成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2015）金牛民初字第3148号原告四川深联物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人张志，该公司总经理。委托代理人王晓华，四川法奥律师事务所律师。被告朱艳苹，女，汉族，1971年7月20日出生，住所地成都市金牛区。委托代理人韩高权，成都市金牛区托正法律服务所法律工作者。委托代理人罗腾元，男，汉族，1953年11月18日出生，住所地四川省金堂县，社区推荐的公民代理人。被告王昱杰，男，汉族，2002年10月21日出生，住所地成都市金牛区。委托代理人韩高权，成都市金牛区托正法律服务所法律工作者。委托代理人王光虹，成都市金牛区托正法律服务所法律工作者。
原告四川深联物业管理有限公司（以下简称深联物业）诉被告朱艳苹、王昱杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由
审判员刘福猛担任独任
审判员，公开开庭进行了审理，原告深联物业的委托代理人王晓华、被告朱艳苹、王昱杰的委托代理人韩高权、王光虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年9月9日和2006年12月1日，原告与成都联合中银实业有限公司（以下简称联合中银公司）签订了《前期物业管理服务合同》及《修订协议》，约定由原告对“书香门第”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容、期限、双方权利义务、收费标准、违约责任等进行了约定。被告自愿购买“书香门第”小区×栋×单元1005室住宅一套（其住宅面积为131.28平方米），并于2005年1月5日与原告签订了《“书香门第”小区前期物业管理协议》，双方约定了前期物业服务权利和义务。合同生效后原告依约为被告提供了物业服务，被告未依约缴纳物业管理服务费，自2010年4月至2014年10月，共计欠缴物业费9386.53元和违约金7602.90元，2014年10月共欠水费64.68元、电费77.52元。原告多次对其进行书面、电话及上门催收，被告均以各种理由拒绝缴纳。为此，原告向人民法院起诉，请求判令：1、被告支付自2010年4月至2014年10月的物业费9386.53元，2014年10月的水费64.68元、电费77.52元；2、被告自逾期之日起按每日千分之一支付违约金至2014年10月31日，共计7602.90元。
被告朱艳苹、王昱杰辩称，一、原告主张的物业服务费理由不成立，双方的前期物业管理合同依约定于2010年4月终止，业委会成立后明确通知原告要求其退出物业并办理手续，还在小区内进行了公告，原告强行不退出小区，故原告是没有权利主张物业服务费的。
二、开发商和原告签订补充协议是虚假的，协议内容违法，损害被告的合法权益，不能对被告发生法律效力，原告不能依此主张权利。
三、原告强行提供的物业服务也不到位，其服务期间的行为破坏了小区秩序。
四、原告主张的物业服务费不能成立，故其主张的违约金也没有依据，且原告主张的违约金也过高，应当适当减少。
五、关于水电费，因原告不是收费主体，只能代收代缴，本小区已经发生过原告收取被告费用后没有上缴，导致小区被停水停电的情形，原告不会再将水电费交给被告。
六、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，联合中银公司系位于成都市金牛区西体北路2号“书香门第”住宅小区的复工建设方。2005年9月9日联合中银公司与深联物业签订了《前期物业管理服务合同》，约定联合中银公司委托深联物业对书香门第小区实行委托物业管理，其中合同第十八条约定：鉴于本项目没有前期物业费用补偿，特确定委托管理期限为9年，自2005年9月9日至2014年9月19日止；第三十二条约定：联合中银公司承诺务必保证深联物业实际管理该项目的时间不得早于本合同委托期限2014年1月19日，否则联合中银公司应承担因管理年限减少给深联物业造成的全部损失；第三十四条约定：本物业业主委员会成立后，本协议自然终止，经业主委员会同意，可续订本物业管理服务协议。合同签订后，深联物业依约进入书香门第小区从事物业管理服务。2006年12月1日，联合中银公司与深联物业签订《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》，该协议将原合同第三十二条修改为：联合中银公司继续承诺保证深联物业实际管理该项目时间即原合同委托期限到2014年1月19日；第三十四条修改为：本物业业主委员会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘“深联物业”。2009年9月7日至2010年4月30日，书香门第首次业主大会经金牛区人民北路街道办事处组织召开，会议选举产生金牛区书香门第第一届业主委员会（以下简称业委会），业委会任期为2010年4月23日至2014年4月22日。后业委会与深联物业因前期物管服务期限发生争议，深联物业于2010年12月8日向本院起诉，请求判令业委会继续履行前期物管合同，业委会于2010年12月21日提起反诉，以业委会成立后前期物管协议已自然终止、业主大会已解聘深联物业、另行选聘物管公司为由，请求判令深联物业退出书香门第建筑区划物业管理服务并在10日内办理移交事宜。该案审理过程中深联物业撤回本诉。该案作出一审判决后业委会提出上诉，成都市中级人民法院将该案发回重审。本院另行组成合议庭对该案进行了审理。本院经审理后认为，深联物业与建设单位联合中银公司签订的《前期物业管理服务合同》、《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》对业主具有约束力。根据修订协议，前期物业管理服务合同条款“本物业业主委员会成立后，本协议自然终止，经业主委员会同意，可续订本物业管理服务协议”已修改为：“本物业业主委员会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘深联物业”，前期物业管理服务合同中关于协议自然终止的条款已由修订协议作了更改，业委会主张前期物业管理服务合同自然终止无事实根据和法律依据，理由不能成立。鉴于前期物管协议已于法庭辩论终结前到期，双方未续签协议，故判令深联物业退出书香门第小区并向业委会办理相关移交事宜。宣判后，深联物业提出上诉，成都市中级人民法院于2014年9月3日作出终审判决，认为联合中银公司与深联物业在《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》中已经明确前期物业服务合同的期限至2014年1月19日，且深联物业在2014年1月19日后亦未与书香门第业委会另行签订物业服务合同，其继续在金牛区书香门第小区提供物业服务并收取相关费用的法律依据及合同依据均不存在，故驳回上诉，维持原判。后深联物业于2014年11月4日退出书香门第小区。另查明，朱艳苹、王昱杰系书香门第小区×栋×单元10楼5号业主，入住时间为2006年，房屋建筑面积为131.28平方米。自2010年4月开始朱艳苹、王昱杰没有向深联物业交纳物业管理费。2005年9月9日联合中银公司与深联物业签订的《前期物业管理服务合同》第二十二条约定，住宅的物业管理服务费收费标准为每平方米1.3元。后深联物业向成都市金牛区物价局申请备案，成都市金牛区物价局于2005年11月8日发出《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》，对书香门第高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.3元备案。2005年1月5日，朱艳苹、王昱杰与深联物业签订《“书香门第”小区前期物业管理协议》，协议中约定的物业管理服务费交费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1元收取。再查明，2005年9月9日联合中银公司与深联物业签订的《前期物业管理服务合同》第二十五条第2款约定，煤气费、电费、生活用水等费用按实结算，由深联物业向业主或物业使用人进行代收代缴。2006年1月23日，深联物业作为用电人就西体北路2号书香门第小区的用电与成都电业局签订《高压供用电合同》。2006年2月10日，深联物业作为用水人就西体北路2号书香门第小区的用水与成都市自来水有限责任公司签订《城市供用自来水合同》。至2014年11月4日退出书香门第小区前，深联物业尚有部分水电费未向电力及自来水供应部门交清。上述事实有（2011）金牛民初字第64-1号民事判决书、（2011）金牛民重字第25号民事判决书、（2014）成民终字第3615号民事判决书、房屋信息摘要、《前期物业管理服务合同》、《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》、《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》、《“书香门第”小区前期物业管理协议》、《高压供用电合同》、《城市供用自来水合同》等证据及当事人在庭审中的陈述在案为凭，本院予以认定。
本院认为，关于朱艳苹、王昱杰提出的《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》系深联物业伪造，双方的前期物管合同关系自2010年4月业委会成立起就已自然终止的抗辩意见，
本院认为，对于业委会与深联物业签订的前期物管合同是否在2010年4月自然终止，业委会在（2011）金牛民重字第25号案件起诉时已向本院提出过上述主张并经本院进行审理，本院在该案件审理中已经作出了业委会的这一主张不能成立的判决意见，成都市中级人民法院作出的生效判决对本院的（2011）金牛民重字第25号民事判决也予以维持，故对朱艳苹、王昱杰的这一主张本院不予支持。按照《前期物业管理服务合同》及《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》的约定，前期物管合同在2014年1月19日到期终止，到期前对双方均具有约束力，至前期物管合同到期前深联物业一直在书香门第小区从事物业服务，朱艳苹、王昱杰应当按照《前期物业管理服务合同》及《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》的约定向深联物业支付物业管理服务费，从2010年4月（含本月）至2014年1月19日，共计7787.97元（131.28平方米×1.3元每月每平方米×3年零9个月零19天）。对深联物业提出的2014年1月20日起至2014年10月的物业管理服务费的主张，因前期物管合同已于2014年1月19日到期终止，深联物业在2014年1月19日后未与书香门第业委会另行签订物业服务合同，业委会也作出了要求其退出小区的意思表示，深联物业自2014年1月20日起就应当退出书香门第小区，其继续在金牛区书香门第小区提供物业服务并收取相关费用的法律依据及合同依据均不存在，故对深联物业的这部分主张本院不予支持。对朱艳苹、王昱杰提出的物管费应当按照1元每月每平方米标准收取的主张，因前期物管合同中已对物业管理服务费进行了约定且已向物价局履行备案手续，对所有小区业主均有效，故对朱艳苹、王昱杰的这一主张本院不予支持。对朱艳苹、王昱杰提出的深联物业要求其支付物管费已经超过诉讼时效的主张，
本院认为，业委会与深联物业发生争议后自2010年12月起就前期物管合同是否继续履行一直进行诉讼，深联物业虽未就物管费提出诉讼请求，但双方诉争的内容与深联物业应否收取物管费有直接的因果关系，应当引起本案诉讼时效的中断，故对朱艳苹、王昱杰的这一主张本院不予支持。对深联物业提出的违约金的主张，因朱艳苹、王昱杰提出违约金约定过高，且深联物业未提交证据证明其损失，故本院对深联物业提出的违约金的主张不予支持。对深联物业提出的要求朱艳苹、王昱杰支付水费、电费的主张，
本院认为，根据前期物管合同，深联物业对水电费仅有代收代交的义务，在履行完代交义务前其无权向业主主张水电费，现深联物业并未代交完书香门第小区的水电费，故对深联物业的这一主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条的规定，
判决如下：
一、朱艳苹、王昱杰应于本判决生效之日起十日内向深联物业支付2010年4月至2014年1月的物业管理服务费7787.97元。
二、驳回深联物业的其他诉讼请求。案件受理费228元，减半收取114元，由朱艳苹、王昱杰负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘福猛
二〇一六年九月一日
书记员 何丽珠 关注微信公众号“”