河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫08民终2057号上诉人（原审原告）沈春耕，男，汉族，1966年2月12日出生。委托代理人郭有才。被上诉人（原审被告）苏亚军，男，汉族，1966年1月22日出生。委托代理人邬炳逵，孟州市众诚法律服务所法律工作者。原审第三人杨桂玲，女，汉族，1975年8月26日出生。
上诉人沈春耕与被上诉人苏亚军、原审第三人杨桂玲合同纠纷一案，沈春耕不服孟州市人民法院于2016年6月27日作出的（2016）豫0883民初906号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭审理了本案。上诉人沈春耕及其委托代理人郭有才，被上诉人苏亚军及其委托代理人邬炳逵到庭参加诉讼。原审第三人杨桂玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未申明理由，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：孟州市河阳大街河阳市场房号为2-42号门面房系沈春耕于2007年10月30日董国岭处购买所得。2009年4月2日沈春耕将该房卖给被告苏亚军，并给苏亚军出具了两份证明，内容分别为“城关镇河阳路北河阳市场2-42房卖给苏亚李春更2009年4月8号”、“卖给苏亚房42号，2009年11月底交房”；后沈春耕将董国岭的房产证交给苏亚军。苏亚军对该房产占有、使用、收益至今。第三人杨桂玲于2012年3月1日开始租赁河阳市场2-42房，租期三年，租金34000元。原告沈春耕于2016年3月17日书面通知被告苏亚军：解除“2009年4月8日至今七年之多双方未签订书面买卖房屋合同、未约定购房价款、未交付购房款”的“城关镇河阳路北河阳市场2-42房卖给苏亚李春更2009年4月8号”、“卖给苏亚房42号，2009年11月底交房”两份证明。原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和义务的合法行为。本案中，2009年4月2日沈春耕给苏亚军出具了内容分别为“城关镇河阳路北河阳市场2-42房卖给苏亚李春更2009年4月8号”、“卖给苏亚房42号，2009年11月底交房”的条据两张，从内容看应为原被告双方买卖房屋事实的证明，并非民法意义上的民事法律行为，所以原告沈春耕要求确认原告沈春耕解除“卖房证明、交房时间证明”的民事法律行为有效的诉讼请求，无法理和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条之规定，
判决如下：驳回原告沈春耕的诉讼请求。诉讼费1750元，减半收取为875元，由原告沈春耕承担。沈春耕上诉称：根据双方当事人，都认定原告提供的全部证据有效，2016年3月17日原告书面通知苏亚军解除卖房合同已经送达苏亚军，按照《合同法》第94、96、97条规定，解除卖房合同书面通知到达苏亚军时即可解除卖房合同，反而原判漏判，错误适用《民法通则》第54条，应当适用《合同法》第94、96、97条规定，足以证明原判认定“无法可依”是不正确的。上诉请求：1、撤销原判，改判或发还重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人苏亚军答辩称：上诉人沈春耕2016年3月17日送达被上诉人苏亚军的书面通知，其内容是解除上诉人为被上诉人出具的“卖房证明”和“交房时间证明”。而不是解除双方之间的房屋买卖合同。“卖房证明”和“交房时间证明”是上诉人诉被上诉人返还原物一案中认定双方存在房屋买卖合同关系的有效证据。上诉人无权单方提出解除。因通知不是解除房屋买卖合同，故不适用《合同法》94条、96条、97条等相关规定。一审法院对此做出判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，判决公平公正，应依法予以维持，上诉人的上诉理由不能成立，应依法予以驳回。根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：一审法院判决驳回沈春耕的诉讼请求有无法律和事实依据。针对本案争议焦点，上诉人沈春耕认为，一审判决和一审认为部分被一审采信案件事实推翻，一、原判决和原判认定属故意违背原审确认解除“卖房交房证明”案件有效事实。现有一审判决书第三页下属1至6行本院确认案件有效事实：原告沈春耕2016年3月17日书面通知被告苏亚军解除：未付房款、未约定房款、未鉴定房屋买卖合同的“卖房交房证明”。足以证明：一审确认采信双方当事人已经解除“卖房交房证明”的事实有效。即已经确认“解除的卖房交房证明”的法律民事行为有效。同时证明：苏亚军未在收到解除“卖房交房证明”通知书之日起三个月内向法院提诉讼。原被告之间的房屋买卖合同关系根本不存在。仅仅“卖房交房证明”是因交给被告借租房屋而出具的“卖房交房证明”。该“卖房交房证明”在被告收到解除合同通知书之日即2016年3月17日解除。充分证明：原告主张被告借租原告的门面房拒不归还，造成原告天天受损、被告天天收租金日益剧增，截止2016年5月底被告已收租金7.8万元的事实成立。应当按照《合同法》第九十六条和第二百一十九条以及最高法院《关于适用合同法若干问题解释二》第二十四条判决。
二、孟州市法院（2012）孟民初字第00758号民事判决书认为：未在收到解除合同通知书之日起三个月内向法院提诉讼。原被告之间的合同已于被告收到解除合同通知书之日解除。足以证明：本案原判将被告未在收到解除“卖房交房证明”通知书之日起三个月内向法院提诉讼。原被告之间的未交付购房款的房屋买卖合同关系已于被告收到解除“卖房交房证明”通知书之日解除。我国合同法第九十六条规定了行使解除权解除合同的程序，是依当事人一方的意思表示即可成立。意思表示采用到达主义，用通知的方式作出通知一经到达对方即可解除“卖房交房证明”。足以证明：未付房款、未约定房款、未鉴定房屋买卖合同的“卖房交房证明”开始就不存在房屋买卖合同关系，是租赁房屋关系。但是，原判将已经解除“卖房交房证明”事实当成“未解除卖房交房证明”事实，忽视原告依法行驶解除权解除“卖房交房证明”事实。买卖房屋的事实已经不存在，暴露被告租原告门面房7年不交房租而无据说成“其是出10.5万元买房”，但是举不出原告收到10.5万元证据。因在原告行使解除权后，“卖房交房证明”已被解除，其提起诉讼的目的，是为了行使合同解除后的清算权。行使清算权的内容才是其真正的诉讼目的。一审被告未在收到解除“卖房交房证明”通知书之日起三个月内向法院提诉讼。为防止异议人在判决之后另行行使异议权而起诉，造成既判结果的动摇，法院应在判决理由部分对解除权行使方行使解除权的效力加以确认，行使解除权合法有效，应当支持行使清算权的请求。一审确认解除“卖房交房证明”的解除买卖房屋事实有效，反而原判违法当成“未解除卖房交房证明”事实判决、错误认定原告的诉讼请求无法理和法律依据”。纯属适用法律错误。应当撤销原判，支持原告一审诉讼请求。被上诉人苏亚军认为，上诉人的请求是确认解除“卖房证明”和“交房时间证明”的民事法律行为有效，从解除的内容看是双方买卖房屋事实的证明，并非民事法律行为，故上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，一审判决是正确的。经本院审理查明的案件事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，依照法律规定，在双方约定一方解除合同的条件成就时或法律规定的当事人可以解除合同的情形发生时，当事人一方可主张解除。本案中，“卖房证明”实质上是上诉人沈春耕向被上诉人苏亚军出具的证明双方之间存在房屋买卖关系的自认事实，该证明不能引起双方之间权利义务的设立及变更，并非民事法律行为，一审对此认定并无不当。而“交房时间证明”是沈春耕向苏亚军作出的交付该房屋的承诺，属于单务合同，现沈春耕单方行使解除权既无双方事先约定也不符合法律规定，故其要求解除该证明的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决驳回沈春耕的诉讼请求，并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由沈春耕承担。本判决为终审判决。
审 判 长 贾文宇代
审判员 米新秀代
审判员 侯永言
二〇一六年九月六日
书 记 员 孙惠惠 微信公众号“”