宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终1496号
上诉人（原审被告）：固原毅发商贸有限公司。住所地：宁夏回族自治区固原市原州区中山北街。
法定代表人：丁一，该公司总经理。
委托诉讼代理人：牛小苗，宁夏侨之桥律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：国网宁夏电力公司。住所地：宁夏回族自治区银川市长城东路。
法定代表人：赵亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭昌亮，北京市盈科（银川）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯镜湖，北京市盈科（银川）律师事务所律师。
上诉人固原毅发商贸有限公司因与被上诉人国网宁夏电力公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人固原毅发商贸有限公司（以下简称固原毅发公司）的委托诉讼代理人牛小苗与被上诉人国网宁夏电力公司（以下简称宁夏电力公司）的委托诉讼代理人郭昌亮、侯镜湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固原毅发公司上诉请求：1、撤销银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初1934号民事判决，驳回宁夏电力公司的一审诉请；2、宁夏电力公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：
一、一审法院认定事实错误。双方签订的合同约定“合同起租时间为2013年元月1日，第一年于本合同签订后支付全年租金，从第二年起租金每年提前一个月一次清付清……”根据双方交易习惯及口头协商，租金为年底前付清。2015年租金应于2015年12月31日前付清。而一审法院直接认定固原毅发公司“应当于2015年1月前交纳”属主观臆断，且判决固原毅发公司承担违约金的起算时间错误，损害了固原毅发公司权益，属不公；
二、宁夏电力公司与中国电力财务有限公司西北公司签订的《房屋租赁合同》实际上是不按合同约定交付房屋的违约行为。一审法院直接变更双方约定的行为有悖于居中审判原则。固原毅发公司与宁夏电力公司于2013年1月1日签订的《租赁合同》约定宁夏电力公司应当向固原毅发公司交付的租赁物面积为5863平方米，固原毅发公司应当向宁夏电力公司交纳的租金为175万元。而宁夏电力公司却违反约定与中国电力财务有限公司西北公司签订《房屋租赁合同》，将其中1475平方米的辅楼交于他人，明显违约。一审在没有证据的情况下，直接变更固原毅发公司与宁夏电力公司之间的《租赁合同》内容，认定固原毅发公司“应该在2015年1月前向原告交纳2015年的租金102万元，在2016年1月份交纳2016年的租金…”，这有悖于法院居中审判的原则；
三、一审法院判决固原毅发公司承担违约金没有事实依据。宁夏电力公司在合同签订后，不交付租赁物又将租赁物交于他人，并与他人签订协议，固原毅发公司拖欠2015年房租是对宁夏电力公司违约行为的对抗，并非违约，固原毅发公司不应当承担违约责任；
四、一审法院解除固原毅发公司与宁夏电力公司之间签订的《租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》认定事实错误，没有法律依据。固原毅发公司与宁夏电力公司签订的《租赁合同》中约定了合同解除的几种情形，其中拖欠租金三个月的才够解除合同的条件，而根据双方签订的协议以及交易习惯和口头约定，固原毅发公司交纳2015年的房租时间为2015年12月31日前，在2016年3月31日以后才达到拖欠租金三个月的解除条件，但固原毅发公司迟延的原因是宁夏电力公司没有按照约定面积交付房屋所致，固原毅发公司有理由抗辩，故此，固原毅发公司的行为并非违约，且拖欠租金也未超过三个月，一审法院不应解除双方的《租赁合同》。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决显示公平。宁夏电力公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。固原毅发公司提出“租金交付时间应为每年最后一个月”的上诉理由属于故意歪曲租赁合同的约定内容，恶意拖延租金支付时间。
二、宁夏电力公司严格按照《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《房屋租金转交付三方协议》的约定向固原毅发公司交付了租赁房屋，固原毅发公司所谓租赁房屋交付具有瑕疵的理由不能成立。
三、一审法院判决解除宁夏电力公司与固原毅发公司签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，以及判令固原毅发公司承担违约金适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，二审法院应当驳回固原毅发公司的上诉请求，维持原判。宁夏电力公司向一审法院起诉请求：1.解除宁夏电力公司与固原毅发公司签订的《租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.固原毅发公司返还租赁房屋；3.固原毅发公司支付2015年房屋租金52万元，并按照年租金102万元的标准支付自2016年1月至返还房屋之日的租金；4.固原毅发公司支付逾期支付租金产生的违约金216471元并支付至返还房屋之日（按照年利率4.9%的四倍分段计算）；5.本案诉讼费由固原毅发公司承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，宁夏电力公司与固原毅发公司在银川市签订《租赁合同》，约定：宁夏电力公司将其所属的位于兴庆区民族南街208号大楼（主楼地上十层、地下一层、辅楼地上三层）及基础设施承租给固原毅发公司，用于经营酒店，租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日；租赁期满后，宁夏电力公司可以无条件收回租赁物，固原毅发公司应如期返还租赁物；租金为每年175万元，支付方式为合同签订后支付2013年全年租金，从第二年起租金每年提前一个月一次性付清，一年一清，以货币形式支付，不得以实物或者其他方式代替履行支付义务。还约定：固原毅发公司拖欠租金三个月的，宁夏电力公司可以单方行使解除权，终止合同履行，并可请求固原毅发公司赔偿由此造成的损失；固原毅发公司逾期交付租金，除交付租金外，每逾期一日向宁夏电力公司支付所欠租金2%的违约金；承租期满或者合同解除，固原毅发公司应当按时撤离，否则固原毅发公司应按每天伍仟元的标准向宁夏电力公司支付违约金。还约定：承租期满后，或因其他任何事由导致本合同解除或终止，固原毅发公司承诺所有装修、物品及新增设施等归甲方所有，固原毅发公司承诺所有建筑们相连的不动产（包括水、暖、电、电话、监控、网络、空调、消防系统及线路）无偿归宁夏电力公司所有。固原毅发公司不得随意拆除或就装修、维修事项向宁夏电力公司提出任何补偿请求。合同签订后，宁夏电力公司将房屋交付固原毅发公司使用。2013年10月，宁夏电力公司、固原毅发公司签订《房屋租赁合同补充协议》，将租赁期限变更为2013年2月1日至2018年1月30日。2013年12月，宁夏电力公司与电力财务公司西北分公司在西安市签订《房屋租赁合同》，宁夏电力公司将涉案房屋的辅楼部分出租给电力财务西北分公司使用，年租金73万元。在该合同其他条款处载明：“该租赁房屋原先由固原毅发商贸有限公司租赁给中国电力财务有限公司西北分公司，现经固原毅发商贸有限公司和中国电力财务有限公司西北分公司协商同意，由房屋所有权人即国网宁夏电力公司直接租赁给中国电力财务有限公司西北分公司。该合同成立后，中国电力财务有限公司西北分公司与固原毅发商贸有限公司关于该房屋所签订的所有租赁合同及补充协议同时作废”。该合同签订后，固原毅发公司承租的涉案房屋年租金变更为102万元。固原毅发公司向宁夏电力公司交纳了2013年及2014年房屋租金共计204万元，并于2015年12月10日向宁夏电力公司交纳了2015年的房屋租金50万元。现宁夏电力公司以固原毅发公司未按合同约定交纳租金，构成违约为由诉至法院，请求判如所请。庭审中，固原毅发公司称按月支付欠付租金，要求继续承租房屋，宁夏电力公司坚持要求解除合同。一审法院认为，宁夏电力公司与固原毅发公司签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。依据租赁合同及补充协议的约定，固原毅发公司应该在2015年1月向宁夏电力公司交纳2015年的租金102万元，在2016年1月份交纳2016年的租金，但固原毅发公司仅在2015年12月10日支付了2015年的租金50万元，剩余52万元租金及2016年租金至今未支付，已构成违约。宁夏电力公司依《租赁合同》约定要求解除与固原毅发公司签订《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，且固原毅发公司至今并未向宁夏电力公司付清房屋租金，故对宁夏电力公司的该诉请，予以支持。合同解除后，固原毅发公司应该返还租赁房屋。固原毅发公司应支付2015年租金52万元，并按照月租金8.5万元（102万元÷12个月）计算2016年1月至固原毅发公司实际返还房屋之日的租金。宁夏电力公司、固原毅发公司在《租赁合同》中约定如逾期交付租金，每逾期一日按照所欠租金2%支付违约金，宁夏电力公司现按照年利率4.9%的四倍主张违约金，法院确认固原毅发公司向宁夏电力公司支付逾期交付2015年租金的违约金187870.03元（2015年租金应于2015年1月1日前交纳，被告于2015年12月10日交50万元，逾期343天，该部分违约金为102万×4.9%×4倍÷365天×343天），并按照年利率4.9%的四倍支付52万元租金自2015年12月11日及2016年租金自2016年1月2日至本判决确定的付款之日的违约金。固原毅发公司认为《租赁合同》有拆装痕迹，与原合同不一致，但在限定期限内未向法庭提交其持有的合同原件进行核对，故对固原毅发公司的抗辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决：
一、解除原告国网宁夏电力公司与被告固原毅发商贸有限公司签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》。
二、被告固原毅发商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告国网宁夏电力公司兴庆区民族南街208号大楼；
三、被告固原毅发商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告国网宁夏电力公司2015年租金52万元及违约金187870.03元，并按照8.5万元/月的标准向原告国网宁夏电力公司支付2016年1月至本判决确定的返还房屋之日的房屋租金；同时按照年利率4.9%的四倍支付52万元自2015年12月11日及2016年租金自2016年1月2日至本判决确定的返还房屋之日的违约金；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6107元，由被告固原毅发商贸有限公司负担。本院二审期间，被上诉人宁夏电力公司围绕上诉人固原毅发公司的上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年8月，固原毅发公司与中国电力财务有限公司西北分公司（以下简称电力财务公司西北分公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：固原毅发公司将承租宁夏电力公司位于宁夏银川市兴庆区民族南街208号辅楼出租给电力财务公司西北分公司作为办公房屋使用，租赁期自2011年2月1日起至2018年1月30日止，租金为每年73万元等。2012年11月，固原毅发公司与电力财务公司西北分公司签订《房屋租赁合同补充协议》，就2011年8月已签订的该房屋租赁合同签订补充协议如下：1、签订该房屋租赁合同第二年起，即2012年2月1日起将该房屋租金变更为每年81万元（含税价）。2、本合同补充协议作为房屋租赁合同（中国电财西北分公司宁夏业务部ZL[2011]69号）的补充，除租金由变动外，其他条款遵从原合同。2013年12月10日，甲方电力财务公司西北分公司、乙方固原毅发公司与丙方宁夏电力公司签订《房屋租金转交付三方协议》一份，约定：甲方于2011年租赁乙方位于银川市民族南街208号辅楼办公房屋，并签订了房屋租赁合同（中国电财西北分公司宁夏业务部ZL[2011]69号），该房屋为丙方宁夏电力公司租赁给乙方固原毅发公司，又由乙方固原毅发公司将该辅楼转租给甲方电力财务公司西北分公司。经三方协商决定，自2013年起至房屋租赁合同到期日止，甲方将每年交付给乙方的房屋租金每年73万元直接交给丙方，有丙方出具相应的房屋租赁费发票给甲方。乙方不再就该房屋租赁业务收取甲方的房屋租金。甲方在收到丙方正规的房屋租赁费发票后一次性支付房屋租金给丙方指定的账户上。甲乙双方曾经在2012年11月签订过房屋租赁合同补充协议（中国电财西北分公司宁夏业务部ZL[2012]139号）。本三方协议生效后，原房屋租赁合同补充协议（中国电财西北分公司宁夏业务部ZL[2011]69号）同时作废。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、固原毅发公司与宁夏电力公司签订的《租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效，双方当事人均应按照合同约定完全履行各自义务。合同约定：涉案房屋的租赁期限从2013年2月1日起至2018年1月30日止；合同签订后支付2013年全年租金，从第二年起租金每年提前一个月一次性付清，一年一清。根据双方的约定，固原毅发公司应预付当年的租金，原审判决认定“固原毅发公司应该在2015年1月向宁夏电力公司交纳2015年的租金102万，2016年1月份交纳2016年的租金”符合双方的约定和交易习惯，固原毅发公司关于2015年租金应于2015年12月31日前付清的理由不能成立。
二、宁夏电力公司提交的固原毅发公司与电力财务公司西北分公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租金转交付三方协议》，能够证实经宁夏电力公司、固原毅发公司与电力财务公司西北分公司三方协商，宁夏电力公司与电力财务公司西北分公司直接建立租赁关系，固原毅发公司不再承租涉案房屋中的辅楼，固原毅发公司只承担主楼的租金102万元（175万元-73万元）的事实。固原毅发公司关于宁夏电力公司存在未交付租赁物的违约行为及原审在没有证据的情况下直接变更双方合同内容的理由不能成立。
三、根据双方约定，固原毅发公司应在2015年1月向宁夏电力公司交纳2015年度的租金，2016年1月交纳2016年度的租金，拖欠租金三个月，宁夏电力公司可以解除合同，并可请求固原毅发公司赔偿由此造成的损失。但固原毅发公司仅在2015年12月10日支付了2015年的租金50万元，剩余租金52万元及2016年租金至今未支付，固原毅发公司违约事实存在，一审法院依据双方的约定和查明的事实判决解除双方签订的租赁合同、补充协议及判决固原毅发公司承担违约责任符合法律规定。综上所述，固原毅发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12214元，由上诉人固原毅发商贸有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 范宁萍
审判员 刘利英
审判员 王文花
二〇一六年九月六日
书记员 李裕慧附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度搜索“”