示其未同意向原告出售系争房屋。2016年8月18日，蒋婷向本院表示三被告已将系争房屋出售给案外人，转让总价为450万元，同意解除与原告签订的房屋买卖合同。原告认可系争房屋被转让时市场价为450万元。另查明，原告韩琳及母亲范某某于2015年12月9日为出售共有之上海市莲花南路1111弄19号602室房屋与案外人李艳签订了居间协议及房屋买卖合同，已收定金24万元。因被告不同意向其出售系争房屋，导致置换未果，韩琳及范某某解除了与案外人李艳签订的房屋买卖合同，双倍返还李艳定金计48万元。原告还向居间方支付居间服务费58,000元。原告自行委托房价网对上述房屋于2016年5月9日的市场价格进行评估，得知系争房屋当时市场价值达489万元。上述事实，由原告提供的出售自有房屋的买卖合同、房地产买卖居间协议及房屋买卖合同、佣金确认书、定金收条、房地产登记簿、录音资料、被告与案外人签订的上海市房地产买卖合同、解约协议、中介费收款收据、赔偿款收据及转账凭证，被告提供的上海市房地产登记簿、情况说明、调解协议、房屋交接书等证据以及原告、被告、第三人的庭审陈述所证实。
本院认为，原告为购买系争房屋与被告蒋婷、史瑞峰签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，具备了房屋买卖的基本要件，应属有效。无证据证明共有人被告李兰英也同意向原告出售系争房屋，故上述房屋买卖合同直接约束原告与被告蒋婷、史瑞峰。鉴于诉讼期间被告已将房屋另售他人，原告要求解除房屋买卖合同，被告亦同意，故本院确认双方签订的房屋买卖合同于2016年8月18日解除。合同解除后，被告蒋婷、史瑞峰应及时退还原告支付的定金20万元。双方争议的焦点为原告因合同解除而遭受的经济损失。关于系争房屋的转让价格，合同明确约定为363万元。因签约后房价即大幅上涨，被告蒋婷单方要求上调房屋售价及至最后以450万元将房屋另售他人，明显违反了合同约定，应当承担违约赔偿责任。原告作为守约方，因被告的违约行为导致无法置换原有住房，为此遭受了近30万元的经济损失。而因丧失本次交易机会，原告无法再以363万元的价格在相同地段购买到类似房屋，亦是原告面临的经济损失。显然，被告即使双倍返还定金也不能弥补原告的经济损失。被告以450万元出售系争房屋的价格与合同约定房屋转让价363万元之间的差价87万元，系被告因违约而获得的利益，被告应在此范围内对原告进行赔偿。本院参考双方合同履行的情况，酌情确定被告应赔偿原告经济损失60万元。综上所述，本院对原告要求解除合同并赔偿经济损失的要求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，
判决如下：
一、确认原告韩琳与被告蒋婷、史瑞峰签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室的《房屋买卖合同》于2016年8月18日解除；
二、被告蒋婷、史瑞峰于本判决生效之日起十日内退还原告韩琳定金20万元；
三、被告蒋婷、史瑞峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩琳经济损失60万元；
四、驳回原告韩琳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,552元、财产保全费5,000元，由原告韩琳负担6,752元，被告蒋婷、史瑞峰负担16,800元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 沈 群
人民陪审员 尹 萍
人民陪审员 邓红霞
二〇一六年九月六日
书 记 员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 百度搜索“”