湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终5166号
上诉人（原审被告）：湖南兴汝城房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段472号交通科学研究院8楼。
法定代表人：邹银辉，董事长。
被
上诉人（原审原告）：李东杰。
委托诉讼代理人：陈样，湖南银联律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：吴海艳。
委托诉讼代理人：陈样，湖南银联律师事务所律师。
上诉人湖南兴汝城房地产开发有限公司（以下简称兴汝城公司）因与被上诉人李东杰、吴海艳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，因涉及原判决认定事实清楚而不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兴汝城公司上诉请求：1、改判一审判决第一项、第二项、第三项，判令兴汝城公司与李东杰、吴海艳之间的商品房买卖合同不应解除，相关费用不应返还，不承担任何赔偿责任；2、诉讼费用由李东杰、吴海艳承担。事实和理由：一审认定事实、适用法律错误，兴汝城公司不构成根本违约，双方之间的商品房买卖合同能够继续履行，且李东杰、吴海艳的房屋产权证书已经办妥。李东杰、吴海艳辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求驳回上诉，维持原判。李东杰、吴海艳向一审法院起诉请求：1、判令解除李东杰、吴海艳与兴汝城公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议；2、判令兴汝城公司返还李东杰、吴海艳购房款、税费（包括契税等其他费用）等共计1245228元，并支付上述款项自李东杰、吴海艳付款之日（2011年7月22日）起至兴汝城公司实际还清之日止按银行同期贷款利率的标准产生的利息（暂计算至2016年4月20日为：369792.94元）；3、判令兴汝城公司赔偿李东杰、吴海艳已支出的物业费及房屋维修基金共计22169元；4、判令兴汝城公司支付李东杰、吴海艳违约金1245.22元；5、判令兴汝城公司承担本案的全部诉讼费用。（以上1-4项合计1638435.16元）。一审法院认定事实：2011年7月22日，李东杰、吴海艳一次性向兴汝城公司交付购房款1197055元以及相关税费（包括契税等其他费用）48173元。2011年8月9日，李东杰、吴海艳与兴汝城公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110515606），合同约定：李东杰、吴海艳购买兴汝城公司开发的坐落于时代阳光大道西108号金城和苑第6栋1606号房屋，房屋总价1197055元。合同第十九条约定：“出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人可按日向买受人支付违约金……”。合同同时约定，出卖人应当在2013年3月31日前将诉争房屋交付买受人使用。现因兴汝城公司逾期未办妥原告房屋所有权证，2016年4月15日，李东杰、吴海艳以EMS特快专递向被告邮寄解除商品房买卖合同通知书，通知兴汝城公司解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》并要求退还购房款及其他费用，兴汝城公司称未收到上述特快专递。后双方就解除合同事宜协商未果，遂酿成纠纷。另查明：上述房屋的房屋所有权证于2016年5月12日办理完毕，国有土地使用权证尚未办妥。李东杰、吴海艳已支付上述房屋物业管理费1635元、水费100元，还支付了房屋维修基金20434元。一审法院认为：依法订立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，李东杰、吴海艳与兴汝城公司签订《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系合法、有效的合同，双方当事人应当根据合同履行各自的义务。李东杰、吴海艳签订商品房买卖合同后，依约向兴汝城公司交付了全部购房款，已经履行了其合同义务，兴汝城公司应当在合同约定的期限内办妥房屋所有权证及土地所有权证。但是，兴汝城公司自交房后未按约定的期限办理好房屋所有权证以及土地使用权证，已构成违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十九条的约定，兴汝城公司违约，李东杰、吴海艳主张解除《房屋买卖合同》，具有法律和事实的依据，一审法院予以支持。关于李东杰、吴海艳要求兴汝城公司支付购房款、税费（包括契税等其他费用）、维修基金、物业管理费、电费的问题：
一、李东杰、吴海艳一次性向兴汝城公司支付购房款1197055元，现双方依约解除合同，兴汝城公司理应向李东杰、吴海艳退还购房款，故对李东杰、吴海艳要求兴汝城公司返还1197055元购房款的主张，一审法院予以支持；
二、关于税费（包括契税等其他费用）、维修基金款、物业管理费、电费等费用是李东杰、吴海艳因购买诉争房屋而缴纳的费用，现因兴汝城公司违约导致合同解除，应当由兴汝城公司承担，故对李东杰、吴海艳要求兴汝城公司支付税费48173元（包括契税等其他费用）、维修基金款20434元、物业管理费1635元、电费100元，共计70342元，一审法院予以支持。关于李东杰、吴海艳要求兴汝城公司按银行同期贷款利率支付自2011年7月22日起至上述款项退还完毕之日止的利息以及支付违约金1245.22元的诉讼请求，根据《房屋买卖合同》第十九条的约定，因出卖人责任导致合同解除，应按银行同期利息标准向买受人支付已付房款的利息，故兴汝城公司应当以已付房款1197055元为基数按照银行同期贷款利率标准向李东杰、吴海艳支付自2011年7月22日至房款全部退还完毕之日止的利息；对于李东杰、吴海艳诉请的违约金，一审法院认为利息足以弥补兴汝城公司违约造成的损失，故对李东杰、吴海艳要求的违约金不予支持。兴汝城公司辩称税款、维修基金、物业费及其电费等不应由兴汝城公司退还，一审法院认为，上述损失系李东杰、吴海艳为购买房屋的正当支出，现因兴汝城公司的违约行为以致合同解除，兴汝城公司应承担损失，故对兴汝城公司的辩解意见，不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、解除吴海艳、李东杰与湖南兴汝城房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201105151606）；
二、限湖南兴汝城房地产开发有限公司在本判决书生效之日起10日内退还吴海艳、李东杰购房款1197055元及利息（利息按银行同期贷款利率标准自2011年7月22日起计算至购房款全部退还完毕之日止）；
三、限湖南兴汝城房地产开发有限公司在本判决书生效之日起10日内向吴海艳、李东杰支付税费（包括契税等其他费用）、维修基金、物业管理费、电费共计70342元；
四、驳回吴海艳、李东杰其他诉讼请求。本案受理费19622元，由湖南兴汝城房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，李东杰、吴海艳与兴汝城公司签订《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。兴汝城公司未在合同约定期限为李东杰、吴海艳办理好房屋权属证书，李东杰、吴海艳有权依照合同约定解除合同，故一审法院判令解除合同及兴汝城公司向李东杰、吴海艳退还购房款及相应利息并无不妥。对于李东杰、吴海艳提出的要求兴汝城公司退还维修基金及税费的诉求，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）第九条关于“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有”及《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还征契税的批复》（国税函【2002】622号）关于“交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予退还”的规定，李东杰、吴海艳所缴纳的物业专项维修资金和契税款可在《长沙市商品房买卖合同》解除后自行申请退还，故对该项诉请不予支持，但兴汝城公司应承担协助办理退费的义务。对于李东杰、吴海艳要求兴汝城公司返还其已交付的物业费及电费的主张，因该费用系李东杰、吴海艳收房后基于与物业公司的物业合同关系和用电部门的供电合同关系而产生的费用，李东杰、吴海艳要求兴汝城公司退回没有事实依据，故对该诉讼请求不予支持。综上所述，兴汝城公司关于合同不应解除的上诉理由不能成立，予以驳回；兴汝城公司关于不应由其退还维修基金、税费、物业费、电费的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，
判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2194号民事判决第一项、第二项；
二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2194号民事判决第三项、第四项；
三、驳回李东杰、吴海艳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费19622元，二审受理费19622元，共计39244元，由上诉人湖南兴汝城房地产开发有限公司负担37560元；被上诉人李东杰、吴海艳负担1684元。本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理
审判员 周卓
二〇一六年九月六日
书 记 员 陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：