上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初10050号
原告：葛文楠，男，1986年1月25日生，汉族，住上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室。
原告：吴扣英，女，1955年3月12日生，汉族，住上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室。上列两原告的共同
委托诉讼代理人：黄雪松，上海市龙光律师事务所律师。
被告：李瑾，女，1988年1月27日生，汉族，住上海市宝山区共康五村XXX号XXX室。
委托诉讼代理人：彭俊川，上海市尚法律师事务所律师。
原告葛文楠、吴扣英与被告李瑾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛文楠、吴扣英的共同委托诉讼代理人黄雪松、被告李瑾及其委托诉讼代理人彭俊川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛文楠、吴扣英向本院提出诉讼请求，要求：1、解除原告与被告于2015年11月30日签订的房屋买卖合同；2、判令被告支付原告违约金人民币85万元(违约金数额为房价款的20%，扣除被告已付的房款5万元)。事实和理由：2015年11月30日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定，原告将上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，房价款450万元，被告应当于合同签署后16天内与原告签订示范合同并支付首期房款135万元。合同签订后，经原告催促，被告未按约签订示范合同并支付首期房款，故原告诉请如上。
被告李瑾辩称，系争房屋买卖合同是对于居间协议的补充，只是预约、而不是本约。即使被告未按约签订正式合同，其所应当承担的也只是定金责任，而不应当适用合同约定的逾期付甲的违约金。且从原被告的微信聊天记录来看，原告当时要求被告赔偿的也仅仅为10万元。被告已经于2015年12月4日至12月6日，分别通知了中介公司和原告，其不再购买系争房屋。且被告不愿签订正式合同的原因在于，第一，合同约定的建筑面积137平方米实际上包括了房屋及地下室的面积，被告在签约时并不知晓。第二，系争房屋的价格远远高于了市场价，故对于未能签约的责任，并不完全在于被告。综上，不同意原告的诉讼请求；即使被告构成违约，合同约定的违约金过高，要求法院调低。本院
经审理认定事实如下：2015年11月30日，原告(出卖方、甲方)、被告(买受方、乙方)与上海菁英房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订房地产买卖居间协议，其中约定，系争房屋总房价款450万元，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在房屋买卖合同上签字，则该意向金转为定金。第十一条约定，客户在2015年12月7日之前再给予房东5万元做定金。同日，原告(出卖方、甲方)与买受方(乙方)签订房屋买卖合同，约定，系争房屋建筑面积137.21平方米，房地产权证：沪房(地)宝字(2007)第028306号。总房价款450万元。为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后16天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)135万元。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续。甲乙双方应于乙方贷款划入甲方收款账户后7天内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并支付尾款2万元。甲乙双方应于2016年1月30日之前向房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续。第11条定金责任约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。第12条违约责任约定，乙方未按本合同约定期限付甲，应当按逾期付甲额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付某乙的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行付甲义务的，乙方有权单方解除本合同。甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了定金5万元。2016年1月6日，原告委托律师向被告发出律师函，主要内容为，被告逾期未签署上海市房地产买卖合同、未支付房价款135万元，故原告要求解除买卖合同，并要求对方赔偿违约金90万元。审理中，原告表示，双方签订买卖合同时，被告看过产证且现场看过房屋，不存在不清楚房屋面积组成的情况。原告出售系争房屋是为了另行购买两套房屋。原告与案外人就购买位于市台路房屋签订协议后，支付了定金10万元及部分房款231,500元，现因被告违约，致使原告无力购买市台路房屋，案外人现没收了定金，且不愿返还已付某乙，原告正在与案外人进行协商过程中。原告原还准备购买位于苏家浜路房屋一套，因系争房屋的产证押在中介公司处，待原告取回产证再行出售后才可购买苏家浜路房屋，故已耽误了时间，致使苏家浜路房屋的价格大幅度上涨，造成差价损失378,000元。此外，原告于2016年1月另行出售了系争房屋，交易价格465万元。被告表示，被告签订买卖合同时，中介提供了产权证复印件，但没有提供后面的附图，故被告当时并不清楚产证面积中包含了地下室的面积55平方米。虽其上门看过房子，但由于其年轻、不懂，故看不出房屋面积的问题。为证明己方主张，原告向本院提供下列证据：1、委托购买意向书、收条、账户交易明细，证明原告于2015年12月1日就购买市台路房屋与案外人签订委托购买意向书，其中约定，应当于12月16日前支付某乙40万元。原告于当日支付定金10万元，此后于12月17日支付某乙71,500元、于12月18日支付某乙160,000元，但因中介不返还系争房屋的产权证，系争房屋未能及时出售，致使原告未能按约向案外人付甲。2、上海市商品房预售合同及房价走势图，证明原告未能及时出售系争房屋而延误了另行购买苏家浜路房屋的时间，期间房价上涨了378,000元。被告对上列证据均不予认可，并表示对于市台路的房屋，原被告间合同约定的签订正式合同的日期是2015年12月16日，原告明知被告不再与其签约，之后仍向案外人付某乙，损失应当由原告自行负担。对于苏家浜路房屋，系因中介公司不返还产证，与被告无关。被告为证明己方主张，向本院提供其与中介公司业务员及原告的微信记录，证明被告已经于2015年12月4至6日明确告知其不再履行合同，且提到了被告对房屋面积算法的异议，原告曾提到赔偿10万元的情况。
原告对其与被告的微信记录予以认可，并表示被告当时只是表示可能不买；对被告与业务员的微信记录不予认可。以上事实，有原告葛文楠、吴扣英提供的房屋买卖合同、律师函、委托购买意向书、收条、账户明细、上海市商品房预售合同、房价走势图等，被告李瑾提供的微信记录、房地产买卖居间协议等，及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原被告就系争房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，买卖合同明确约定了房屋建筑面积、房屋的交易价格、签订示范文本买卖合同的时间、过户日期、房款的支付时间和支付方式等房屋交易的重要条款，已具备了买卖合同的基本要素，双方当事人均应当严格履行。根据合同的约定，为办理交易过户手续，双方应当于签订买卖合同的16天内签订示范文本的上海市房地产买卖合同，被告应当于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日，支付首期房价款。现因被告拒绝继续履行买卖合同，致使双方交易未成，且此后原告另行出售了系争房屋，故原告要求解除双方间的买卖合同，合法有据，当予准许。现本案的争议焦点在于被告是否构成违约，以及原告是否有权根据买卖合同第12条的约定追究被告的违约责任。虽被告抗辩系因对系争房屋的面积有争议未能签约，但被告自认在签约前已实际看房，且买卖合同中也明确载明了房屋的产权证编号及建筑面积，故被告对于购房此类重大事宜，理应审慎对待、充分了解了房屋的基本情况。现被告以此为由拒绝履行买卖合同，于法无据，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据买卖合同的约定，被告应当于签订示范合同当日支付首付甲。现因被告的原因未能签订示范合同，故亦是因被告的原因未能按约支付首付甲，由此，原告以合同第12条的约定要求被告承担违约责任，与法不悖，当予准许。现被告抗辩违约金标准过高，本院结合合同的履行情况、被告的违约情形、原告另行出售房屋的价格、原告置换房屋的实际情况、被告已付定金的金额等情况，酌情确定除原告无须再向被告返还定金外，被告还应向原告支付违约金10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，
判决如下：
一、解除原告葛文楠、吴扣英与被告李瑾就上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同；
二、被告李瑾于本判决生效之日起十日内，向原告葛文楠、吴扣英支付违约金10万元；
三、原告葛文楠、吴扣英的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6,150元，由原告葛文楠、吴扣英负担5,000元，由被告李瑾负担1,150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一六年九月六日
书记员 童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 百度搜索“”