济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高民初字第751号
原告：刘桂华，女，1969年2月1日出生，汉族，住山东省德州市。
委托诉讼代理人：常秀清，山东国曜律师事务所律师。
被告：山东省诚信行物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王宏杰，董事长。
委托诉讼代理人：周华，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
被告：济南海信置业有限公司，住所地济南高新区舜华北路180号慧园东区7号楼商业楼103室。
法定代表人：刘浩，董事长。
委托诉讼代理人：陈晓鹏，山东康桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李丹，山东康桥律师事务所实习律师。
原告刘桂华与被告山东省诚信行物业管理有限公司（以下简称：山东诚信行公司）、被告济南海信置业有限公司（以下简称：济南海信公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法适用简易程序于2014年12月4日公开开庭进行了审理，原告刘桂华，被告山东诚信行公司委托诉讼代理人周华、秦承龙，被告济南海信公司委托诉讼代理人陈晓鹏、李丹到庭参加了诉讼；后依法组成合议庭于2015年2月11日公开开开庭进行了审理，原告刘桂华及其委托诉讼代理人常秀清，被告山东诚信行公司委托诉讼代理人周华，被告济南海信公司委托诉讼代理人陈晓鹏到庭参加了诉讼；2016年7月7日，本院依法另行组成合议庭再次公开开庭进行了审理，原告刘桂华及其委托诉讼代理人常秀清，被告山东诚信行公司的委托诉讼代理人秦承龙，被告济南海信公司委托诉讼代理人陈晓鹏、李丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘桂华诉称，2011年8月26日被告济南海信公司将济南市高新区舜华北路180号海信慧园小区东区4号楼1单元203房屋交付原告使用，并指定被告山东诚信行公司负责物业管理。2011年12月至2013年8月期间，原告居住的海信慧园小区东区4号楼1单元203室经常由于下水管道堵塞，厨房经常被污水浸透，但都没有造成重大损失，多次申请被告山东诚信行公司、济南海信公司在没有造成重大损失之前尽快解决管道堵塞问题，被告山东诚信行公司、济南海信公司，每次都是相互推诿敷衍了事，一拖再拖，不彻底解决管道堵塞问题。终于在2013年12月6日又一次严重堵塞，原告的家里又一次被污水浸泡，6日半夜刚打扫完7日早上污水又一次泛滥，因为这几次都是原告家里没有人，房屋及所有家具被污水浸泡的时间比较长，现已严重损坏，造成了重大损失。经原告多次找被告济南海信公司协调，被告济南海信公司于2013年12月16日开始维修更换了下水管道，之后再没有出现堵塞现象。原告房屋厨房内的整体橱柜、厨房门、客厅的衣帽柜、沙发及卧室的门等物品都是实木家具，经污水多次浸泡，现已变形破裂损坏，厨房气味难闻，几处墙皮已脱落，给居住者带来了多处不便与麻烦，因此原告要求被告山东诚信行公司、济南海信公司赔偿上述装修和损坏的物品及粉刷内墙等经济损失16100元。原告房屋的租赁客户因污水多次泛滥，气味难闻，影响正常生活，在没有居住到合同期满便与原告解除了房屋租赁合同，房屋空闲两个多月，两个多月之后才与新客户签约，因房屋内家具经多次浸泡部分已损坏，屋内有异味，房屋租金由原来的3000元/月降为2800元/月，因此给原告造成了8400元的房屋租金，亦应由被告山东诚信行公司、济南海信公司承担赔偿。由于原告在德州居住和工作，多次来济南处理下水管道漏水问题，必然需要支付交通费，请假回济不能上班，亦有误工费及通讯费，因此要求被告山东诚信行公司、济南海信公司承担原告交通费2200元，误工费、通讯费2300元。三年来为维护原告合法权益，原告多次找被告山东诚信行公司、济南海信公司协商，均未得到满意答复，房屋内由于污水多次浸泡，至今气味犹在，给原告带来了麻烦与精神打击，因此要求被告山东诚信行公司、济南海信公司赔偿原告精神损失费1000元。请求依法判令：1、被告山东诚信行公司、济南海信公司赔偿原告经济损失共计16100元。2、被告山东诚信行公司、济南海信公司赔偿原告房屋租赁费损失共计8400元。3、被告山东诚信行公司、济南海信公司赔偿原告交通费、误工费、通信费共计4500元。4、被告山东诚信行公司、济南海信公司赔偿原告精神损失费1000元。5、本案的全部诉讼费由被告济南海信公司、山东诚信行公司承担。
被告山东诚信行公司辩称，被告山东诚信行公司在物业服务工程中严格按照合同约定提供物业服务，并根据前期物业服务合同约定及业主要求及时对污水排水系统进行疏通，原告的损失是由于被告济南海信公司排水管道设计存在问题导致的，与被告山东诚信行公司不存在任何关系，请求依法驳回原告对被告山东诚信行公司的诉讼请求被告济南海信公司辩称，一、本案涉案房屋下水道堵塞系在原告使用过程中产生，并非房屋存在质量问题，被告济南海信公司无义务承担原告的损失。首先，本案中，涉案房屋竣工后已经四方验收合格并办理竣工备案登记手续，不存在任何质量问题。原告所述地基下沉影响排水等情况缺乏证据支持且与事实不符。其次，本案涉案房屋下水道堵塞系在原告使用过程中产生，与被告济南海信公司无关。2011年8月25日，被告济南海信公司将商品房交付给原告，原告收房时并未就下水道堵塞问题提出过任何异议。且本案下水道堵塞时间为2013年8月及12月，此时房屋已由原告使用长达2年的时间。由此可以充分看出，本案下水道堵塞是在原告使用房屋过程中产生的，与被告济南海信公司无关。因此，本案涉案房屋的下水道堵塞并非工程质量问题造成的，原告据此要求被告济南海信公司承担赔偿责任没有任何依据，应依法驳回原告的诉讼请求。
二、本案涉案房屋下水道的维修、养护工作系由被告山东诚信行公司负责，维修、保养不当所造成的损失亦应由山东诚信行公司承担。
原告于2011年8月15日与被告山东诚信行公司签订的《前期物业服务协议》第三条第2款约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟道……）的维修、养护、管理和运行服务”。因此本案下水管道的维修、保养的工作应由被告山东诚信行公司负责。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。《前期物业服务协议》第二十六条亦约定“乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任”。因此，本案原告房屋下水道堵塞后，被告山东诚信行公司作为物业公司，应依据法律规定与合同约定，对原告下水道问题进行及时维修与疏通。如果被告山东诚信行公司未能承担下水道维保责任而给原告造成损失的，该损失赔偿责任亦应由被告山东诚信行公司承担，与被告济南海信公司无关。综上，原告要求被告济南海信公司赔偿经济损失的诉求，没有事实与法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，原告刘桂华于2009年7月26日购买了由被告济南海信公司开发的济南市高新区舜华北路180号海信慧园小区东区东区4号楼1单元203房屋一套。被告济南海信公司于2011年8月25日将该房屋交付给原告。原告对涉案房屋进行了装修。该房屋于2011年10月28日通过了房屋建筑工程竣工验收备案。2010年6月11日，被告山东诚信行公司与被告济南海信公司签订了《前期物业管理服务合同》，该服务合同第二章第二条规定“在物业管理区域内，乙方（被告山东诚信行公司）提供的前期物业管理服务包括以下内容：……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通”。2011年8月25日，原告刘桂华与被告山东诚信行公司签订了《海信慧园前期物业服务协议》，该服务协议第三章第三条约定了“在物业管理区域内，乙方（被告山东诚信行公司）提供的前期物业管理服务包括以下内容：……2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等，但属于本应当由专业经营单位管理维护的除外）的维修、养护、管理和运行服务；4、物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……”。《前期物业管理服务合同》附件载明“每年两次对污水系统全面维护保养”。自被告济南海信公司向原告交付涉案房屋后，一直是由被告山东诚信行公司负责小区的前期物业管理服务工作。庭审中，原告称2012年3月12日、2013年8月15日、2013年12月6日、2016年12月7日因厨房洗手盆上面的下水管道漏水，造成了原告房屋内出现大量积水，浸泡了整个厨房，造成了原告厨房整体橱柜底座被浸泡、管道部分变色，墙角被水浸，客厅衣帽柜底部、个别厨房、客厅门底部、门框底部、沙发腿浸泡起皮，厨房异味等损失。被告济南海信公司于2013年12月16日更换了污水管道，被更换的污水管道里存在大量堵塞物。自此之后再也没有出现污水外溢的情况。被告济南海信公司、山东诚信行公司对上述情况予以确认。经原告刘桂华申请对涉案房屋因污水浸泡造成的装修和财产损失价值进行评估鉴定，本院通过济南市中级人民法院技术室委托山东舜天信诚资产评估有限公司于2015年8月28日作出鲁舜诚鉴字[2015]第114号鉴定意见书（以下简称：鲁舜诚鉴定意见书）。鉴定结论为：经评估计算，上述浸泡损失总额确定为3500元。原告刘桂华为此支出鉴定费2000元。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、鉴定意见书、前期物业服务合同、前期物业服务协议，被告济南海信公司提交的房屋交付手续、房屋竣工验收备案单及原、被告双方的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告刘桂华与被告山东诚信行公司签订的《前期物业服务协议》及被告济南海信公司与被告山东诚信行公司签订的《前期物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。原告刘桂华购买的海信慧园小区东区4号楼1单元203室住房，在其交房使用近二年后，因下水管堵塞，户内厨房被污水浸泡，致使房屋内积水，整体橱柜、厨房门、客厅的衣帽柜、沙发及卧室的门等物品受损。同时，更换的旧的管道里存在大量堵塞物，被告山东诚信行公司作为物业管理公司，对污水管道具有维修养护的义务，保证排污管道的通畅是其应尽的职责，其提交的排水系统清理记录表系其单方记录，不能证明其完全尽到了《前期物业服务协议》和《前期物业管理服务合同》中约定的维修养护义务，被告山东诚信行公司未完全履行合同约定的维修、养护、管理和维护义务，其应对业主刘桂华因下水管道溢水产生的损失承担赔偿责任。
原告刘桂华主张被告济南海信公司承担赔偿责任的诉讼请求，因其与被告济南海信公司之间的房屋买卖关系与本案中其财产受损并非同一法律关系，不宜一并处理，故本院不予支持。原告刘桂华主张经济损失共计16100元，原告提供了受损物品照片及购买时的票据一宗。被告山东诚信行公司、济南海信公司对照片的真实性有异议，认为从原告提交的照片无法证明损失的原因、时间、损失的程度。对票据的真实性有异议，认为不能证明原告购买的橱柜、吊柜等收据所列的物品用于原告所实际居住的房屋。被告济南海信公司同时认为除地毯的收据外，其他收据没有提供方的公章或签字，不能证明真实性，单据所记载的仅仅是物品的新置价格，本案的损失可以通过修复、更换等方式解决。因此，原告所提供单据与其主张的损失无关。山东舜天信诚资产评估有限公司于2015年8月28日对涉案房屋因污水浸泡造成的装修和财产损失价值作出鲁舜诚鉴字[2015]第114号鉴定意见书，确定浸泡损失总额为3500元。原告因此支付鉴定费2000元，鉴定费的产生系为确定损失金额，与损失应一并由产生损失的责任主体即被告山东诚信行公司承担。原告主张房屋租赁损失费8400元，交通费、误工费、通讯费4500元，未提供相关证据予以证实。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对原告主张的房屋租赁损失费、交通费、误工费、通讯费不予支持。原告主张精神损失费1000元，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告山东省诚信行物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘桂华赔偿经济损失3500元。
二、驳回原告刘桂华对被告济南海信置业有限公司的诉讼请求。
三、驳回原告刘桂华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告刘桂华负担486元，由被告山东省诚信行物业管理有限公司负担64元。鉴定费2000元，由被告山东省诚信行物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
代理
审判员 梁 猛
人民陪审员 孙红玲
二〇一六年九月一日
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