湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳坪民初字第00736号原告胡杏英，女，汉族，1958年8月10日出生，住长沙市岳麓区。委托代理人杨城勇,湖南平康律师事务所律师。原告黄建军，男，汉族，1960年10月2日出生，住长沙市岳麓区。原告黄娟，女，汉族，1983年11月27日出生，住湖南省岳麓区。被告彭杏芬，女，汉族，1972年3月1日出生，户籍地长沙市天心区，现住长沙市岳麓区。委托代理人彭建军，男，汉族，1951年7月2日出生，住湖南省湘阴县，系被告父亲。委托代理人王与从，男，汉族，1950年9月4日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟诉被告彭杏芬确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由
审判员曹祥担任
审判长，
代理
审判员颜宇、
人民陪审员胡忠志为成员的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，
书记员盛阳担任记录。原告胡杏英及其委托代理人ＸＸ城、原告黄建军、原告黄娟、被告彭杏芬及其委托代理人彭建军和王与从到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟诉称：原告为原望城县含浦镇联丰村集体经济组织成员。2006年，原告及其配偶、女儿的宅基地被政府征收拆迁，政府另行安置分配位于原××嘴××线××缝、××缝宅基地（今××丰村××小区××单元）给原告及其配偶、女儿。2006年7月25日，原告及配偶黄建军、女儿黄娟三人与被告签订《地基转让协议》，协议约定原告等三人把上述两缝宅基地的使用权永久转让给被告。被告既是城市户口，与原告也非同一农村集体经济组织成员，我国《土地管理法》等法律、行政法规已明确禁止城市居民到农村集体经济组织购买宅基地。因此，原告等三人与被告签订的《地基转让协议》属于《合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应确认为无效。故起诉至法院，请求法院判令：
一、原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟三人与被告彭杏芬于2006年7月25日签订的《地基转让协议》无效；
二、被告返还宅基地；
三、被告承担本案诉讼费。被告彭杏芬辨称：
一、原、被告签订的《地基转让协议》真实、合法、有效，没有违反法律、行政法规的强制性规定。2005年9月，原告一家因象嘴路南延线工程建设，经政府拆迁安置到“科教新村”（裕园小区），分配到第51栋(1)至(6)缝，每缝60平方米，统一规划为四层楼房。2006年7月25日，原、被告平等协商达成一致，并经公证机关公证确认，被告受让原告的第51栋(1)、(2)缝。随后，被告在原有已经分得的房屋基础上“照葫芦画瓢”建造四层房屋，于2007年下半年入住至今。
二、科教新村重建地，在转让前就已经是划拨土地，不再是农村集体经济组织土地。长沙市人民政府2003年、2005年先后两次从含浦镇的斑马、均塘两个村共计划拨土地34.5978公顷(518.967亩)，用于象嘴路南延线工程拆迁安置小区（科教新村）建设。科村小区共计建设安置房102栋，本案转让的为第51栋的第(1)(2)缝。象嘴路南延线工程不是斑马、均塘两个村的建设工程，也不是含浦镇的建设工程。上述518.967亩土地自政府批准划拨为建设用地那一天起，就不再是农村集体经济组织名下的“农村土地”，而是政府划拨的建设用地。依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定，土地经过政府划拨即为国有土地。
三、第51栋(1)(2)缝，在转让之前就已经是统一分配、打桩，包含地下基础工程+地上附着物的“在建房屋基础”，与“宅基地”有明显区别。原、被告双方2006年7月25日签订的转让协议，明确记载转让内容包括“打桩”工程。该房屋基础已经失去了“地”的本质属性。“地”是可以耕作的，在建房屋基础则不可能再耕作了，因为被水泥钢筋改变了它的本质。
四、被告没有到“农村集体经济组织购买宅基地”，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定如前所述，被告受让原告科教新村的在建房屋屋基，具有下列特征：（1）不是发生在农村，而是发生在城市规划区。被告提供的相邻房屋的《建设用地规划许可证》上已明确记载“本用地项目符合城市规划要求”；（2）不是农用地，而是由长沙市人民政府划拨的，用来建设住宅小区的城市建设用地；（3）不是农村集体经济组织的土地，而是由政府征用的划拨土地；（4）不是初始宅基地，统一完成地下基础工程建设的“在建房屋屋基”，是“地基”加工成的另一种产品；（5）转让的不仅是划拨土地使用权，同时包括地下基础工程、地上附着物（钢筋）的所有权。
原告在起诉书中指控被告违反了法律、行政法规关于“禁止城市居民到农村集体经济组织购买宅基地”的规定，片面强调了被告的“城市居民”身份，忽视了被告受让的土地性质（法律性质和使用性质），违背了案件的事实真相。
五、划拨土地使用权是法律允许转让的，原、被告双方违反的是国家法律的管理性规定。依据《划拨土地暂行办法》第二条、第三条、第六条规定，划拨土地使用权是可以转让的，但需要依法办理转让手续，交纳出让金。同在一栋的邻居黎国强的《建设用地规划许可证》写得很清楚，“留准许办理征用划拨土地手续”。原告完全可以依法办理共计360平方米的土地使用证，然后转让其中120平方米并交纳出让金。
六、被告主张双方放弃争论，有利于邻里和谐、小区和谐、社会和谐。1、签订转让协议时，原、被告双方是经过充分考虑，平等协商一致的。为了慎重稳妥，双方又一同到公证机关依法进行了公证。经过依法公证的民事行为，具有法定的公证效力。2、近十年来。原被告双方互为邻居，一直相处甚好。3、原告在诉讼前也可能不了解科教新村的土地性质。4、科教新村（裕园小区）已经登记在册的对外出售的有121户，其他地区也有此现象。综上所述，如果双方不能达成和解，请求人民法院依法驳回原告胡杏英、黄建军、黄娟的诉讼请求。原告胡杏英为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一：被告身份信息，拟证明被告的主体资格及其户口的性质为城市户口，与原告非同一集体经济组织成员；证据二：地基转让协议，拟证明原、被告的协议违反了法律，应确认无效。对原告胡杏英提供的证据，被告彭杏芬的质证意见为：对证据一的三性均无异议。对证据二的关联性有异议，合法性、真实性无异议，转让的宅基地是经过打桩的宅地，并不是一般的宅基地，是房屋的基础；转让协议是经过公证处公证的，是真实有效的。对原告胡杏英提供的证据，原告黄建军、原告黄娟的质证意见为：对原告提交的证据一和证据二的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告彭杏芬为支持其主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：1、岳麓区学士街道联丰村民委员会《关于“科教新村”小区相关情况的说明》；2、（2003）政国土字第143号《长沙市人民政府建设用地批准单》、（2005）政国土字第071号《长沙市人民政府建设用地批准单》；3、《科教新村批配套征地红线图》2张；4、黎国强《建设用地规划许可证》。拟证明：1、科教新村小区是经长沙市人民政府批准建设的安置小区；2、安置小区分配到户的房屋基础，都有政府统一完成基础工程建设；3、安置小区用地是长沙市人民政府划拨用地；4、建房户是自行先建房屋，然后再统一办规划等相关“分证”手续。5、审批单是有政府部门盖章的，在审批单出来之前土地属于斑马村，审批单出来之后土地变为了国有土地。科教新村安置小区用地，不是“农村宅基地”，是经过政府划拨的建设用地。第二组证据：1、重建地安置抽签通知书；2、第51栋抽签定位表；3、基础工程及地面预留钢筋照；4、《地基转让协议》；5、（2005）望证民字第800号《公证书》；6、（2006）望证民字第737号《公证书》。拟证明：1、转（受）让的房屋基础为51栋第（1）、（2）缝；2、转让协议上已经写明“包括打桩”；3、房屋基础工程已倒制地脚梁，地面预留钢筋有1米多高；4、房屋基础工程，经过依法公证；5、《转让协议》经过依法公证。本案房屋基础工程与初始“宅基地”有质的区别，房屋基础工程不再是“地”，更不可能是耕地。第三组证据：1、《学士街道》基本情况；2、《裕园小区安置对外出售基础明细》3张。拟证明：1、学士街道成立于2013年1月1日；2、科教新村属学士街道管辖；3、裕园小区（原科教新村）对外出售“基础”的共有155缝（121户），占小区700户的六分之一。学士街道（科教新村）早就已经是城镇，而不是农村；裕园小区居民公认对外出售是“基础”，即房屋基础，而不是宅基地。对被告彭杏芬提供的证据，原告胡杏英的质证意见为：第一组证据：对岳麓区学士街道联丰村民委员会《关于“科教新村”小区相关情况的说明》的关联性有异议，与本案无关，不能达到被告的证明目的；对（2003）政国土字第143号《长沙市人民政府建设用地批准单》、（2005）政国土字第071号《长沙市人民政府建设用地批准单》、《科教新村批配套征地红线图》无原件，真实性请法院核实，不能达到被告的证明目的，农用地转为建设用地需要政府部门的批准，根据2张审批单显示，用地中是没有国有土地的，反而证明土地是集体土地。且批准单显示土地权属属于斑马村，能证明土地的性质是农民集体所有；对黎国强的《建设用地规划许可证》真实性和关联性有异议，与本案无关。第二组证据：对六份证据的三性均无异议，但无证明力，达不到被告的证明目的，理由为:1、地基转让协议转让的是地基使用权，并不是基础工程；2、地基转让协议虽然经过公证，但是公证的只是签约行为意思表示真实，并不代表地基转让协议有效。第三组证据：对《学士街道》基本情况的真实性、关联性有异议，该证据达不到被告的证明目的，集体所有土地的性质不因行政区划的调整而改变；对《裕园小区安置对外出售基础明细》3张的真实性、关联性有异议，与本案无关。对被告彭杏芬提供的证据，原告黄建军的质证意见为：对被告所有的证据的质证意见同原告胡杏英的质证意见一致。拆迁分配的地基是留给三原告自建的地基。对被告彭杏芬提供的证据，原告黄娟的质证意见为：对被告所有的证据的质证意见同原告胡杏英的质证意见一致。原告黄建军、原告黄娟未提交证据。本案审理期间，本院依据原告胡杏英的申请，向长沙市国土资源局岳麓区分局出具函件一份，对涉案房屋土地性质进行函询。长长沙市国土资源局岳麓区分局向我院出具了《关于胡杏英等人合同纠纷一案问题复函》，该函件函复：“联丰裕园小区（又名科教新村小区）于2003年和2005年分二次办理了建设用地转用、使用审批手续，土地用途为学士街道（原含浦镇）联丰村拆迁户重建安置用地，土地性质属集体土地”。对该复函原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟的质证意见为对复函的三性均无异议。被告彭杏芬的质证意见为对复函的真实性无异议,关联性、合法性有异议，关联性：1、该复函支持了被告的主张，被告一直主张该土地为城市建设用地，国土局复函的附件有被告举证的两张审批表，形成了证据链，支持了被告认为该土地为城市建设用地的主张；2、复函对土地的性质的认定与本案标的物无关，复函对已分配到户，落实到栋到号的安置房屋基没有关联。该复函不具有合法性：1、复函中提到的土地性质为“集体土地”是一种不负责任的行为；涉案土地属何种性质，应当由相关法定文件证明；2、该复函有明显作弊的行为，附件中的文号，故意将“国”字去掉了；3、复函是一种越权行为，对涉案土地性质的认定应由省级或市级国土部门认定。根据双方当事人提交的证据以及本院依职权调取的证据，结合双方当事人的质证意见，本院对以上证据认证如下：原告胡杏英提交证据一、证据二，来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认。被告彭杏芬提交的第一组证据：1、岳麓区学士街道联丰村民委员会《关于“科教新村”小区相关情况的说明》客观真实，来源合法，能证明科教新村小区又名裕园小区，本院予以认可；2、（2003）政国土字第143号《长沙市人民政府建设用地批准单》、（2005）政国土字第071号《长沙市人民政府建设用地批准单》及《科教新村批配套征地红线图》2张，三证据客观真实，但两份审批单均为建设用地批准单，仅能证明审批单中的土地经批准由农用地转为了建设用地，并不能证明土地由集体土地转为了国有土地，对证明目的，本院不予认可；3、黎国强《建设用地规划许可证》客观真实，但与本案无关联，本院不予认可。第二组证据：1、重建地安置抽签通知书；2、第51栋抽签定位表；3、基础工程及地面预留钢筋照；4、《地基转让协议》；5、（2005）望证民字第800号《公证书》；6、（2006）望证民字第737号《公证书》，上述六证据客观真实，来源合法，能证明诉争房屋基础为“科教新村”象嘴路南延线项目安置重建地51栋第（1）、（2）缝；转让时房屋基础工程已有部分基础，地面预留钢筋；《转让协议》经过依法公证。第三组证据：1、《学士街道》基本情况；2、《裕园小区安置对外出售基础明细》3张与本案无关，本院不予认可。长沙市国土资源局岳麓区分局出具的《关于胡杏英等人合同纠纷一案问题复函》客观真实，来源合法，与本案有关联，本院予以认可。根据上述本院对原、被告证据的认证及双方当事人的当庭陈述，
本院查明如下事实：2005年9月6日，原告黄建军通过抽签抽得“科教新村”象嘴路南延线项目安置重建地第51栋第1、2缝重建地，该两缝重建地系原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟共有。2006年7月25日，原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟与被告彭杏芬签订《地基转让协议》，将第51栋第1、2缝安置重建地以318000元的价格转让给被告彭杏芬。协议签订当天，原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟和被告彭杏芬在望城县公证处对上述协议进行了公证。协议签订后，被告彭杏芬在该重建地上修建了一栋楼房。另查明，1、被告彭杏芬的户口所在地为长沙市××××号；2、“裕园小区”又名“科教新村小区”，“科教新村”象嘴路南延线项目安置重建地第51栋第1、2缝位于现××××学士街道××小区××栋；3、联丰裕园小区（又名科教新村小区）于2003年和2005年分二次办理了建设用地转用、使用审批手续，土地用途为学士街道（原含浦镇）联丰村拆迁户重建安置用地，土地性质属集体土地。本案审理期间，原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟撤回要求被告彭杏芬返还宅基地的诉讼请求。
本院认为，重建安置地系村集体所有的土地，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。
原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟与被告彭杏芬签订《地基转让协议》买卖的标的物为原告家庭拆迁获得的重建安置地，土地由村集体所有，土地使用权性质为集体土地，被告彭杏芬并非岳麓区含浦镇联丰村村民，因此根据我国法律规定，该《地基转让协议》无效。
被告辩称“科教新村重建地的土地性质为国有划拨土地，不是农村集体经济组织土地”，并提供（2003）政国土字第143号、（2005）政国土字第071号《长沙市人民政府建设用地批准单》予以证明，但上述两份审批单仅能证明审批单中的土地经批准由农用地转为了建设用地，并不能证明土地由集体土地转为了国有土地，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。在审理过程中，原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟撤回要求被告彭杏芬返还宅基地的诉讼请求，
本院认为原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟撤回部分诉讼请求是对自己的诉讼权利的处分，其申请符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三之规定，
判决如下：原告胡杏英、原告黄建军、原告黄娟与被告彭杏芬于2006年7月25日签订的《地基转让协议》无效。本案受理费80元，由被告彭杏芬承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 曹 祥
代理
审判员 颜 宇
人民陪审员 胡忠志
二〇一六年九月六日
书 记 员 盛 阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 搜索“”