重庆市渝中区人民法院行 政 判 决 书（2014）中区行初字第00216号原告何成容，女，1973年5月16日出生，汉族，住址：重庆市渝中区。委托代理人赵萍，国浩律师（重庆）事务所律师。被告重庆市国土资源和房屋管理局，住所地：重庆市渝中区人和街99号。法定代表人董建国，局长。委托代理人贺雄，该局工作人员。第三人刘霜梅，女，1984年10月1日出生，汉族，住址：四川省犍为县。第三人谢华平，男，1971年12月5日出生，汉族，住址：重庆市渝中区。
原告何成容不服被告重庆市国土资源和房屋管理局（简称市国土房管局）房屋转移登记一案，于2014年10月29日向本院提起行政诉讼。本院于同年11月4日受理后，于2月24日向被告市国土房管局送达了起诉状副本及应诉通知书。因刘霜梅、谢华平与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年7月4日、9月1日公开开庭进行了审理。原告何成容及委托代理人赵萍、被告市国土房管局的委托代理人贺雄、第三人刘霜梅到庭参加诉讼。第三人谢华平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案于2014年12月17日裁定中止诉讼，现已恢复诉讼并审理终结。2012年11月7日，重庆市土地房屋权属登记中心就本市渝中区大坪正街118号3幢12-3号房屋向第三人刘霜梅颁发101房地证2012字第15709号房屋产权证。
原告何成容诉称，重庆市渝中区大坪正街118号C幢（3幢）12-3号住宅房屋是谢华平与何成容的夫妻共同财产。谢华平与何成容离婚纠纷一案，渝中区人民法院作出的（2011）中区民初字第00969号《民事判决书》判决：
一、准许何成容与谢华平离婚。
二、共同财产：何成容分得重庆市渝中区大坪正街118号C幢（3幢）12-3住宅房屋（建筑面积124.5平方米）一套……。一审判决后，谢华平不服，向重庆市第五中级人民法院上诉。重庆市第五中级人民法院作出的（2012）渝五中法民终字第3470号《民事判决书》判决：驳回上诉，维持原判。何成容及谢华平的代理人邹俊于2012年11月1日领取（2012）渝五中法民终字第3470号《民事判决书》。因此，从2012年11月1日起，重庆市渝中区大坪正街118号C幢（3幢）12-3号住宅房屋属于何成容一人所有。2012年11月8日，何成容到市国土房管局的权属登记中心进行查询涉案房屋的状态时，该房屋截止2012年11月8日10时58分35秒仍登记在谢华平名下，何成容当即向登记中心申明要求不要办理过户登记手续，同时邮寄了《关于要求拒绝为谢华平办理重庆市渝中区大坪正街118号C幢（3幢）12-3住宅房屋转让手续（包括发放房屋产权证）的函》。但事实上，刘霜梅提供的涉案房屋的产权证记载显示：市国土房管局于2012年11月7日已经把该房屋转移登记到刘霜梅名下，并办理了产权登记、领取了产权证，这与何成容在2012年11月8日查询的涉案房屋状态的结果是矛盾的。原告要求撤销被诉行政行为的具体理由是：首先，被告没有尽到审查义务。涉案房屋的借款合同写明了共有人为原告，被告在办理过户登记时应审查共有人是否同意卖房，以及第三人谢华平是已婚还是未婚，从而判断涉案房屋是第三人谢华平的个人财产还是夫妻共同财产，被告在询问笔录中也未对是否是夫妻共同财产进行核实。其次，被告没有履行实地查看涉案房屋的义务。第三，2012年11月8日涉案房屋尚登记在第三人谢华平名下，原告于14日向被告核实，第三人刘霜梅尚未领取房屋产权证。但在被告举示的证据中显示第三人刘霜梅于2012年11月6日办理过户登记，于11月7日领取产权证，第三人谢华平于2012年11月6日向兴业银行偿还房屋贷款的尾款以及领取产权证原件，由此说明此次交易不符合交易习惯，被告与第三人刘霜梅、谢华平恶意串通，将涉案房屋的产权人从谢华平变更登记为刘霜梅，该登记行为违反了法律、行政法规强制性规定，损害了原告的合法利益。请求法院依法撤销市国土房管局将重庆市渝中区大坪正街118号3幢12-3号房屋的产权登记在刘霜梅名下并向其发放产权证的具体行政行为。原告何成容在法定期限内向本院提供了以下证据：1、谢华平与重庆嘉华建设开发有限公司签订的涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》；2、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；3、《个人住房借款合同》，1-3项证据拟证明：涉案房屋虽登记在谢华平名下，但系谢华平与何成容婚姻关系存续期间购买的，何成容是房屋共有人；《个人住房借款合同》在市国土房管局处备案，市国土房管局知道何成容系该房屋的共有人；刘霜梅也能够知道或应当知道何成容系该房屋的共有人；4、（2011）中区民初字第00969号《民事判决书》；5、重庆中鼎（2011）评鉴字第08号《司法鉴定意见书》；6、（2012）渝五中法民终字第3470号《民事判决书》及其送达回证二份；4-6项证据拟证明：涉案房屋在2012年11月1日之前属于谢华平和何成容的夫妻共同财产；生效的法律文书已经确定了在2012年11月1日之后涉案房屋属于何成容一人所有；经评估公司评估，涉案房屋的价值为77.9万元；7、2016年6月26日的调取证据申请书；8、兴业银行个人贷款结清证明；9、《申请解除抵押登记的函》；7-9项证据拟证明谢华平于2012年11月6日结清涉案房屋的贷款并领取该房的产权证原件，兴业银行股份有限公司重庆分行于2012年11月6日申请解除该房的抵押登记；10、《房屋权利登记信息查询证明》；11、《关于要求拒绝为谢华平办理重庆市渝中区大坪正街118号C幢（3幢）12-3住宅房屋转让手续（包括发放房屋产权证）的函》及特快专递单；10-11项证据拟证明何成容于2012年11月8日进行查询，涉案房屋仍登记在谢华平名下；何成容以特快专递的方式向登记中心发函，要求登记中心不要为谢华平办理过户登记手续，被告不予理睬；12、谢华平与刘霜梅签订的房屋买卖合同，拟证明合同约定自行成交，不是通过中介公司成交，该合同没有约定交房及占用房屋的时间；房屋的交易价格为60万元，明显低于涉案房屋的市场价格80-90万元，也低于评估价格77.9万元；合同内容违反了婚姻法及司法解释等法律法规，系无效合同；刘霜梅明知谢华平无权擅自出售涉案房屋，而与其签订房屋买卖合同，具有重大过失，不构成善意取得；13、房屋权属登记申请书；14、业务受理通知书，13-14项证据拟证明市国土房管局为谢华平办理了过户登记手续，且与谢华平恶意串通，将过户登记时间提前为2012年11月6日，并将颁发给刘霜梅的房产证办理和领取时间提前登记为2012年11月7日；谢华平办理涉案房屋的结清尾款、解押、过户、办理房产证均在一天内办结，不符合交易习惯；市国土房管局在办理此次过户登记时，未尽到审核义务，未审核谢华平的婚姻状况，未审核该房屋是夫妻共有财产还是谢华平个人财产，未要求共有人何成容共同到场申请登记，或出具是否同意的书面意见；15、刘霜梅诉何成容返还原物纠纷一案的一审、二审开庭笔录；16、调取证据申请书，15-16项证据拟证明在该案庭审时刘霜梅陈述其知道谢华平已婚，谢华平口头告知刘霜梅卖房的事情其配偶是同意的，刘霜梅此时已知道本案讼争房屋系夫妻共同财产；刘霜梅陈述房屋是三室一厅，而房屋实际上是四室二厅，与其陈述不相符合，购房者不清楚房屋的结构，不符合交易习惯，其没有尽到买房的审慎核实的义务；17、重庆江都建设（集团）有限公司工商档案信息；18、2010年4月2日何成容与谢华平离婚诉讼庭审笔录及民事诉状；19、（2011）中区民初字第1627号民事判决书、邹俊身份证复印件、当事人送达地址确认书、谢华平常住人口登记表；20、2011年4月19日开庭笔录；21、（2011）渝五中法民终字第3743号《民事判决书》；22、（2011）年中区法民初字第969号审理笔录（两次）；23、2012年9月7日审理笔录；24、（2013）中区民初字第1926号开庭笔录；25、2016年6月26日调取证据申请书、谢华平的常住人口登记卡，17-25项证据拟证明：重庆江都建设（集团）有限公司的企业法定代表人为谢华安，谢华安是谢华平的哥哥；在谢华平与何成容离婚纠纷案件中，谢华平的代理人是邹俊，在谢华安与谢华平、何成容借款纠纷案件中，谢华安的代理人也是邹俊，而邹俊是重庆江都建设（集团）有限公司职工，刘霜梅也是该公司的财务人员；且刘霜梅、谢华安、谢华平是四川省乐山市的同乡。由此可以认定刘霜梅、谢华安、邹俊、谢华平相互之间应当认识或了解，刘霜梅在购买谢华平的涉案房屋时，应当知道谢华平与何成容诉讼离婚及分割涉案房屋的事实。邹俊、谢华安、刘霜梅、谢华平恶意串通，帮助谢华平转移财产，刘霜梅在购买该房屋时存在严重的恶意。同时也证明市国土房管局与谢华平、刘霜梅恶意串通将过户时间提前；26、（2015）中区法民初字第03717号《民事判决书》、法律文书生效证明，拟证明（2015）中区法民初字第03717号民事判决书已发生法律效力；27、民事再审申请书、特快专递单，拟证明何成容不服重庆市（2015）中区法民初字第03717号民事判决书，已经向重庆市第五中级人民法院申请再审，为此原告诉被告重庆市国土资源和房屋管理局、第三人谢华平、刘霜梅撤销产权登记纠纷一案应当中止审理。
被告市国土房管局辩称，本市渝中区大坪正街118号3幢12-3号原系谢华平所有，持有101房地证2008字第43128号房地产权证。2012年11月6日，谢华平与刘霜梅在市国土房管局的委托机构重庆市土地房屋权属登记中心共同申请办理上述房屋的转移登记。双方提交了《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《重庆市房屋买卖合同》、《身份证》、《101房地证2008字第43128号》原件及复印件等材料。重庆市土地房屋权属登记中心依据《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十三条、第十四条之规定，对双方提交的资料审核后，认为申请人提交的资料齐全，遂向刘霜梅颁发了101房地证2012字第15709号。刘霜梅于2012年11月7日领取。2012年11月8日上午，何成容到登记中心查询上述房屋的登记信息。登记中心按照已归档资料为其出具了登记信息查询证明：经查询本中心辖区（渝中区）已办结并归档的房屋登记信息，截止查询时间2012年11月8日10时58分……谢华平拥有位于渝中区大坪正街118号3幢12-3#房屋……。而谢华平与刘霜梅申请办理的本次转移登记资料仍在整卷装订中尚未归档，故电脑中已归档资料显示的权利人仍为谢华平。因为本案涉及101房地证2012字第15709号的产权人及原产权人，因此应当追加刘霜梅与谢华平为本案的第三人。市国土房管局认为，何成容与谢华平发生争议期间，未依法采取有效措施避免损失，应自行承担不利后果；登记中心办理该转移登记的行为合法有效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告市国土房管局在法定期限内向本院提供了作出行政行为的证据、依据：1、发证窗口发放资料清单；2、重庆市土地房屋权属登记审核表；3、房屋登记信息；4、重庆市国土资源和房屋管理局收费通知书；5、重庆市契税缴税证明；6、销售不动产统一发票；7、重庆市土地房屋权属登记中心业务受理通知书；8、重庆市土地房屋权属登记中心预检通知单；9、询问记录；10、重庆市土地房屋权属登记申请书，1-10项证据拟证明办理该转移登记的程序合法；11、身份证；12、重庆市房地产买卖合同；13、通知书；14、101房地证2008字第43128号；15、存量房交易结算资金自行划转声明，11-15项证据拟证明办理该转移登记的手续要件齐备；16、档案册综合查询、产权产籍档案索引表，拟证明归档时间是2012年11月8日，2012年11月16日待入库，以及其后档案借阅情况；原告查询时可能正在归档期间，所以显示信息为原产权人；该查询结果与原告对该房屋权利的侵害无法律上的因果关系，该转移登记在11月7日已经办结；17、适用的法律依据：《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十三条、第十四条。第三人刘霜梅述称，其于交易前几个月在状科房地产中介公司看到涉案房屋的信息，要价七十多万。当时刘霜梅正准备在大坪正街购买房屋，原想按揭购房，但因对方价格过高，故未谈成。后该中介公司告诉刘霜梅，称卖方讲价格可以降为六十几万，但要求全额付款。当时刘霜梅没有这么多钱，但觉得房屋价格便宜，遂去实地查看了房屋。后经过双方协谈价，卖方称房价不得少于六十万，且房屋要等到11月满五年后才可以减免营业税。后双方签订了合同，刘霜梅支付了两万元订金。11月6日，双方提交了过户申请，7日办理了房屋产权过户。办理过户当天，刘霜梅与谢华平还有状科房屋中介公司工作人员共同到登记中心办理了登记。后双方办理了房屋交接。因房屋需要装修，刘霜梅在此期间未在重庆，待回来之后才发现房屋被别人在占有使用。刘霜梅报了案，并于2013年向渝中区法院提起了民事诉讼，要求对方搬迁。此案虽已开庭，但尚未有结果。刘霜梅认为其办理涉案房屋的转移登记手续是合法的，不同意何成容的诉讼请求。第三人刘霜梅在法定期限内未向本院提供证据。第三人谢华平未向本院陈述意见及提供证据。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告提供的证据1-3、5、7-9、15-25、27与本案无关联，本院不予采信；证据4、6、10-11、26真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；12-14虽不能达到其证明目的，但能证明案件基本事实，本院予以采信。被告提供的证据1-16真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。
经审理查明，2012年11月6日，谢华平注销了本市渝中区大坪正街118号3幢12-3号房屋上所设定的抵押权登记。同日，谢华平与刘霜梅就该房屋签订《重庆市房屋买卖合同》，约定谢华平以60万元的价格出卖给刘霜梅。随后，双方到重庆市土地房屋权属登记中心申请办理房屋转移登记。双方提交了《重庆市土地房屋权属登记申请书》、身份证复印件、101房地证2008字第43128号土地房屋权属证书、询问记录等材料。该登记中心于同日予以受理，并作出初审意见：申请人提交证件资料齐全，无限制，拟同意登记。次日，该中心作出复审意见：同意作存量房买卖登记……。同日，谢华平与刘霜梅缴纳了相应的税费后，领取了101房地证2012字第15709号土地房屋权属证书。2012年11月8日，重庆市土地房屋权属登记中心出具房屋权利登记信息查询证明：经查询本中心辖区（渝中区）已办结并归档的房屋登记信息，截止查询时间2012年11月8日10时58分35秒止，谢华平拥有位于渝中区大坪正街118号3幢12-3#房屋所有权，登记时间2008年12月9日，房地产权证：101200843128……。该房于2007年10月11日作有房屋抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司重庆大坪支行。同日，何成容向重庆市土地房屋权属登记中心邮寄《关于要求拒绝为谢华平办理重庆市渝中区大坪正街118号C幢（3幢）12-3住宅房屋转让手续（包括发放房屋产权证）的函》。另查明，2012年5月29日，本院就何成容与谢华平离婚纠纷一案，作出（2011）中区民初字第00969号民事判决：
一、准许何成容与谢华平离婚。
二、共同财产：何成容分得本市渝中区大坪正街118号C幢（3幢）12-3住宅房屋一套……。该案上诉本市第五中级人民法院后，第五中级人民法院于2012年11月1日作出（2012）渝五中法民终字第3470号民事判决：驳回上诉，维持原判。并于同日送达双方当事人。2016年1月27日，本院就何成容要求确认谢华平与刘霜梅于2012年11月6日签订并已经登记备案的关于涉案房屋的买卖合同无效一案，作出（2015）中区法民初字第03717号民事判决：驳回原告何成容的诉讼请求。该判决于2016年5月11日生效。还查明，原101房地证2008字第43128号土地房屋权属证书上载明：权利人：谢华平；坐落：渝中区大坪正街118号3幢12-3#；登记日期：2008年12月16日。
本院认为，根据2012年10月1日施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条的规定，重庆市土地房屋权属登记中心接受被告市国土房管局的委托，负责土地房屋权属登记工作，并以被告市国土房管局的名义作出具体行政行为，故被告市国土房管局是本案的适格被告。《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条第一款规定：“土地房屋登记一般按下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）核发房地产权证或者房地产登记证明。”第四十八条规定：“有下列情形之一，应当申请土地房屋转移登记：（一）买卖、继承、赠与、交换……”。第四十九条规定：“申请土地房屋转移登记，应当提交原房地产权证和土地房屋发生转移的证明材料。”本案中，第三人谢华平与第三人刘霜梅就涉案房屋签订了《重庆市房屋买卖合同》，双方共同向被告市国土房管局申请办理房屋转移登记，并提交了原房地产权证和买卖合同等材料，被告市国土房管局依法受理后，经过审核，同意向第三人刘霜梅核发房地产权证。被告市国土房管局作出的核发房地产权证的行政行为符合上述规定。至于原告何成容认为其系涉案房屋的共有人，被告市国土房管局在作出被诉行政行为时应当审核共有人是否同意卖房的意见。根据2004年12月1日施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》第三条、第八条、第六十二条等规定，该条例施行后，权属登记推行实名制。当事人办理房产转移、抵押等登记时，不再审查其婚姻状况和财产实际权属情况，以《房地产权证》实际登记人为申请人。2012年10月1日施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》第十三条第二款规定：“土地房屋权利人为两个以上的，除法律、法规另有规定的情形外，应当共同申请登记。”涉案房屋原101房地证2008字第43128号土地房屋权属证书的登记日期为2008年12月16日，载明的权利人系第三人谢华平，并未载明共有人。因此，被告市国土房管局根据证载权利人即第三人谢华平与买方的共同申请，为其办理房屋转移登记并无不当。原告何成容的上述意见于法无据，本院不予采纳。《房屋登记办法》第十九条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……”。本案被诉行政行为系因房屋买卖而引起的房屋转移登记，因此，原告何成容认为被告市国土房管局未履行实地查看的义务的意见于法无据，本院不予采纳。至于原告何成容认为被告市国土房管局与第三人谢华平、第三人刘霜梅恶意串通，将办理转移登记的时间提前的意见，其并未提供证据予以证明；且被告对此予以否认，并从办理转移登记程序、归档程序方面作出了合理的释明。因此，对于原告何成容提出的此意见，本院不予采纳。综上，被告市国土房管局作出被诉行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，原告何成容要求撤销本案被诉行政行为的理由不成立，对其诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，
判决如下：驳回原告何成容的诉讼请求。本案案件受理费50元，公告费600元，共计650元，由原告何成容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 王真祥
人民陪审员 林 珏
人民陪审员 曾炎一
二〇一六年九月一日
书 记 员 杨偞馨 微信公众号“”