湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂2827民初343号原告陈善祥，男，生于1965年12月27日，汉族，湖北省来凤县人，户籍所在地来凤县，现住来凤县。委托代理人（特别授权）向彪，来凤县翔凤法律服务所法律工作者。被告田文权，男，生于1956年12月9日，土家族，湖北省来凤县人，户籍所在地来凤县,现住来凤县。
原告陈善祥诉被告田文权确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成由
审判员唐桂生担任
审判长，
审判员李红兵，人���陪审员徐中赋参加的合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告陈善祥及其委托代理人向彪到庭参加了诉讼。被告田文权经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈善祥诉称：2013年1月3日及同年1月12日，被告在原告处购买了原告在来凤县翔凤镇西环路综合停车场旁修建的房屋一套及车库一间，双方签订了买卖合同，合同约定了付款方式，但被告却不按照合同履行支付房屋欠款，经原告多次催收，被告以没有办房产证为由拒不支付房屋欠款，因该房屋属违章建筑，故起诉请求判令原、被告签订的买卖合同无效，并要求被告立即腾退购买的房屋及车库。原告陈善祥为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据一：原告的身份证复印件及被告户籍证明。证明原、被告的身份情况。证据二：来凤县城市规划区建设工程规划红线图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。证明诉争房屋所有权属原告所有。证据三：《房屋买卖合同》、《车库购置协议书》。证明被告购买原告房屋的事实。被告田文权未答辩，也未向本院提交任何证据。对原告提交的证据一、二、三，被告未到庭参加诉讼无法进行质证，因上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以采信和确认。
经审理查明：原告陈善祥在来凤县翔凤镇西环路一宗宅基地修建房屋的过程中，被告田文权于2013年1月3日与原告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定原告将房屋的三楼一号房屋以价款20万元卖给被告，房屋面积125平方米。签订合同时一次性支付房款60%，拿到钥匙时付35%，原告负责办理房产证，房产证到位时被告付清全部���款。同月12日，原、被告双方又签订了一份《车库购置协议书》，原告将房屋底层的4号车库以35000元的价格卖给被告。2013年12月，原告就该房屋补办了《来凤县城市规划区建设工程规划红线图》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》和《中华人民共和国建设工程规划许可证》，原告取得了合法的建房手续，许可证上规划用地项目名称为住宅、用地位置为接龙桥路、用地性质为居住用地、用地面积为103平方米、总建筑面积为三层309平方米。原告没有按规划的三层建设，而是建设了六层，房屋建好后，被告支付了部分房款便搬入新房居住。后因原告没有为被告办理房产证，被告便拒绝支付剩余房款。为此，原告向本院提起诉讼，请求确认双方的购房合同无效，并要求被告腾退房屋。
本院认为：本案的焦点是原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效？《���华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方欺诈、协迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订房屋买卖合同时，是双方的真实意思表示，没有欺诈、协迫的手段，也没有损害国家、集体和第三人的利益，更没有损害社会公共利益。所以关健就看双方的房屋买卖合同是否违反法律或者行政法规的强制性规定？强制性规定包括管理性规定和效力性规定，管理性规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定，此类规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定��导致合同无效的规定。只有违反效力性的强制性规定才能认定合同无效，否则只能认定合同有效。
原告诉称诉争房屋为城镇违章建筑，所谓城镇违章建筑是指未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可证内容进行建设的城镇建设工程，以及逾期未拆除的城镇临时建设工程。违章建筑的认定应当由有关行政部门进行认定。原告在修建房屋时取得建设用地规划许可证、红线图以及建设工程规划许可证，虽然原告在修建房屋时超层建设，但原告没有提交相关行政部门认定该房屋是违章建筑的证据，本院不能认定诉争的房屋属违章建筑。虽然原告至今没有办理房屋权属证书，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：下列房地产，不得转让…（六）未依法登记领取权属证书的；但该条规定属于管理性规定而非效力规定，原告将没有领���权属证书的房屋转让给被告，只是违反了城市房地产管理法的管理性规定，并没有违反效力性规定，故不能认定原、被告签订的房屋买卖合同属无效合同。综上所述，对于原、被告诉讼的房屋，在建设时依法取得了相关行政许可的准建证件，原告没有证据证实属违章建筑，且双方签订的合同没有违反法律、行政法规的强制性效力规定，故原告要求确认双方签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权力的放弃，本院可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，经合议庭评议，
判决如下：驳回原告陈善祥的诉讼请求。本案案件受理费4837元，由原告陈善祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，��本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐桂生
审 判 员 李红兵
人民陪审员 徐中赋二Ｏ二Ｏ一六年九月一日
书 记 员 赖婷婷 来自：