吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉03民终788号
上诉人（一审被告）：郭兆才，男，汉族，住四平市铁西区。
委托代理人：郭鹏，男，汉族，住四平市铁西区。
委托代理人：汪艳娟，吉林惠胜律师事务所律师。
被
上诉人（一审原告）：四平百货大楼股份有限公司。住所：四平市铁西区。
法定代表人：田贵龙，董事长。
委托代理人：冯世恒，该公司经理。
委托代理人：陈德森，吉林辅民律师事务所律师。
上诉人郭兆才因与被上诉人四平市百货大楼股份有限公司（以下简称百货大楼）土地租赁合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2015）四西民一初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郭兆才及其委托代理人郭鹏、汪艳娟，百货大楼委托代理人冯世恒、陈德森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭兆才上诉请求：撤销一审判决，驳回百货大楼的全部诉讼请求。理由如下：1.上诉人经建设主管部门批准在租赁土地上进行相关建设，并未违反与被上诉人的约定。双方在《租赁合同》第四条中明确约定，如国家征收租赁场地时，全部补偿金归郭兆才所有，故出租、承租双方对国家征收行为有预见，人民政府征收百货大楼出租的土地及地上建筑物并非不可抗力。被上诉人要求解除合同没有事实和法律依据。一审将征收行为视为不可抗力，并适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款解除双方签订的《租赁合同》，属适用法律错误。2.上诉人在租赁土地上修路、建设，支付审批、建设费用数百万元；上诉人因征收预期可获得不止上千万元的补偿金，被上诉人解除租赁合同的目的是将本应属于上诉人的补偿金据为己有，但一审法院无视这一事实，错误适用法律，解除双方签订的《租赁合同》，仅判决被上诉人返还上诉人198000元租金，违反合同法的公平原则。3.一审法院第二次开庭以口头方式通知上诉人，且未告知开庭内容，许可被上诉人逾期举证、提请证人作证，严重违反法定程序。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，严重违反法定程序，应驳回百货大楼的全部诉讼请求。百货大楼辩称：本案人民政府征收行为虽可能发生，但与自然灾害、地震一样，能预见可能发生，但具体时间不可预见，属于不可抗力的不能预见；国土征收行为具有强制性，是被上诉人不能避免、不能克服的事件，一审适用不可抗力的规定判决解除双方签订的《租赁合同》正确。本案《租赁合同》第四条关于征地补偿归属的内容，是双方约定解除合同的条款，在该条款约定的解除条件成就时，双方签订的《租赁合同》应当解除。被上诉人已于起诉前将解除合同通知送达给上诉人，该通知到达上诉人时，双方签订的《租赁合同》已解除。上诉人在租赁土地上违法建筑，被人民政府规划部门决定强行拆除，租赁土地上的标的物将消失，双方的租赁合同应该解除。一审法院对涉及公共利益的与旧城改造相关的诉讼，依职权调取相应证据，就所调取的证据通过开庭予以质证，符合我国民事诉讼法第64条、68条的规定，并无不妥。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持一审判决。百货大楼在一审中起诉称：2003年6月10日，百货大楼与郭兆才签订《租赁合同》，约定百货大楼将其墙外296.78平方米场地租给郭兆才，租金27万元，租期50年。2003年9月9日，四平市城市规划处批准百货大楼在郭兆才所租赁场地建310平方米自行车存车处，百货大楼将该存车处租赁给郭兆才使用。2014年5月22日，四平市铁西区人民政府决定旧城改造，征收百货大楼及其出租给郭兆才的场地，并于2014年9月26日给百货大楼送达了《整改通知》，要求百货大楼限期处理并腾迁郭兆才租赁的场地及违建房屋。百货大楼于2014年9月29日给郭兆才送达了《解除租赁合同通知书》。后又多次催促郭兆才腾迁，郭兆才一直置之不理。百货大楼为执行人民政府的征收决定及维护自身的合法利益，诉请解除上述租赁合同，郭兆才立即腾空承租房屋、退出租赁场地。郭兆才在租赁期间违约、违法在租赁场地及自行车存车处私搭乱建的附属物，应立即自行拆除，损失自行承担。郭兆才在一审中答辩称：百货大楼要求解除合同，没有法定、约定事由，应继续履行租赁合同。郭兆才在百货大楼出租的场地上自行建造自行车棚和办公室等建筑，并非百货大楼出租自行车棚给郭兆才。人民法院应驳回百货大楼提出的解除合同、腾迁房屋、退出场地的诉讼请求。一审法院审理查明：2003年6月10日，百货大楼与郭兆才签订《租赁合同》，百货大楼将其南山墙外面积296.78平方米的闲置土地出租给郭兆才，租期自2002年10月1日至2052年10月1日共计50年，租金27万元。2003年9月9日，经四平市城市规划管理处同意，四平市建设局批准后，郭兆才以百货大楼的名义开始对步行街西侧、百货大楼南侧的租赁场地进行办公室及自行车存车处施工建设，于2005年11月9日竣工验收合格，并由四平市建设局发放四平市建设工程施工规划验收合格通知书。2013年9月3日，四平市规划局对百货大楼地块规划条件作出规定。2013年10月10日，四平市人民政府在关于百货大楼地块规划条件的批复中同意百货大楼地块规划条件。2014年5月22日，四平市铁西区人民政府下达了四铁西政发【2014】10号房屋征收的决定，征收百货大楼及其出租的土地，郭兆才租赁的土地均在四平市铁西区人民政府征收规划红线范围之内。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。四平市铁西区人民政府征收行为致使百货大楼与郭兆才签订的租赁合同中所租赁的空闲地不能继续使用。政府征收行为属不可抗力，因不可抗力致使双方当事人不能继续实现合同目的，双方均有解除租赁合同的权利，故对百货大楼请求解除与郭兆才签订的租赁合同及返还租金的主张，予以支持。百货大楼诉请退租金182250元，经核实应返还给郭兆才自2016年5月26日起至2052年10月1日止租赁场地租金198000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。百货大楼与郭兆才签订的租赁合同解除后，郭兆才继续占用所租赁的场地没有法律依据，百货大楼有权基于对租赁土地的使用权请求郭兆才返还租赁场地，故对百货大楼诉请郭兆才立即腾空租赁房屋及退出租赁场地，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：
一、解除百货大楼与郭兆才于2003年6月10日签订的租赁合同。
二、百货大楼于判决生效之日起十日内返还郭兆才租金198000元。
三、自判决生效之日起60日内，郭兆才腾出百货大楼所有的位于百货大楼南山墙外296.78平方米租赁场地。案件受理费3945元，百货大楼负担3845元，郭兆才负担100元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：人民政府的征收行为，与地震、海啸等自然事件一样，均是不可预见能否发生，发生后不能避免、不能克服的情事，符合不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力的本质特征，属于不可抗力。一审认定人民政府征收本案所涉租赁土地，属于法律规定的因不可抗力可以解除本案《租赁合同》的法定事由，并无不当。本案出租、承租双方在合同中虽对征收补偿归属进行约定，但在本案合同履行期内，人民政府是否可能对租赁土地进行征收，什么时间征收，均是不能预见的，该约定的存在不影响对征收行为是否发生不能预见的评价，郭兆才认为双方对征收行为有所预见，人民政府征收行为非属不可抗力，百货大楼不能以征收行为作为解除合同的法定条件，一审以不可抗力为依据解除《租赁合同》错误，均不能成立，不予支持。百货大楼主张征收行为属于不可抗力成立，应予支持。一审法院于第二次开庭前三日向郭兆才送达了开庭传票，郭兆才提出的该院以口头通知其开庭与事实不符；对于审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，对于超过举证期限的证据，人民法院可以根据案件具体情形许可当事人举证、质证，当事人不因举证期限经过丧失举证权，只是应当说明理由后由人民法院予以处理。郭兆才提出一审程序违法，没有事实和法律依据，不能成立，不予支持。对于人民政府征收补偿问题，可于相关评估完成后由本案当事人与人民政府另行处理，不属本案审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费3945元，由上诉人郭兆才负担。本判决为终审判决。
审判长 刘士木
审判员 王月光
审判员 李晓霞
二〇一六年九月六日
书记员 贾红玲 来自：