吉林省长春市双阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0112民初682号
原告：赵玉艳，女，1967年4月5日生，汉族，个体，住长春市双阳区。
被告：吉林省佰鹿源农业发展有限公司。住所地长春市文化印刷产业开发区创业孵化基地办公室***室。
法定代表人：张君，总经理。
委托代理人：关帅，吉林久弘律师事务所律师。
原告赵玉艳诉被告吉林省佰鹿源农业发展有限公司（以下简称佰鹿源公司）租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵玉艳、被告佰鹿源公司委托代理人关帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵玉艳诉称，2014年10月，原告与被告佰鹿源公司签订了展厅铺位预订协议书，被告将位于双阳区鹿乡镇的“中国鹿乡特色产业交易中心”展厅A68号、面积为16.13平方米的铺位租赁给原告。原告按照协议约定，于2014年10月24日向被告交付了展厅铺位定金3.5万元，有收款收据为凭。当原告依约在签订协议后的60日内即2014年12月中旬到被告指定地点付清租金余额时，被告佰鹿源公司工作人员不收钱，让原告等消息，称需要交钱时会打电话通知各业户。直到2015年11月15日，被告佰鹿源公司应将铺位交付使用时，也未通知交付其余租金，且目前工程只建成地下基础及地上三层的框架结构，合同无法履行。2015年11月17日，原告要求被告退款，被告不给退款，后经双阳区鹿乡镇政府组织协商，2016年4月上旬，被告承诺2016年5月5日为原告退款。但至今也没有结果。故原告诉至法院，请求判令被告双倍返还定金人民币7万元及利息（3.5万元从2014年10月24日起至2015年11月15日止按照月利2分计算。以7万元为本金的利息从2015年11月16日至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算），诉讼费由被告负担。
被告佰鹿源公司辩称，1、原、被告签订的合同属于无效合同。其一，此项目属于双阳区招商引资项目，至今没有办理土地摘牌，更没有办理产权手续，建筑物也没有取得产权；其二，双方签订协议中，约定的租赁期限为40年，已经远远超过物权法规定的20年。基于上述事由，双方签订的租赁协议无效；2、鉴于原告方主张返还定金，被告方同意按单倍返还其定金。综上，原告主张双倍返还定金无事实和法律依据，基于无效合同，原告的双倍返还主张不予支持。原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
一、展厅铺位预定协议书一份，展位为A68号铺位，证明原、被告双方签订了租赁合同及合同的内容。
二、收据一枚，证明已向被告交纳了A68铺位的定金，票据中是实收2万，欠1万，后期又补交了1.5万元，实际给付3.5万元。交款时间是2014年10月24日，被告出具了收据并盖上公章。根据原告方的申请，法院调取了以下证据：1、长春市国土资源局双阳分局出具的情况说明，证明该建筑未取得土地使用权。2、佰鹿源的财产查询反馈汇总表，证明佰鹿源的财产现状。被告对证据1的质证意见是：原、被告签订的合同属于无效合同，其一此项目属于双阳区招商引资项目，至今没有办理土地摘牌，更没有办理产权手续，建筑物也没有取得产权，其二双方签订协议中，约定的租赁期限40年，已经远远超过物权法规定的20年，基于上述事由，双方签订的租赁协议无效。被告对证据2和法院调取的证据均无异议。被告佰鹿源公司未提供证据。综合原、被告的举证、质证意见，
本院经审查认为，被告对原告提供的证据1、2及法院调取的证据，真实性均无异议，本院予以确认。
经审理查明，2014年10月，原告与被告签订《展厅铺位预订协议书》，被告将位于双阳区鹿乡镇的“中国鹿乡特色产业交易中心”展厅A68号、面积为16.13平方米的铺位租赁给原告。租赁期限为2015年11月15日至2035年11月14日，共计20年，被告承诺自2035年11月15日至2055年11月14日将上述铺位继续提供给原告，免租金使用。同时约定：租赁房屋预计2015年11月15日竣工验收。租金为实行20年先行支付制，租金总额为112749元。双方协议约定租金总额的7%作为年租金，将铺位反租给被告，期限是2015年11月15日起至2018年11月14日止，共计三年，租金合计是20527元，租金支付方式为现金和银行卡，折算各项优惠及三年反租金后，原告支付租金总额为71321元。原告签订本协议时，应向被告支付第一笔租金35000元，作为定金。原告在签订本协议60日内，到被告指定地点支付租金余额为35931元。协议签订后，原告于2014年10月24日向被告实际交付了展厅铺位定金人民币3.5万元，同日，被告向原告出具《收据》一枚。2015年11月15日，被告未能按双方约定交付铺位，也未通知交付剩余租金。经双方协商，2016年3月15日，被告出具了《关于中国鹿乡特色产品交易中心内铺租赁的补充通知》。通知规定，各商户可根据自身情况决定去留。如有退租商户，可从今日起进行退租登记，登记截止日期为2016年5月4日，公司安排于2016年5月5日给予办理已登记商户的退租手续。原告登记退租，但被告一直未给予办理。另查明，被告的该建设项目未取得建设工程规划许可手续。原告要求被告退款无果，于2016年5月26日向本院提起民事诉讼。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告签订《展厅铺位预订协议书》，在一审辩论前被告未取得该建设工程规划许可证，该租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告依据协议书收取原告的租赁款应予以退还；被告未取得相关手续进行工程建设并出租，系合同无效的过错方，应赔偿原告因此遭受的损失。原告对其实际损失未提供证据加以证明，原告所交付款项的银行贷款利息视为其损失，由被告予以赔偿。对于原告主张的按照月利2分及中国人民银行同期贷款利率4倍计算的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，
判决如下：
一、被告吉林省佰鹿源农业发展有限公司于本判决生效后立即返还原告赵玉艳定金3.5万元及利息（从2014年10月25日起至给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
二、驳回原告赵玉艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由被告吉林省佰鹿源农业发展有限公司负担，于本判决生效后立即给付原告赵玉艳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 封贵科
人民陪审员 赵兴学
人民陪审员 钟文珠
二〇一六年九月六日
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