连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏0706执异187号案外人陈苏苏，女，1988���10月6日出生，住本市灌云县。委托代理人郁翔，江苏维尔利律师事务所律师。申请执行人中国建设银行股份有限公司连云港海州支行，住所地连云港市海州区新建西路25号。负责人王浩，该行行长。委托代理人郑吉强，该行职工。被执行人连云港宁冠贸易有限公司，住所地江苏省连云港市海州区锦屏路1号。法定代表人彭昌平，总经理。被执行人连云港中翔钢材现货交易市场管理有限公司，住所地江苏省连云港市海州区锦屏路1号。法定代表人汤佛明，总经理。被执行人汤春清，女，1972年1月15日生，汉族，住福建省周宁县。被执行人彭昌平，男，1973年6月26日生，汉族，住福建省周宁县。被执行人樊英，女，1980年2月4日生，汉族，住福建省周宁县。申请执行人中国建设银行股份有限公司连云港海州支行与被执行人连云港宁冠贸易有限公司、连云港中翔钢材现货交易市场管理有限公司、汤佛明、汤春清、彭昌平、樊英金融借款合同纠纷一案，立案执行后，案外人陈苏苏对执行标的提出执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人陈苏苏称，2012年12月25日，案外人与被执行人汤佛明签订房屋租赁合同，双方约定位于海宁××路××中××都××楼××单元××室房产出租给案外人，租期10年。合同签订后，案外人即实际占有房屋，并对该房屋进行装修，添置家具、家电，并于2015年6月20日将该房屋转租给他人使用。2016年3月10日，海州区人民法院在淘宝网上发布了《关于海州区海宁西路9号中茵名都21号楼一单元1701A室的公告（变卖）》变卖该房屋，在变卖公告发出前及变卖结束，人民��院未通知案外人，亦未告知案外人可以行使优先购买权。案外人依法对该房屋享有优先购买权，人民法院在变卖房屋过程中，未对案外人履行相关告知程序，变卖行为应当确认无效。故请求法院依法裁定对汤佛明名下的海宁西路9号中茵名都21号楼1单元1701A室房产的变卖行为无效。经审查查明，申请执行人中国建设银行股份有限公司连云港海州支行与被执行人连云港宁冠贸易有限公司、连云港中翔钢材现货交易市场管理有限公司、汤佛明、汤春清、彭昌平、樊英金融借款合同纠纷一案，本院作出（2014）海商初字第0383号民事判决书已生效，被执行人汤春清、汤佛明于2012年9月21日将位于海州区海宁西路9号中茵名都21号楼1单元1701A室房屋抵押给申请执行人，抵押数额为76万元。在执行过程中，本院依法对该抵押房屋进行评估拍卖，经连云港首佳房地产评估咨询事务所有限公司评估，该房屋评估价为129.27万元，单价为5818元/㎡，评估报告使用期限2015年1月8日至2016年1月7日止，本院于2015年5月5日10时至5月6日10时、7月28日10时至7月29日10时、8月29日10时至8月30日10时对该房屋以129.27万元、103万元、82万元进行三次拍卖，但三次拍卖均流拍。本院在三次拍卖流拍。本院在三次拍卖流拍后，于2016年3月10日对该房屋以82.4万元进行变卖，后该房屋以82.4万元变卖价格成交。
本院认为，本案依据（2014）海商初字第0383号民事判决书执行。本案在执行过程中，被执行人汤春清、汤佛明等未依法履行其法律义务，本院依法对被执行人名下的抵押财产予以处置拍卖。该房屋的拍卖过程符合法律的规定。对案外人主张该房屋存在租赁问题，
本院认为该房屋于2012年9月21日就设定抵押权，而承租人陈苏苏于2012年12月25日签订租赁合同，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故异议人主张本院的执行行为侵犯承租人陈苏苏权利的主张不能成立。对于异议人主张的承租人优先购买权的问题，本案在执行中对该房产拍卖、变卖刑期均已公告，已向异议人告知了相关程序，故对异议人的该项主张，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，
裁定如下：驳回案外人陈苏苏提出的执行异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向江苏省连云港市中级人民法院申请复议。
审 判 长 李秀娟代理审审员展昊
人民陪审员 蒋 玲
二〇一六年九月一日
书 记 员 朱庭苇附相关法律条款如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 来自