山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0110民初724号
原告：郭景宝，男，1979年9月28日出生，汉族，山西省平遥县人，现住太原市。
委托诉讼代理人：刘思滕，山西晋鼎律师事务所律师。
被告：太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会，住所地太原市晋源区晋源街道箱子村。
法定代表人：张反生，村主任。
委托诉讼代理人：张磊，山西晋商律师事务所律师。
原告郭景宝与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告郭景宝及其诉讼代理人刘思滕，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会的诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭景宝向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2014年6月18日签订的编号为000251《购房协议书》无效；2.被告返还原告已付购房款136721元；3.被告支付原告自双方约定交房之日至起诉日520天迟延履行违约金35547.5元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年9月11日，原告与被告签订了《购房协议书》，原告按约定交付购房款92000元，被告向原告出具收据。同年12月17日，原告又支付被告地下室款项12825元，被告向原告出具收据。2014年6月18日，原告与被告重新签订了编号为000251的《购房协议书》，被告收回原2012年9月11日签订的《购房协议书》和92000元购房款收据，原告补交给被告购房款31896元，被告重新出具123896元收据给原告。但至今被告只是建了半个地基，双方协议已经无法履行。被告在没有开发权的情况下，擅自和原告签订《购房协议书》，双方所签订的《购房协议书》当属无效，被告应返还原告已付购房款。《购房协议书》第10条中约定产权登记条款，使原告误认被告开发权的存在，被告应对实际不能交付房屋的结果承担违约责任。
被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会辩称，1.同意原、被告之间签署的《购房协议书》无效；2.基于无效合同取得的财产应当由实际取得财产的一方返还，本案中实际与原告签署《购房协议书》及收取原告购房款的系山西盛邦天悦房地产开发有限公司，因此，原告应当申请追加或者人民法院依法追加山西盛邦天悦房地产开发有限公司为被告，由其承担返还原告购房款的责任；3.合同法规定无效的合同自始没有法律约束力，当然合同中关于违约金的条款也是无效的，因此，原告据此向被告主张违约金不应当得到法院的支持；4.原告对于合同无效后造成的损失也存在一定过错，应当对自身的损失承担相应的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告郭景宝向本院提交了《购房协议书》一份、收据两份及”林语兰庭”广告，拟证明原告与被告签订了购房协议，原告向被告交付了购房款，且”林语兰庭”是面向社会公开销售的。被告对《购房协议书》及收据的真实性及证明内容有异议，认为山西盛邦天悦房地产开发有限公司从被告处取得大量盖有被告公章的空白购房协议及收据，该购房协议上大量的实质性条款均是手写，是否系在空白协议、收据上填写，无法认定。同时，关于”林语兰庭”广告，并没有提到被告名字，也没有说明可以办理大红本，且证据来源无法认定。
本院认为，原告郭景宝向本院提交的《购房协议书》一份及收据两份，经本院核实，所加盖公章确系被告公章，上述证据符合证据的真实性、客观性、关联性，本院予以认定。关于”林语兰庭”广告，与本案并无关联性。被告在举证期限内未提交任何证据。现本院认定事实如下：2014年6月18日，原告郭景宝与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会签订了《购房协议书》（合同编号为：000251）。合同约定，由原告郭景宝购买被告太原市晋源街道箱子村宗地”林语兰庭”小区5号楼2单元1层01号房屋，建筑面积102.69平米，单价每平米2413元，总价人民币247791元；原告按照分期付款的方式付款，即于2014年6月18日前向被告支付首付房价款人民币123896元；2014年10月1日前向被告支付二期房价款人民币99116元；2014年10月31日前向被告支付三期房价款人民币24779元；被告在2014年10月31日前将上述房屋交付原告。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款123896元。另外，原告郭景宝于2012年12月17日向被告支付地下室款12825元，现原告共计向被告支付136721元。原、被告签订《购房协议书》后，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会并未按时向原告交付标的房屋，且其所开发的上述”林语兰庭”并未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证书或证明。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；...同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；...（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。另外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会在未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证书或证明的情况下，即对商品房进行预售，违反了我国法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形，故原、被告于2014年6月18日所签订《购房协议书》应认定为无效。因无效合同自始没有法律效力，故原告要求被告返还购房款136721元的诉讼请求，应予支持。同时，我国法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，因原告对其所购买房屋具有审查义务，其在知道或者应当知道该房屋并无相关销售手续的情况下，仍对房屋进行了购买，其在主观上存在过错，故其要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。同时，关于被告在庭审过程中所述实际与原告签订《购房协议书》及收取原告购房款的系山西盛邦天悦房地产开发有限公司的抗辩主张，因其并未提供相关证据，故本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，
判决如下：
一、原告郭景宝与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会于2014年6月18日所签订《购房协议书》无效；
二、在本判决生效后三十日内，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会一次性退还原告郭景宝购房款136721元;三、驳回原告郭景宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3745元，由被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 杜志立
人民陪审员 荣友华
人民陪审员 徐 峰
二〇一六年九月一日
书 记 员 寇丽萍 关注公众号“”